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寧波
購買二手房弄清房齡有妙招 買房人該如何索賠？
賣房人提供的房屋年限與實際不符，買房人該如何了解房子的“年齡”？如果合同沒有約定年限的話，買房人該如何索賠？
黃先生在某小區看中了一套房子，房東說是1999年建成的房子，房產證是2000年5月領到的。但黃先生發現，土地使用權證上顯示的土地截至日期則是2065年5月20日。
黃先生不明白，這兩個日期中究竟哪一個可以反映房屋的實際建造年限？如果房東刻意隱瞞，他該怎么去核實？為此，黃先生找到房產專家周先生進行咨詢經周先生解釋后，黃先生才明白，事實上這兩個日期都無法反映房屋的建造年限。房產證上的日期只能反映房屋所有權人實際取得該物業產權的日期，如果是二手房，有些已經轉手了兩至三次，所以最后看到的這本房產證上記載的發證日期，可能遠遠遲于房屋實際的建成日期。
另外，根據土地使用權證上顯示的截至日期可以推斷出該房屋是于1995年5月20日取得土地使用權，但開發商是否一經取得土地使用權便開始建造房屋也無從判斷。
周先生表示，如果想要了解該房屋的建造年限，可以去房管局查詢，或者向鄰居、街道、物管公司打聽。
最后，還可以在與房東簽訂的轉讓合同中約定，如果房屋的實際建造年限與房東所述不符，房東應承擔違約責任。
我國《土地管理法》也明確規定，住宅的土地使用權期限為70年，土地的使用年限以土地使用證上的記載為準。土地使用年限到期后，政府有權收回土地，如果不予收回，則土地使用權人應當支付相應的土地使用租金。但是土地使用年限到期后，土地究竟如何處置，目前法律尚未明確規定。
周先生建議，如果當初合同沒有約定，那么從民事法律公平角度出發，有這么一個處理辦法可供參考——開發商按該商品房總價除以法律規定(或者合同約定)的使用年限(70年)乘買主損失的年限(6年多)來確定賠償金額。
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