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老百姓買一套房子不容易，最擔(dān)心買到的房子有問題需要維權(quán)?，F(xiàn)在很多房子還沒開建就開始銷售，這樣的房子在一定程度上是有爛尾風(fēng)險(xiǎn)的。如果買到爛尾房，對(duì)購(gòu)房者來說是非常鬧心的，有時(shí)候都不知道該怎么維權(quán)。那么爛尾樓業(yè)主如何維權(quán)？老百姓又如何避免買到爛尾房？下面小編給大家分析分析。

一、買到爛尾房該怎么辦？

1、在開發(fā)商因資金緊張無(wú)法按期交房時(shí)，購(gòu)房人可以按照雙方合同的約定，要求開發(fā)商支付違約金。

2、如果開發(fā)商逾期交房嚴(yán)重超期，并符合合同約定的合同解除條件時(shí)，購(gòu)房人可以以開發(fā)商逾期交房為理由，要求解除與開發(fā)商簽訂的購(gòu)房合同，并要求開發(fā)商退還購(gòu)房款并承擔(dān)合同約定的違約責(zé)任。

不過，開發(fā)商逾期交房時(shí)一般都會(huì)伴隨資金緊張的情況，某些開發(fā)商甚至已經(jīng)資不抵債，而開發(fā)商開發(fā)的房產(chǎn)上一般均設(shè)有銀行的抵押權(quán)。也就是說，購(gòu)房人即使解除合同，開發(fā)商也很可能無(wú)力返還購(gòu)房款，而作為抵押權(quán)人的銀行則可以要求變賣房產(chǎn)并優(yōu)先受償，購(gòu)房人權(quán)利反而無(wú)法得到保護(hù)。

因此，建議購(gòu)房者不要輕易解除購(gòu)房合同，而是等待開發(fā)商交房。根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定，消費(fèi)者在交付全部或者大部分款項(xiàng)后，其有權(quán)要求開發(fā)商交房，抵押權(quán)人和施工人的權(quán)利均不得對(duì)抗消費(fèi)者的該項(xiàng)權(quán)利。若消費(fèi)者不解除購(gòu)房合同，當(dāng)該房屋符合交付條件，消費(fèi)者可以要求開發(fā)商將房屋交付給自己。

3、如果開發(fā)商因資不抵債而停止工地施工，導(dǎo)致房屋一直無(wú)法交付的，購(gòu)房者可以自發(fā)組織向法院申請(qǐng)開發(fā)商進(jìn)入破產(chǎn)程序，一旦進(jìn)入公司破產(chǎn)程序，就可以由法院組織成立由相關(guān)部門參與的破產(chǎn)清算小組，由破產(chǎn)清算小組組織對(duì)開發(fā)商進(jìn)行破產(chǎn)重組，通過第三方注資的方式使得項(xiàng)目重新開工。

二、如何避免買到爛尾樓？

1、綜合考察開發(fā)商實(shí)力

開發(fā)商的開發(fā)資質(zhì)等級(jí)是從注冊(cè)資金、開發(fā)資歷等綜合來評(píng)判的。資質(zhì)等級(jí)分為四個(gè)等級(jí)，一級(jí)為最高，四級(jí)為最低，如果開發(fā)商的資質(zhì)是一級(jí)和二級(jí)，說明開發(fā)商的實(shí)力還是比較強(qiáng)的，選擇這樣的開發(fā)商，樓盤出現(xiàn)爛尾的幾率是最低的。這一點(diǎn)是最關(guān)鍵的，但也是一般買房者最容易忽略的地方。

2、考察開發(fā)商的信譽(yù)

那么有些本土的的開發(fā)商，實(shí)力差一點(diǎn)，開發(fā)資質(zhì)等級(jí)可能是三級(jí)或四級(jí)，那么是不是就一定不能買呢？也不一定！特別是地級(jí)市和縣城這種地方，多數(shù)的開發(fā)商都是本土開發(fā)商，如果不買他們的，那么買房的選擇余地就很小了。此時(shí)就要考察開發(fā)商的信譽(yù)。

3、了解項(xiàng)目樓盤的手續(xù)

可以合法出售的房子，其項(xiàng)目應(yīng)該“五證”齊全。“五證”包括《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工證》、《商品房銷售（預(yù)售）許可證》。

購(gòu)買“五證”齊全的房子，不但有利于避免爛尾樓，而且對(duì)于后期辦理產(chǎn)權(quán)證也是有利的。如果“五證”不齊全，意味著房屋手續(xù)不全，那么辦理產(chǎn)權(quán)證也就不會(huì)順利，甚至?xí)仙显S久。

4、把握合適的購(gòu)房時(shí)機(jī)

據(jù)統(tǒng)計(jì)，房屋主體工程已經(jīng)完成2/3的時(shí)候，出現(xiàn)爛尾的幾率可一般較低。有些買房朋友，受到內(nèi)部認(rèn)購(gòu)、單位團(tuán)購(gòu)的低價(jià)誘惑，在項(xiàng)目工程還沒有打地基就倉(cāng)促交錢。殊不知，沒有動(dòng)工意味著手續(xù)沒到位，規(guī)劃能否通過還是個(gè)未知數(shù)。特別是城中村改造的項(xiàng)目，無(wú)法料到的風(fēng)險(xiǎn)則更多。

面對(duì)買到的房子發(fā)生爛尾的情況，小編為大家介紹了爛尾樓業(yè)主如何維權(quán)的知識(shí)。首先業(yè)主應(yīng)該聯(lián)合起來和開發(fā)商談判，最好能和平解決，實(shí)在不行的話，業(yè)主可以起訴開發(fā)商，要求法院對(duì)其進(jìn)行財(cái)產(chǎn)保全。老百姓在購(gòu)房過程中應(yīng)該綜合考察開發(fā)商的實(shí)力和信譽(yù)、了解項(xiàng)目是否手續(xù)齊全，并且把握好購(gòu)房時(shí)機(jī)，盡量避免陷入爛尾房危機(jī)。

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