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上海物業新規：業主大會與物業協商物業費
上海物業新規 業主大會與物業協商定物業費
“中國上海”門戶網站昨天全文刊發了《市政府批轉市住房保障房屋管理局關于實施〈上海市住宅物業管理規定〉若干意見的通知》(以下簡稱《若干意見》)，首次對今年4月1日起正式實施的《上海市住宅物業管理規定》在具體實施過程中所遇到的一些具體問題作出明確。針對外界普遍關心的物業費該如何定價、收取的問題，《若干意見》指出，住宅物業管理區域已組建業主大會的，由業主大會與物業服務企業按照質價相符的原則，協商確定物業服務內容、物業服務收費標準和收費方式，并在物業服務合同中予以約定。
分期開發項目物業如何管
《若干意見》明確，劃定為一個物業管理區域的建設項目分期開發的，其前期物業管理招投標以該物業管理區域為范圍。
先期開發區域內銷售并交付使用的物業符合《規定》條件的，應當成立業主大會。業主大會可就整個物業管理區域的物業管理事項作出決定，但對后期業主可能產生不利影響的除外。業主大會決定聘用物業服務企業的，物業服務合同期限不得超過2年。業主大會成立后接受交付使用物業的業主，成為該業主大會的成員，依法行使權利、履行義務。
業主大會成立后，業主委員會應當將業主大會決定的事項告知建設單位;建設單位銷售該物業管理區域內物業的，應當在房屋銷售合同中注明業主大會的決定事項。
籌備組業主代表如何產生
根據《若干意見》，籌備組、換屆改選小組中的業主代表人數，由鄉、鎮政府或街道辦事處根據物業管理規模和社區建設情況確定，一般為5—10人，其所占比例應當不低于籌備組或換屆改選小組總人數的二分之一。
業主代表可通過業主推薦、自薦、召開座談會聽取意見等方式產生，具體方式由居民委員會、村民委員會確定，并在物業管理區域內予以公告。
物業自行管理如何操作
根據《若干意見》，規模較小且具備自行管理條件的住宅小區，經業主大會會議討論通過，可在居民委員會、村民委員會的監督指導下，由業主自行管理。業主自行管理的，應當設定執行機構及其負責人，負責自行管理的組織實施并承擔由此產生的相關責任。
業主大會聘請專業保潔、保安、綠化養護、設施設備保養維修單位的，應當與其簽訂專業服務合同。業主大會采用民事雇傭方式聘請自然人進行公共區域清潔衛生、秩序維護、綠化養護，以及共用部位、共用設施設備的日常運行、保養及維修服務的，應當為其支付意外傷害等保險費用，由被聘用人員自行購買后報業主委員會備案。
維修資金如何補建和再籌集
《若干意見》還明確，未建立首期專項維修資金或專項維修資金余額不足首期籌集金額30%的，業主應當按照每月每平方米建筑面積成本價0.2%的標準補建或再次籌集，專項維修資金管理規約約定或業主大會會議決定高于上述標準籌集以及一次性籌集的除外。
物業服務企業應當每月對業主專項維修資金賬戶進行核對，對按照規定達到補建或再次籌集標準的，應當在15日內書面告知業主委員會。業主委員會應當告知相關業主并在物業管理區域內予以公告。采取分期籌集的，由物業服務企業于次月起在收取物業服務費時予以代收，并出具專項維修資金票據。
配電梯的物業，補建或再次籌集的維修資金余額不得少于每平方米建筑面積成本價的7%;不配電梯的物業，余額不得少于每平方米建筑面積成本價的5%。
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