案例回顧

張老漢夫婦有一雙兒女，兒女都已經(jīng)成家并買了房子。老兩口居住在張老漢單位房改時(shí)購買的兩居室里。2003年，張老漢寫了一份遺囑，并簽上了自己的名字，因當(dāng)時(shí)老伴臥床多年手腳不靈便，便在遺囑上以私章代替了簽名，夫婦兩人指定由兒子繼承房產(chǎn)。

2006年，張老漢被檢查出患有肺癌晚期，住院期間女兒無微不至的照顧，讓張老漢心生感動(dòng)，覺得不給女兒留點(diǎn)財(cái)產(chǎn)心中過意不去，遂打算給女兒寫份遺囑。但此時(shí)張老漢已經(jīng)無法執(zhí)筆，就由女兒請(qǐng)律師現(xiàn)場(chǎng)見證并制作了一份代書遺囑，指定房產(chǎn)由女兒一人繼承。張老漢去世后，兒女各執(zhí)一份遺囑發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)，訴訟到法院，法院判決張老漢女兒享有5/6的房產(chǎn)，張老漢的兒子享有1/6的房產(chǎn)。

律師分析

1.依照《繼承法》的相關(guān)規(guī)定，遺囑中所涉房產(chǎn)系張老漢婚后分配并購買，系夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的共同財(cái)產(chǎn)，除有約定的外，如果分割遺產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)先將共同所有財(cái)產(chǎn)的一半分出為配偶所有，其余的為被繼承人的遺產(chǎn)。

2.遺囑不僅要內(nèi)容合法、形式也應(yīng)該合法，兩要件必須同時(shí)具備，缺一不可。我國《繼承法》明確規(guī)定“自書遺囑由遺囑人親筆書寫，簽名”。張老漢的老伴因沒有在該份遺囑中親筆簽名，被法院認(rèn)定私章不能代替簽名，該份遺囑形式要件不合法，故張老漢的老伴在該份遺囑中對(duì)自己財(cái)產(chǎn)的處分被認(rèn)定為無效。由于沒有有效的遺囑，對(duì)于張老漢老伴的遺產(chǎn)應(yīng)適用法定繼承，由第一順序繼承人：張老漢和兒子、女兒繼承，一般等分的話，三人各得1/6的房產(chǎn)。

3.雖然張老漢2006年的遺囑經(jīng)律師現(xiàn)場(chǎng)見證，但因?yàn)楫?dāng)時(shí)房產(chǎn)的所有權(quán)由張老漢和兒子、女兒共同共有，張老漢無權(quán)處分女兒和兒子對(duì)該房產(chǎn)享有的份額，故張老漢的女兒不能以張老漢的遺囑取得爭(zhēng)議房屋的全部產(chǎn)權(quán)。張老漢的遺囑只能處分自己擁有的4/6房產(chǎn)。

4.最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行《繼承法》若干問題的意見規(guī)定：遺囑人以不同形式立有數(shù)份內(nèi)容相抵觸的遺囑，其中有公證遺囑的，以最后所立公證遺囑為準(zhǔn);沒有公證遺囑的，以最后所立的遺囑為準(zhǔn)，故法院判決爭(zhēng)議遺產(chǎn)以2006年所立的遺囑為準(zhǔn)，故張老漢的兒子不能繼承其父親的遺產(chǎn)。

律師提醒

1.法律所規(guī)定的繼承權(quán)，在被繼承人還在世的時(shí)候，只是繼承人享有的一種期待權(quán)，只有在被繼承人死亡后，繼承權(quán)才會(huì)成為既得權(quán)。所以在此提醒擁有繼承期待權(quán)的子女們，不要在父母在世時(shí)就心急地要分割父母的財(cái)產(chǎn)。

2.遺囑繼承權(quán)的實(shí)現(xiàn)，必須存在被繼承人生前立有內(nèi)容和形式都合法的遺囑和被繼承人已死亡，這兩個(gè)條件缺一不可，否則遺囑繼承將不會(huì)發(fā)生。父母生前意愿將自己的房產(chǎn)贈(zèng)與子女是可以的，但這種行為叫生前贈(zèng)與，不叫繼承。

3.我國繼承法確定有法定繼承人，先由第一順序繼承人配偶、子女、父母繼承，沒有排序先后的劃分;沒有第一順序繼承人繼承的情況下，第二順序繼承人兄弟姐妹、祖父母、外祖父母才能繼承。

4.繼承人依法取得的遺產(chǎn)，必須是被繼承人生前個(gè)人所有的合法財(cái)產(chǎn)或者是依法可以繼承的其他合法財(cái)產(chǎn)權(quán)益。不能把家庭共有財(cái)產(chǎn)、夫妻共有財(cái)產(chǎn)以及合伙財(cái)產(chǎn)不加分割作為遺產(chǎn)來繼承。對(duì)于共有的財(cái)產(chǎn)，必須先進(jìn)行分割析產(chǎn)，共同財(cái)產(chǎn)中只有屬于死者個(gè)人所有的份額才是遺產(chǎn)，才能依法進(jìn)行繼承。

A關(guān)于房屋更名的問題

網(wǎng)友“aixuexi”：從別人手里買已具有正規(guī)購房發(fā)票、還未辦理房產(chǎn)證的房子，能否把購房合同及房屋備案更改成我的名字?怎么辦理?

答：訴求人反映的情況，按照現(xiàn)行政策法規(guī)無法直接把原購房人的購房合同更改為訴求人的名字，須待對(duì)方辦理房屋所有權(quán)證后，買賣雙方持身份證、房屋所有權(quán)證、稅費(fèi)票據(jù)等相關(guān)材料申請(qǐng)辦理轉(zhuǎn)移登記。

B關(guān)于契稅和維修金的問題

網(wǎng)友“x467”：我們?nèi)ツ曩I的房子，今年六月份交房，取得房產(chǎn)證可能要到明年了，但開發(fā)商通知在交房之前必須繳納契稅與維修基金!我們想問開發(fā)商這種做法是否合理?

答：按《洛陽市房屋專項(xiàng)維修資金管理辦法》(洛陽市人民政府令第118號(hào))規(guī)定，購買預(yù)售商品房的業(yè)主應(yīng)在辦理入住手續(xù)前，將首期房屋專項(xiàng)維修資金存入房屋專項(xiàng)維修資金專戶。訴求人應(yīng)攜帶購房合同原件，購房人身份證原件，房屋專項(xiàng)維修資金交存通知單原件。若面積有誤差，還需提交補(bǔ)充協(xié)議原件到新區(qū)行政服務(wù)大廳或澗西區(qū)行政服務(wù)大廳自行辦理交存手續(xù)。

C關(guān)于公積金的問題

網(wǎng)友“天空晴朗”：我用公積金貸款買了套房，這幾天剛面簽完，在擔(dān)保窗口我問工作人員，我的貸款在下個(gè)月放款時(shí)能打入開發(fā)商監(jiān)管銀行賬戶嗎?工作人員告訴我他們要把貸款打給開發(fā)商，為什么不直接打入監(jiān)管賬戶呢?

答：資金監(jiān)管賬戶的設(shè)立是由監(jiān)管銀行與開發(fā)企業(yè)簽訂監(jiān)管協(xié)議后確定的開發(fā)企業(yè)賬戶，監(jiān)管賬戶本身就屬于開發(fā)企業(yè)。根據(jù)《資金監(jiān)管辦法及實(shí)施細(xì)則》規(guī)定：按揭貸款由貸款發(fā)放銀行在發(fā)放按揭貸款5日內(nèi)，劃入商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶。貸款銀行有義務(wù)將貸款轉(zhuǎn)入開發(fā)企業(yè)的資金監(jiān)管賬戶確保資金安全。