一、二手房買(mǎi)賣(mài)賣(mài)方違約的情形有哪些

1、賣(mài)方將房屋直接賣(mài)給第三人。

賣(mài)方如果將房屋賣(mài)給了第三人但還未辦理過(guò)戶(hù)，那么買(mǎi)方可以?xún)?yōu)先過(guò)戶(hù)，但如果已經(jīng)辦理了過(guò)戶(hù)，那賣(mài)方就已經(jīng)構(gòu)成了惡意違約，致使雙方無(wú)法達(dá)到合同目的，這時(shí)買(mǎi)方可以向法院提起訴訟，要求解除合同，同時(shí)要求賣(mài)方根據(jù)房屋差價(jià)賠償違約責(zé)任。

2、賣(mài)方不按時(shí)交付房屋。

這種情況很多見(jiàn)，房屋如果已經(jīng)辦理了過(guò)戶(hù)，那就只需按照合同約定的時(shí)間收房，如果賣(mài)方不交房，買(mǎi)方可以起訴。但是如果雙方還未過(guò)戶(hù)，賣(mài)方卻不按照合同約定交房，這時(shí)通常需要通過(guò)律師，發(fā)律師函催告，如果賣(mài)方依舊堅(jiān)持不交房，買(mǎi)方再起訴要求其交房。

3、賣(mài)家不簽收定金。

通常在房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同中約定有定金的數(shù)額，然而通常買(mǎi)家在將定金交給中介后，轉(zhuǎn)交給賣(mài)家，賣(mài)家這時(shí)卻不簽收。不簽收定金的話(huà)，賣(mài)家就構(gòu)不成違約的條件，因?yàn)槎ń鹗菍?shí)踐合同，也就是說(shuō)要按賣(mài)家的簽收數(shù)額來(lái)進(jìn)行計(jì)算的，如果賣(mài)家不簽收定金，買(mǎi)家起訴要求雙倍返還定金也是徒勞的。

4、賣(mài)方要求提高房?jī)r(jià)辦理過(guò)戶(hù)。

在實(shí)際買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，很多賣(mài)方在簽訂合同后認(rèn)為房子賣(mài)得太了，要求另外加錢(qián)過(guò)戶(hù)。在這種情況下，買(mǎi)方應(yīng)該立即向法院提起訴訟，要求凍結(jié)所購(gòu)房屋，進(jìn)行財(cái)產(chǎn)保全，防止賣(mài)方將房屋賣(mài)與第三人，同時(shí)要求法院判定賣(mài)方繼續(xù)履行合同。

二、房?jī)r(jià)上漲賣(mài)方違約怎么辦

原被告雙方簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，應(yīng)合法有效，交易不能正常進(jìn)行的原因在于被告，被告的行為已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。這時(shí)買(mǎi)方應(yīng)采取一些措施最大限度保護(hù)自身利益。

1、對(duì)賣(mài)方要求加價(jià)或拒絕繼續(xù)履行合同的事實(shí)進(jìn)行取證。主要有：在中介主持下進(jìn)行協(xié)商，由中介作為第三方證人;對(duì)溝通過(guò)程進(jìn)行錄音;通過(guò)手機(jī)短信獲取對(duì)方違約的信息;向公證處申請(qǐng)證據(jù)保全等。

2、賣(mài)方在這一階段往往會(huì)回避磋商，或找各種理由不愿接收買(mǎi)方的購(gòu)房款。這時(shí)，買(mǎi)方應(yīng)及時(shí)以書(shū)面形式向賣(mài)方致函，要求按合同約定履行雙方義務(wù)。包括要求主動(dòng)履行付款義務(wù)，以防止將來(lái)賣(mài)方反倒說(shuō)買(mǎi)方?jīng)]有按期履約。函件要以特快專(zhuān)遞形式郵寄，建議買(mǎi)方委托律師發(fā)《律師函》，因此，在簽訂買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)應(yīng)注意在合同上約定清楚雙方的送達(dá)地址。

3、賣(mài)方違約分兩種情況，一種是是拒絕繼續(xù)履行合同，但未將房屋另售他人，這種情況下賣(mài)方往往以家人反對(duì)或采取不去銀行解押的方式來(lái)阻撓合同的履行;另一種情況是賣(mài)方直接將房屋另售給出價(jià)更高的買(mǎi)家，并辦理了過(guò)戶(hù)手續(xù)。這兩種情況，買(mǎi)方均可向賣(mài)方主張違約責(zé)任，其損失構(gòu)成主要包括：雙倍定金或者違約金(注意：定金違約金不可并用，只能選擇其一，往往取價(jià)高者)買(mǎi)方已經(jīng)支付的中介費(fèi)、房屋的差價(jià)損失。這兩種情況的區(qū)別在于，房屋差價(jià)損失的確定方式不同。前者因損失并不明確具體，法院可能通過(guò)價(jià)格評(píng)估并取中間值的方式確定;后者因另售的價(jià)格明確，法院會(huì)直接認(rèn)定前后交易的差價(jià)確定買(mǎi)方的損失。也就是說(shuō)，買(mǎi)方通過(guò)訴訟途徑可以彌補(bǔ)因賣(mài)方違約所受的損失，而賣(mài)方忙活半天所賺取的差價(jià)最終會(huì)落的一場(chǎng)空。

不管是買(mǎi)賣(mài)二手房還是買(mǎi)賣(mài)商品房，買(mǎi)賣(mài)雙方都是可能出現(xiàn)違約的情況，而在處理的時(shí)候，我們應(yīng)當(dāng)結(jié)合具體的情況來(lái)處理，看是追究違約方的法律責(zé)任，還是直接解除購(gòu)房合同。要注意，在要求違約方支付違約金的時(shí)候，一定要注意違約金不可過(guò)分偏高，一般最多不能超過(guò)房款的30%。

怎么來(lái)進(jìn)行二手房過(guò)戶(hù)費(fèi)用計(jì)算

二手房過(guò)戶(hù)流程是什么

購(gòu)二手房交首付款注意哪些內(nèi)容？