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　　各區縣住房保障房屋管理局、各物業服務企業:

　　為貫徹實施《上海市物業服務企業和項目經理信用信息管理辦法》，制定了《上海市物業服務企業和項目經理信用信息評價試行標準》，現印發給你們，請認真按照執行。執行中的情況，請及時告知市局物業管理處。

　　上海市住房保障和房屋管理局

　　二○一二年七月二十四日

　　上海市物業服務企業和項目經理信用信息評價試行標準

　　第一條 為加強對物業服務企業和項目經理的日常監管，根據《上海市物業服務企業和項目經理信用信息管理辦法》的規定，制定本標準(以下簡稱“標準”)。

　　第二條 本標準適用于房屋行政管理部門對物業服務企業(以下簡稱“企業”)和項目經理不良信息的記錄和記分。

　　企業不良信息分值是企業和加權項目經理不良信息分值的總和，其中加權項目經理不良信息分值=記分項目的總建筑面積×不良信息記分數/企業在本市管理物業項目總建筑面積。

　　第三條 企業、項目經理的不良信息依據管理服務效果和違規、違約行為的嚴重程度進行記分，記分類型分為18分、6分、3分、1分四種情形。

　　第四條 有下列情形之一的，對企業給予記錄18分的處理：

　　(一)企業以欺騙手段取得資質證書從事物業管理活動的;

　　(二)企業聘用未取得物業管理職業資格證書的人員從事物業管理活動的;

　　(三)企業將一個物業管理區域內的全部物業管理業務一并委托給他人的;

　　(四)挪用或侵占專項維修資金的;

　　(五)擅自改變物業管理用房用途的;

　　(六)擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途的;

　　(七)擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地，損害業主共同利益的;

　　(八)擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營，損害業主共同利益的;

　　(九)物業服務合同終止時，不按照規定移交物業管理用房和有關資料的;或拒不撤出，造成物業管理狀況混亂、社會影響惡劣的;

　　(十)企業與物業管理招標人或者其他物業管理投標人相互串通，以不正當手段謀取中標的;

　　(十一)企業超越資質等級承接物業管理業務的;

　　(十二)出租、出借、轉讓資質證書或執業證書的;

　　(十三)因管理失職，造成人員傷亡或財產損失等重大責任事故的;或損害業主或公共利益，情節嚴重的;

　　(十四)投標人以他人名義投標或者以其他方式弄虛作假，騙取中標的。

　　有下列情形之一的，對項目經理給予記錄18分的處理：

　　(一)挪用或侵占專項維修資金的;

　　(二)擅自改變物業管理用房用途的;

　　(三)擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途的;

　　(四)擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地，損害業主共同利益的;

　　(五)擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營，損害業主共同利益的;

　　(六)出租、出借、轉讓執業證書的;

　　(七)因管理失職，造成人員傷亡或財產損失等重大責任事故的;或損害業主或公共利益，情節嚴重的;

　　(八)被物價部門認定亂收費或者收費不規范且又不整改的。

　　第五條 有下列情形之一的，對企業給予記錄6分的處理：

　　(一)違反招投標規定，影響物業管理招投標程序正常進行的;

　　(二)未建立物業服務應急預案或雖建立預案但未進行定期演練和落實的;或發生事件后，未做好應急處置工作、未及時報告相關部門的;

　　(三)未依照相關規定和要求如實提供統計資料的;或虛報、瞞報、拒報相關信息的;或提供偽造、篡改資料的;

　　(四)企業終止合同，未按規定提前三個月書面告知業主的;

　　(五)未按規定對承接物業進行檢驗及對相關資料核對接收的;

　　(六)拒絕或拖延提供相關賬目資料，影響對專項維修資金、公共收益進行財務審計的;

　　(七)未依照相關規定或約定將公共收益納入業主大會銀行賬戶的;或擅自使用公共收益的;

　　(八)未按合同約定提供服務造成相關行政管理部門出具整改通知書的。

　　有下列情形之一的，對項目經理給予記錄6分的處理：

　　(一)未執行周一到周日業務接待制度的;

　　(二)未及時發現、勸阻、制止業主、使用人在物業使用、裝修過程中損害公共利益的禁止行為，對勸阻、制止無效的，未及時報告業委會和有關行政部門的，或未做好相關取證和記錄工作的;

　　(三)未建立物業服務應急預案或雖建立預案但未進行定期演練和落實的;或發生緊急維修等應急事件后，未做好應急處置工作、未及時報告相關部門的;

　　(四)擅自遷移、砍伐樹木或者調整綠地的;

　　(五)未依照相關規定和要求如實提供統計資料的;或虛報、瞞報、拒報相關信息的;或提供偽造、篡改資料的;

　　(六)業主或使用人多次有效投訴得不到解決的;

　　(七)未按規定建立、保存在物業服務活動中形成的與業主利益相關的檔案資料的;

　　(八)未依照相關規定或業主大會約定，人為拆分維修工程，規避專項維修資金使用工程審價和使用程序審核的;

　　(九)未依照相關規定或約定將公共收益納入業主大會銀行賬戶的;或擅自使用公共收益的;

　　(十)未按合同約定提供服務造成相關行政管理部門出具整改通知書的。

　　第六條 有下列情形之一的，對企業給予記錄3分的處理：

　　(一)未按規定填寫住宅物業服務規范檢查、督查記錄簿的。

　　有下列情形之一的，對項目經理給予記錄3分的處理：

　　(一)接待人員接待不規范、受理不登記、處置不及時的;

　　(二)未在服務窗口醒目位置公開辦事制度、辦事程序、辦事期限的;或未公布服務項目、收費標準、報修電話、企業監督電話和區(縣)房屋行政管理部門投訴電話的;

　　(三)未按規定或約定公布物業維修資金收支賬目、共用部分收益收支賬目或者其他按實結算收支賬目的;或不接受業主查詢的;

　　(四)未按約定提供安全值班、巡邏服務或安全值班巡邏記錄不實的;

　　(五)未按規定填寫住宅物業服務規范檢查、督查記錄簿的;

　　(六)電梯運行中因故障引起人員被關時，企業電梯維修人員或委托的電梯維修專業單位未能在半小時內趕到現場進行處理的;

　　(七)未24小時受理報修的;或急修項目2小時內未能到現場，其中市區設置管理處的小區半小時內到現場的;或一般修理項目未能3天內修復 (居民預約、雨天筑漏可不受此限) 的。

　　第七條 有下列情形之一的，對項目經理給予記錄1分的處理:

　　(一)維修不能做到約時不誤、工完料清、住戶簽收、事后回訪的;

　　(二)秩序維護員擅自脫崗、離崗不盡責的;

　　(三)秩序維護員發現道路、綠地亂停車，未進行疏導、勸阻、糾正的;

　　(四)綠地堆物，未及時清理的。

　　第八條 上述記分的違規行為在整改期限內未整改的，區(縣)房屋行政管理部門可以對逾期未整改的行為按照本標準給予再次記分的處理。

　　第九條 本標準自2012年9月1日起施行，有效期至2014年6月30日。

　　附件：上海市物業服務企業和項目經理不良信息記分標準

　　附件

　　上海市物業服務企業和項目經理不良信息記分標準

　　序號不良行

　　為代碼違法違規行為認定及記分依據記分標準

　　企業項目經理

　　1SHBLXY18001企業以欺騙手段取得資質證書從事物業管理的《物業管理條例》第60條18分-

　　2SHBLXY18002企業聘用未取得物業管理職業資格證書的人員從事物業管理活動的《物業管理條例》第61條18分-

　　3SHBLXY18003企業將一個物業管理區域內的全部物業管理業務一并委托給他人的《物業管理條例》第62條18分-

　　4SHBLXY18004挪用或侵占專項維修資金的《物業管理條例》第63條18分18分

　　5SHBLXY18005擅自改變物業管理用房用途的《物業管理條例》第65條18分18分

　　6SHBLXY18006擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途的《物業管理條例》第66條18分18分

　　7SHBLXY18007擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地，損害業主共同利益的《物業管理條例》第66條18分18分

　　8SHBLXY18008擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的,損害業主共同利益的;《物業管理條例》第66條18分18分

　　9SHBLXY18009物業服務合同終止時，不按照規定移交物業管理用房和有關資料的;或拒不撤出，造成物業管理狀況混亂、社會影響惡劣的《物業管理條例》第39條18分-

　　10SHBLXY18010企業與物業管理招標人或者其他物業管理投標人相互串通，以不正當手段謀取中標的《物業服務企業資質管理辦法》第11條、第19條18分-

　　11SHBLXY18011企業超越資質等級承接物業管理業務的《物業服務企業資質管理辦法》第11條18分-

　　12SHBLXY18012出租、出借、轉讓資質證書或執業證書的《物業服務企業資質管理辦法》第11條18分18分

　　13SHBLXY18013因管理失職，造成人員傷亡或財產損失等重大責任事故的;或損害業主或公共利益，情節嚴重的《上海市住宅物業服務規范》記分標準第1條18分18分

　　14SHBLXY18014投標人以他人名義投標或者以其他方式弄虛作假，騙取中標《前期物業管理招標、投標管理暫行辦法》第25條18分-

　　15SHBLXY18015被物價部門認定亂收費或者收費不規范且又不整改的《上海市住宅物業服務規范》記分標準第1條-18分

　　16SHBLXY06001違反招投標規定，影響物業管理招投標程序正常進行的《中華人民共和國招標投標法》第38條6分-

　　17SHBLXY06002未建立物業服務應急預案或雖建立預案但未進行定期演練和落實的;或發生事件后，未做好應急處置工作、未及時報告相關部門的《關于執行本市物業管理區域內重大事件報告制度的通知》6分6分

　　18SHBLXY06003未依照相關規定和要求如實提供統計資料的;或虛報、瞞報、拒報相關信息的;或提供偽造、篡改資料的《中華人民共和國統計法》第36條6分6分

　　19SHBLXY06004企業終止合同，未按規定提前三個月書面告知業主的《上海市住宅物業管理規定》第42條6分-

　　20SHBLXY06005未按規定對承接物業進行檢驗及對相關資料核對接收的《上海市住宅物業管理規定》第48條6分-

　　21SHBLXY06006拒絕或拖延提供相關賬目資料，影響對專項維修資金、公共收益進行財務審計的《上海市住宅物業管理規定》第60條6分-

　　22SHBLXY06007未依照相關規定或約定將公共收益納入業主大會銀行賬戶的;或擅自使用公共收益的《關于加強住宅物業專項維修資金管理工作的通知》(滬房地資物[2006]286號)第2條第3款6分6分

　　23SHBLXY06008未按合同約定提供服務造成相關行政管理部門出具整改通知書的《上海市住宅物業管理規定》第41條6分6分

　　24SHBLXY06009未執行周一到周日業務接待制度的《上海市住宅物業服務規范》記分標準第2條-6分

　　25SHBLXY06010未及時發現、勸阻、制止業主、使用人在物業使用、裝修過程中的損害公共利益的禁止行為，對勸阻、制止無效的，未及時報告業委會和有關行政部門的，或未做好相關取證和記錄工作的《上海市住宅物業管理規定》第53條-6分

　　26SHBLXY06011擅自遷移、砍伐樹木或者調整綠地的《上海市綠化條例》第42條-6分

　　27SHBLXY06012業主或使用人多次有效投訴得不到解決的《上海市住宅物業服務規范》記分標準第3條 6分

　　28SHBLXY06013未按規定建立、保存在物業服務活動中形成的與業主利益相關的檔案資料的《上海市住宅物業管理規定》第43條-6分

　　29SHBLXY06014未依照相關規定或業主大會約定，人為拆分維修工程，規避專項維修資金使用工程審價和使用程序審核的《上海市住宅物業管理規定》第60條-6分

　　30SHBLXY03001未按規定填寫住宅物業服務規范檢查、督查記錄簿的“關于進一步推進物業管理行風建設工作施行《上海市住宅物業服務規范》的通知” 第1條3分3分

　　31SHBLXY03002接待人員接待不規范、受理不登記、處置不及時的《上海市住宅物業服務規范》記分標準第3條-3分

　　32SHBLXY03003未在服務窗口醒目位置公開辦事制度、辦事程序、辦事期限的;或未公布服務項目、收費標準、報修電話、企業監督電話和區(縣)房屋行政管理部門房管局投訴電話的《上海市住宅物業服務規范》記分標準第3條-3分

　　33SHBLXY03004未按規定或約定公布物業維修基金收支帳目或者其他按實結算收支帳目的;或不接受業主查詢的《上海市住宅物業管理規定》第59條-3分

　　34SHBLXY03005未按約定提供安全值班、巡邏服務或安全值班巡邏記錄不實的《上海市住宅物業服務規范》記分標準第3條-3分

　　35SHBLXY03006電梯運行中因故障引起人員被關時，物業公司電梯維修人員或委托的電梯維修專業單位未能在半小時內趕到現場進行處理的《上海市電梯安全監察辦法》第30條-3分

　　36SHBLXY03007未24小時受理報修的;或急修項目2小時內未能到現場，其中市區設置管理處的小區半小時內到現場的;或一般修理項目未能3分天內修復 (居民預約、雨天筑漏可不受此限) 的《上海市住宅物業服務規范》記分標準第4條-3分

　　37SHBLXY01001維修不能做到約時不誤、工完料清、住戶簽收、事后回訪的《上海市住宅物業服務規范》記分標準第5條-1

　　38SHBLXY01002秩序維護員擅自脫崗、離崗不盡責的《上海市住宅物業服務規范》記分標準第4條-1

　　39SHBLXY01003秩序維護員發現道路、綠地亂停車，未進行疏導、勸阻、糾正的《上海市住宅物業服務規范》記分標準第5條-1

　　40SHBLXY01004綠地堆物，未及時清理的《上海市住宅物業服務規范》記分標準第5條-1