【案情簡介】2005年11月18日，原告諸*新與被告張*明簽訂《房屋買賣協(xié)議書》一份，該協(xié)議約定，原告諸*新購買被告張*明在武漢市武昌區(qū)一處房產(chǎn)，價(jià)格為25萬元。并同時(shí)約定，該房附屬維修基金由原告諸*新以現(xiàn)金形式支付給被告張*明，煤氣初裝費(fèi)及有線電視安裝費(fèi)由被告張*明自行承擔(dān)；在辦理房產(chǎn)證過程中發(fā)生的雙方稅費(fèi)及其他一切費(fèi)用（包括中介費(fèi)）由原告諸*新承擔(dān)；該房辦理過程中具體付款時(shí)間及付款方式（包括交房日期），以二手房買賣合同約定為依據(jù)；違約須按房屋出售合同的約定承擔(dān)違約責(zé)任。同日，原告諸*新將購房定金5000元給付被告張*明。2006年3月18日，原告諸*新致函被告張*明，要求被告張*明在收到函件后3日內(nèi)簽訂《二手房買賣合同》，否則被告張*明應(yīng)雙倍返還定金。同年3月19日，被告張*明復(fù)函原告諸*新稱，涉案房屋僅出售給原告諸*新本人，并提出5日內(nèi)辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。同年3月22日，原告諸*新又復(fù)函被告張*明，稱被告張*明同意出售房屋，卻不同意其家人共同成為產(chǎn)權(quán)人有悖常理，其將通過法律途徑維護(hù)自己的合法權(quán)益。后因雙方無法達(dá)成一致意見，原告諸*新認(rèn)為被告張*明違約，故訴諸武漢市武昌區(qū)人民法院，請(qǐng)求法院判令被告張*明簽訂房屋購買合同，并辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。原告諸*新認(rèn)為，2005年11月18日，其受家人委托與被告張*明簽訂房屋買賣協(xié)議書，約定被告張*明將在武漢市武昌區(qū)的一處房屋以25萬元售予本人，并收取其定金5000元，但嗣后被告張*明以種種理由拒不履行協(xié)議。2006年2月，被告張*明明確提出不能履行協(xié)議。同年3月，被告張*明稱愿以26.5萬元的價(jià)格將房屋售予其本人，本人表示不能接受。后被告張*明通知其同意履行協(xié)議，但提出轉(zhuǎn)讓對(duì)象僅限其1人。可見，被告張*明無意履行協(xié)議約定的義務(wù)，其行為構(gòu)成違約，理應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。因此，被告張*明不愿履行協(xié)議，故請(qǐng)求法院判令被告張*明雙倍返還定金1萬元。被告張*明認(rèn)為，導(dǎo)致協(xié)議無法履行的原因是原告諸*新未籌集齊購房資金所致，而并非本人不愿履行協(xié)議義務(wù)所致。而且其與原告諸*新達(dá)成房屋買賣意向后，在簽訂正式合同時(shí)，原告諸*新卻提出由他人購買房屋，對(duì)此雙方意見不一，故本人不構(gòu)成違約。現(xiàn)同意返還原告諸*新定金5000元，不同意原告諸*新其余的訴訟請(qǐng)求。

【爭(zhēng)議焦點(diǎn)】1．在簽訂二手房買賣合同時(shí)，如何認(rèn)定合同成立的必要條款？2．在房產(chǎn)糾紛案件中，如何適用定金罰則？

【法院判決】湖北省武漢市武昌區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，原告諸*新與被告張*明雖因房屋買賣已簽訂意向性協(xié)議書，但該協(xié)議僅對(duì)所涉房屋的位置及價(jià)格做出約定，對(duì)付款進(jìn)度、房屋買賣手續(xù)辦理時(shí)間、房屋買受人等其他條件并未做出約定。現(xiàn)由于雙方就房屋買賣實(shí)質(zhì)性要件無法協(xié)商一致，使房屋買賣不能進(jìn)行，雙方均無責(zé)任。基于上述情況，本案不應(yīng)適用定金罰則。被告張*明應(yīng)將收取的定金5000元全額返還原告諸*新。據(jù)此，原審法院依照《合同法》第115條、《擔(dān)保法》第89條之規(guī)定，判決如下：一、被告張*明應(yīng)于本判決生效之日起10日內(nèi)，返還原告諸*新定金5000元；二、駁回原告諸*新其他的訴訟請(qǐng)求。原告諸*新不服一審法院做出的判決，遂向湖北省武漢市第二中級(jí)人民法院提起上訴，其上訴稱，原審法院將雙方簽訂的《協(xié)議書》定性為“意向性協(xié)議書”，實(shí)屬認(rèn)定不當(dāng)，該《協(xié)議書》明確買受人系原告諸*新，并對(duì)當(dāng)事人、標(biāo)的、數(shù)量、價(jià)款及相關(guān)稅費(fèi)等合同必要條款都作了明確約定。后雙方經(jīng)協(xié)議確定，2006年3月20日至3月24日為辦理房屋買賣手續(xù)的履行期限。因此，該《協(xié)議書》已具備合同成立的各項(xiàng)法律要件。由于被告張*明未按約履行，理應(yīng)適用定金罰則。故請(qǐng)求二審法院撤銷原審判決，判令被告張*明雙倍返還定金1萬元。