調查導入?

　　成都物業管理立法于2005年6月啟動。次年2月召開的成都市第十四屆人民代表大會第四次會議上，32位人大代表聯名提交議案，再次呼吁“盡快以地方性法規出臺《成都市物業管理條例》”。經過廣泛征求意見、立法調研、全國專家咨詢論證、公開立法聽證等階段，關系千家萬戶的“住改商”問題也被推到了這場立法過程中的風口浪尖，成為眾人爭議的最大焦點。?

　　艱難歷程?

　　開門立法“住改商”成為焦點?

　　“物管立法啟動其實很不容易，要解決的問題太多。”2007年7月8日下午，議案首倡者成都市人大代表謝俊向記者講述了成都物管啟動立法兩年來的艱難歷程。?

　　據他回憶，2005年年初，包括自己在內的15名人大代表首次提交了一份《關于盡快制定成都市物管條例》的議案，成都物業管理立法也于當年6月啟動。?

　　2006年成都市十四屆人大四次會議期間，謝俊等32位人大代表聯名提交議案，再次呼吁“盡快以地方性法規出臺《成都市物業管理條例》”。謝俊稱，這一議案的提交再次引起了成都市政府各部門的重視，前前后后11次進行議稿。然而在納入立法計劃后的實施過程中，有人提出，國務院的《物權法》即將出臺，立法也因故擱淺。?

　　立法項目進行得并不順利，在隨后進行的聽證、公開征求意見等“開門立法”過程中，“住改商”漸漸從其他物業糾紛當中高調地浮出水面成為社會各界爭議最大的焦點之一。?

　　記者從相關部門了解到，成都市人大曾就《成都市物業管理條例（草案）》廣泛征集意見，市民的意見分為三類。一是主張完全禁絕，堅決要求取締“住改商”；二是，只要相鄰住戶同意，住宅小區可以開辦公司，只是審批程序和單位應明確；三是主張有限度容忍，僅強制餐飲、娛樂等嚴重擾民行業撤離住宅區。?

　　就在2007年5月29日，成都市人大對《成都市物業管理條例（草案）》舉行了聽證討論會。根據當時報名表提供的信息，參加聽證的（包括普通業主、業主委員會代表、物管公司代表以及律師等）72名市民當中，近八成人都表示支持草案中關于嚴禁“住改商”的內容。聽證會上，討論更是激烈，參加辯論的雙方共10位陳述人花費了100分鐘對“住改商”進行陳述和辯論。?

　　路在何方?

　　“住改商”禁令松口是喜是憂？?

　　2007年3月16日，在十屆全國人大五次會議上，經過七次審議后的《物權法》草案終獲通過。《物權法》第77條明確規定：“業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意。”?

　　而在成都，對于“住改商”的爭議并沒有隨著它的到來歸于消弭，《物權法》的出臺仍然使得這個“寄生”于私有權之上的潛規則，面臨著前所未有的挑戰。?

　　憂：操作上難度太大?

　　2006年10月成都市政府向市人大常委會提交了《成都市物業管理條例（草案）》。草案第三十九條規定：業主、使用人應當按照規劃行政管理部門批準或者房屋權屬證書載明的用途使用房屋專有部分，不得將住宅改為非住宅使用、將非住宅改為住宅使用，以及改變非住宅的規劃批準用途……?

　　2個月以后，當《條例（草案）》進行第二次審議時，其中涉及“住改商”的內容有了新的變化：業主、使用人應當按照規劃行政管理部門批準或者房屋權屬證書載明的用途使用房屋專有部分，不得擅自改變房屋的使用性質……? #p#分頁標題#e#

　　“這就是說向‘住改商’開了個口子。”面對這一條款內容，謝俊顯得有些擔心。謝俊說，記者來之前，他曾打電話給王景云、冷玉祥等其他幾位人大代表，認真征求了他們的意見，大家一致認為必須嚴格控制“住改商”。?

　　“要實現還是很難”謝俊解釋，如果只是大原則上的規定，操作起來恐怕會有難度。“如果可以改，是由哪些部門說了算呢？”?

　　“如果住改商，就改變了土地性質使用用途，隨之而來的水電氣費用又怎樣計算？”謝俊坦言，政府的“開禁”態度是從“好心”角度出發，但實際上卻很難操作。“什么是利害關系人？一部地方性法規必須要做到公平公正，有序地對城市管理帶來好處。”?

　　喜：體現了立法的民主與進步?

　　參與過《物權法》草案審議和多次研討的四川大學民商法研究中心主任王建平教授告訴記者，《物權法》立法過程中，在向全國公開征求意見時，“住改商”同樣也“遭遇”了以下三種觀點：絕對禁止、有限容忍、完全放開。“但立法者采取了中間路線，激發了方方面面的思考。物權法使得過去我們對事物的感情簡單化變得復雜化了”王建平說。?

　　“《成都市物業管理條例（草案）》的修改變化說明政府對‘住改商’持不搞一刀切的態度。”王建平頗為贊賞地說，這是政府在觀念上的一種轉變，其中的變化大體上體現了立法的民主與進步。?

　　“住改商”的核心問題實質上涉及到怎樣兼顧各方利益，已經改了的該何去何從？采訪中，王建平尖銳地指出，“法律的本質目的是保護公民的合法權益，而不是以‘法律工具’來剝奪公民合法權利”。“禁止‘破墻開店’態度就有問題，真正禁得了嗎？反而越禁越多，罰款、下發整改通知之后呢？因為這個問題涉及到民生，政府更應該理解居民‘住改商’的目的究竟是盈利賺錢？還是謀生糊口？”這位學法律出身的文人略顯激動，“立法過程中凸顯出來的矛盾，最需要解決的是該如何尋找一個平衡點？強制規范不適合，要解決民生問題更多的是要給別人選擇的機會。”?

　　日趨成熟?

　　“住改商”問題不會“一刀切”?

　　2007年6月底召開的《成都市物業管理條例（草案）》三審稿專家論證會上，擺在各位專家面前的草案內容在“業主、使用人不得擅自改變使用性質，確需改變，應當經有利害關系的業主同意”后補充了一條“并依法經行政主管部門審批后方能實施”。?

　　王建平作為應邀參會的法律界學者專家第一個“開炮”發言。“政府應該是態度溫和的”，王建平向參會者明確地闡述了自己的觀點：住改商的矛盾中，業主利益沖突是占主導地位的，而業主與公共主管部門的沖突是次位的。“其實對于不富裕的普通老百姓來說‘住改商’也是因為想利用房子的條件去賺一點小錢。”他的觀點，得到了在場大部分專家的認同。專家們提出，政府不應“一刀切”，而應主動規劃，促進其合理發展。他們都希望可以在即將出臺的條例中看到政府的明確態度，同時對“住改商”所帶來的消防、安全、環境、衛生等問題作出清理。?

　　三審稿中的“住改商”新舉措，政府強調疏導措施要人性化，這一次民間與官方的想法終于不謀而合。“成都市一直在提倡居住環境要優，反過來社會存在的就業壓力，又不能夠完全禁止”會后，成都市人大法制委員會一位負責人告訴記者，要解決“住改商”問題的難題，政府不會采取“一刀切”，據他透露，即將提交下一次人大常委會的三審稿內容不會有太大的變化。? #p#分頁標題#e#

　　成都市人大常委會副主任曲穎也在會議上表示，今后在住宅小區開公司，水電氣、物管費都按照住宅小區的標準收取，并不公平。在住宅小區搞商業，成本明顯降低，如果按照商業標準收費，就能夠起到遏制作用。（王曉鷗）?

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