第 53 號

　　《沈陽市物業專項維修資金管理辦法》業經2015年10月23日市人民政府第28次常務會議討論通過，現予以發布，自2016年1月1日起施行。

　　市長：潘利國

　　二○一五年十一月十七日

　　沈陽市物業專項維修資金管理辦法

　　第一章 總 則

　　第一條　為了加強物業專項維修資金管理，保障物業共用部位、共用設施設備的正常使用，維護物業專項維修資金所有者的合法權益，根據國務院《物業管理條例》等法律、法規的規定，結合本市實際，制定本辦法。

　　第二條　本市城市規劃區域內物業專項維修資金的交存、使用、管理和監督，適用本辦法。

　　本市售后公有住房維修資金管理，按照售后公有住房維修資金管理相關規定執行。

　　第三條　本辦法所稱物業專項維修資金，是指專項用于物業共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新、改造及增設的資金。

　　第四條　物業專項維修資金管理遵循專戶存儲、?？顚Ｓ?、業主決策、政府監督的原則。

　　第五條　市房產主管部門負責全市物業專項維修資金的交存、使用和管理工作。市物業專項維修資金管理機構具體負責物業專項維修資金的日常管理工作。

　　區房產主管部門負責本轄區內物業專項維修資金的交存、使用和管理工作。

　　財政、規劃、建設、審計、監察等相關部門按照各自職責對物業專項維修資金的管理進行監督。

　　第六條　街道辦事處、鄉(鎮)人民政府協助區房產主管部門指導轄區內物業專項維修資金的管理工作，監督指導業主大會、業主委員會和物業服務企業有關物業專項維修資金管理的日常工作，調解物業專項維修資金管理糾紛。

　　居民委員會、村民委員會應當依法履行職責，支持、指導業主委員會的日常工作。

　　第二章　維修資金交存

　　第七條　兩個以上業主的物業，其業主應當交存物業專項維修資金。

　　第八條　業主應當在辦理房屋入住手續前將首期物業專項維修資金交存至物業專項維修資金專戶。

　　任何單位或者個人不得代收物業專項維修資金。

　　第九條　業主應當按照下列標準交存首期物業專項維修資金：

　　(一)配備電梯的物業，按照建筑面積每平方米92元交存;

　　(二)未配備電梯的物業，按照建筑面積每平方米63元交存。

　　市房產主管部門可以根據建筑安裝工程造價變動情況等因素，適時調整物業專項維修資金交存標準。

　　第十條　業主交存的物業專項維修資金屬于業主所有。

　　第十一條　業主大會成立前，業主交存的物業專項維修資金，由市房產主管部門代管。

　　業主大會成立后，經業主大會決定自行管理物業專項維修資金的，由業主委員會向市房產主管部門申請劃轉本物業管理區域內業主交存的物業專項維修資金。未經業主大會決定自行管理物業專項維修資金的，繼續由市房產主管部門代管。

　　第十二條　市房產主管部門應當通過公開招標方式確定商業銀行，作為物業專項維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立物業專項維修資金專戶。

　　物業專項維修資金應當以物業管理區域為單位設總賬，以幢為單位設分幢賬，按照房屋戶門號設分戶賬。

　　第十三條　業主大會成立后，決定自行管理物業專項維修資金的，應當召開業主大會會議，就下列事項進行表決：

　　(一)物業專項維修資金自行管理的決議;

　　(二)物業專項維修資金管理制度;

　　(三)確定物業專項維修資金專戶管理銀行、賬目管理單位和物業專項維修資金賬目責任人的決議;

　　(四)其他與物業專項維修資金有關的決議事項。

　　以上事項應當經物業管理區域內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主書面形式表決同意。

　　物業所在地的區房產主管部門、街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當對業主大會會議進行指導。

　　業主大會會議召開后，業主委員會應當將業主大會決議的事項及業主大會會議召開的情況在本物業管理區域內進行公示，公示期不得少于15日。

　　第十四條　決定自行管理物業專項維修資金的，業主委員會應當持有關材料向市房產主管部門提出劃轉本物業管理區域業主交存的物業專項維修資金的申請。市房產主管部門應當在受理申請之日起30日內，通知專戶管理銀行將該物業管理區域內業主交存的物業專項維修資金賬面余額劃轉至業主大會開立的物業專項維修資金賬戶，并將有關賬目等移交業主委員會。

　　第十五條　業主分戶賬面物業專項維修資金余額不足首期交存額百分之三十的，應當及時續交。原則上續交后業主分戶賬面余額不得低于首期交存額。

　　續交方案由業主大會決定。

　　業主委員會應當及時組織召開業主大會會議討論決定續交方案，并依據續交方案向相關業主發出續交通知。業主應當在接到續交通知之日起10日內，將續交的物業專項維修資金交存至專戶管理銀行。

　　第十六條　物業專項維修資金交存規定實施前，未交存物業專項維修資金的物業，業主委員會可以組織召開業主大會會議討論確定籌集方案。

　　第十七條　業主交存物業專項維修資金，專戶管理銀行應當出具遼寧省財政部門統一監制的住宅專項維修資金專用收據。

　　第三章　維修資金使用

　　第十八條　物業專項維修資金應當專項用于物業共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新、改造及增設，不得挪作他用。

　　保修期無法確定的房屋，從實際入住時間算起，需要維修、更新、改造的物業共用部位、共用設施設備超過國家規定保修期限的，經業主大會討論通過，可以申請使用物業專項維修資金。

　　第十九條　物業共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造及增設費用，由相關業主按照下列規定分攤：

　　(一)屬于物業管理區域內業主共有的物業共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造及增設費用，由全體業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤;

　　(二)專屬一幢樓的物業共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造及增設費用，由該樓全體業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤;

　　(三)專屬一個單元的物業共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造及增設費用，由該單元全體業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤;

　　(四)專屬一個樓層的物業共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造及增設費用，由該樓層全體業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤。

　　第二十條　物業共用部位、共用設施設備維修、更新、改造及增設費用，涉及售后公有住房的，按照售后公有住房建筑面積的比例分攤，維修、更新、改造及增設費用從售后公有住房維修資金列支;涉及尚未售出的物業，開發建設或者產權單位應當按照尚未售出物業建筑面積的比例分攤。

　　第二十一條　由市房產主管部門代管物業專項維修資金的，按照以下程序使用物業專項維修資金：

　　(一)業主委員會會同物業服務企業，根據維修、更新、改造及增設項目提出使用方案。未選聘物業服務企業的，由業主委員會提出使用方案。業主委員會可以聘請專業機構提出使用方案;

　　(二)業主委員會組織相關業主討論使用方案。使用方案經物業專項維修資金列支范圍內的專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意;

　　(三)業主委員會持使用方案、工程預算、業主表決情況等材料向區房產主管部門申請列支;使用售后公有住房專項維修資金的，業主委員會向售房單位申請列支，由售房單位向負責管理公有住房專項維修資金的部門報批;

　　(四)區房產主管部門審核同意后，業主委員會會同物業服務企業組織實施使用方案;

　　(五)工程完工后，業主委員會持工程質量監督報告、工程結算審核報告、業主分攤費用明細等材料向區房產主管部門申請結算;

　　(六)區房產主管部門審核同意后，報市房產主管部門，市房產主管部門通知專戶管理銀行將工程款劃撥至業主委員會。

　　第二十二條　由業主大會自行管理物業專項維修資金的，按照以下程序使用物業專項維修資金：

　　(一)業主委員會會同物業服務企業，根據維修、更新、改造及增設項目提出使用方案;

　　(二)業主委員會組織相關業主討論使用方案。使用方案經物業專項維修資金列支范圍內的專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意;

　　(三)業主委員會持使用方案、工程預算、業主表決情況等材料，到區房產主管部門備案;使用售后公有住房維修資金的，業主委員會向售房單位申請列支，由售房單位向負責管理公有住房專項維修資金的部門報批;

　　(四)區房產主管部門備案后，業主委員會會同物業服務企業組織實施使用方案;

　　(五)工程完工后，業主委員會持工程質量監督報告、工程結算審核報告、業主分攤費用明細等材料到區房產主管部門備案;

　　(六)區房產主管部門備案后，業主委員會與施工單位按照合同約定結算。

　　第二十三條　發生下列情形之一，需要立即對物業項目進行維修、更新、改造的，可以采用應急程序，費用從相關業主物業專項維修資金中列支：

　　(一)電梯故障危及人身安全的;

　　(二)樓體外墻面(含屋檐、陽臺)空鼓、開裂的;

　　(三)屋面、外墻面嚴重滲漏的;

　　(四)住宅區內的排水管線損壞，造成污水外溢的;

　　(五)消防、監控設施出現功能障礙的;

　　(六)供水、供電、供氣設施設備損壞，影響居民用水、用電、用氣的;

　　(七)因不可抗力原因損壞物業共用部位、共用設施設備的;

　　(八)危及房屋使用安全等應當緊急維修的其他情況。

　　第二十四條　物業共用部位、共用設施設備發生危及房屋使用安全和嚴重影響住用功能的緊急情況，需要使用物業專項維修資金的，按照以下程序辦理：

　　(一)業主委員會會同物業服務企業委托具有相應資質的單位進行認定;

　　(二)屬于應急維修范圍的，業主委員會應當立即組織選聘具有相應資質的施工企業實施搶修;

　　(三)工程完工后，業主委員會持認定報告、工程質量監督報告、工程結算審核報告、業主分攤費用明細等材料向區房產主管部門申請結算;業主大會自行管理物業專項維修資金的，業主委員會持上述資料到區房產主管部門備案;

　　(四)由市房產主管部門代管物業專項維修資金的，區房產主管部門審核同意后，報市房產主管部門，市房產主管部門通知專戶管理銀行將工程款劃撥至業主委員會;由業主大會自行管理物業專項維修資金的，區房產主管部門備案后，業主委員會與施工單位按照合同約定結算。

　　第二十五條　物業共用部位、共用設施設備發生危及房屋使用安全和嚴重影響住用功能的緊急情況時，業主物業專項維修資金分戶賬余額不足以支付應急維修費用的，或者物業專項維修資金存在資金缺口的，應當由區人民政府應急資金墊付，待物業專項維修資金歸集到位后，予以歸還。

　　第二十六條　下列費用不得從物業專項維修資金中列支：

　　(一)依法應當由開發建設單位或者施工單位承擔的物業共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用;

　　(二)依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用;

　　(三)應當由當事人承擔的因人為損壞物業共用部位、共用設施設備所需的修復費用;

　　(四)根據物業服務合同約定，應當由物業服務企業承擔的物業共用部位、共用設施設備的維修、養護費用。

　　第二十七條　在保證物業專項維修資金正常使用的前提下，可以按照國家有關規定將物業專項維修資金用于購買國債。

　　利用物業專項維修資金購買國債，應當在銀行間債券市場或者商業銀行柜臺市場購買一級市場新發行的國債，并持有到期。

　　利用業主交存的物業專項維修資金購買國債的，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上業主同意。

　　禁止利用物業專項維修資金從事國債回購、委托理財業務或者將購買的國債用于質押、抵押等擔保行為。

　　第二十八條　下列資金應當轉入物業專項維修資金滾存使用：

　　(一)物業專項維修資金的存儲利息;

　　(二)利用物業專項維修資金購買國債的增值收益;

　　(三)利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的所得收益，但業主大會另有決定的除外;

　　(四)物業共用設施設備報廢后回收的殘值。

　　第四章　監督管理

　　第二十九條　物業所有權轉讓時，其物業專項維修資金分戶賬余額隨物業所有權同時過戶。

　　第三十條　房屋滅失的，業主交存的物業專項維修資金分戶賬中余額應當返還業主。

　　第三十一條　市房產主管部門代管物業專項維修資金期間，應當向業主公布下列情況：

　　(一)物業專項維修資金交存、使用、增值收益和結存的總額;

　　(二)發生列支的項目、費用和分攤情況;

　　(三)業主分戶賬中物業專項維修資金交存、使用、增值收益和結存的金額;

　　(四)其他有關物業專項維修資金使用和管理的情況。

　　業主大會自行管理物業專項維修資金的，由業主委員會負責公布。業主對公布的情況有異議的，可以向公布人申請復核。

　　市房產主管部門應當定期向社會公開物業專項維修資金存儲和收支情況。

　　第三十二條　專戶管理銀行應當每月一次向市房產主管部門發送物業專項維修資金對賬單;物業專項維修資金劃轉業主大會管理后，向業主委員會發送物業專項維修資金對賬單。

　　市房產主管部門、業主委員會對資金賬戶變化情況有異議的，可以要求專戶管理銀行進行復核。

　　第三十三條　市房產主管部門、業主委員會應當建立物業專項維修資金查詢制度，接受業主對其分戶賬中物業專項維修資金使用、增值收益和賬面余額的查詢。

　　業主可以通過登錄市物業專項維修資金管理系統查詢其分戶賬中物業專項維修資金的狀況。

　　第三十四條　物業服務合同解除時，物業服務企業應當在區房產主管部門、街道辦事處、鄉(鎮)人民政府的監督下，向業主委員會移交物業專項維修資金相關資料。

　　業主委員會任期屆滿，應當在區房產主管部門、街道辦事處、鄉(鎮)人民政府的監督下，向新一屆業主委員會或者居民委員會、村民委員會移交物業專項維修資金相關資料。

　　第三十五條　由市房產主管部門代管物業專項維修資金的，應當依法接受審計機關、監察機關的監督。

　　物業專項維修資金收支財務管理和會計核算制度執行情況，應當依法接受財政主管部門的監督。

　　第三十六條　物業專項維修資金的歸集、使用、管理發生糾紛時，由區房產主管部門會同街道辦事處、鄉(鎮)人民政府和業主委員會進行調解，調解不成的，當事人可以依法向仲裁機構申請仲裁或者向人民法院提起訴訟。

　　第五章　法律責任

　　第三十七條　由業主大會自行管理物業專項維修資金，業主委員會及其成員違反本辦法規定，有下列情形之一的，由物業所在地的區房產主管部門責令限期改正;造成經濟損失的，依法承擔相應賠償責任;構成犯罪的，依法追究刑事責任：

　　(一)未按照本辦法規定設立物業專項維修資金專戶或者未按照房屋戶門號設分戶賬;

　　(二)利用物業專項維修資金從事國債回購、委托理財業務或者將購買的國債用于質押、抵押等擔保行為。

　　第三十八條　違反本辦法規定，挪用物業專項維修資金的，依法由有關部門追回挪用的物業專項維修資金，沒收違法所得，可以并處挪用金額二倍以下的罰款;構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。

　　物業服務企業挪用物業專項維修資金，情節嚴重的，除按照前款規定予以處罰外，還應當由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。

　　區房產主管部門挪用物業專項維修資金的，由市房產主管部門追回挪用的物業專項維修資金，由區人民政府對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第三十九條　業主未按照本辦法規定或者業主大會決議交存、續交物業專項維修資金，或者拒不分攤維修、更新、改造及增設費用的，業主委員會或者利害關系人可以向人民法院提起訴訟。

　　第四十條　違反本辦法其他規定，相關法律、法規、規章已規定法律責任的，依法追究法律責任。

　　第六章　附　則

　　第四十一條　各縣(市)物業專項維修資金由所在地人民政府房產主管部門自行管理，可以參照本辦法執行。

　　第四十二條　本辦法自2016年1月1日起施行。主送：各區、縣(市)人民政府，市政府各部門。