中華人民共和國最高人民法院民事判決書
（2002）民一終字第38號

上訴人（原審原告）：上海方信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地： 上海市曹安路2795號.
法定代表人：方鴻飛，該公司董事長.
委托代理人：劉洪霄，該公司法律顧問。
被上訴人（原審被告）：華東三峽經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司，住所地：上海市浦東新區(qū)張家浜路59弄2號。
法定代表人：宋燕，該公司總經(jīng)理。
被上訴人（原審被告）：中國光大銀行上海分行，住所地：上海市中山東一路29號。
負(fù)責(zé)人：劉正民，該行行長。
委托代理人：張瑞新，北京市金杜律師事務(wù)所律師。
委托代理人：王風(fēng)利，北京市金杜律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）：中國農(nóng)業(yè)銀行上海市虹口支行，住所地：上海市四川北路2113號。
負(fù)責(zé)人：陳新華，該行行長。
委托代理人：顧政，該行法律顧問。
委托代理人：魏秀嶺，該行法律顧問。
上訴人上海方信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱方信公司）為與被上訴人華東三峽經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司（以下簡稱華東三峽公司）、 中國光大銀行上海分行（以下簡稱光大銀行上海分行）、中國農(nóng)業(yè) 銀行上海市虹口支行（以下簡稱農(nóng)行虹口支行）抵押合同糾紛一案 ，不服上海市高級人民法院（1998）滬高民初字第8號民事判決， 向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案。方信公司的委托代理人劉洪霄、光大銀行上海分行的委托代理人張瑞新、王風(fēng)利、農(nóng)行虹口支行的委托代理人顧政、魏秀嶺到庭參加了本案訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
經(jīng)審理查明，1995年7月18日，方信公司與華東三峽公司簽訂21份《皇府別墅房屋預(yù)售合同》（以下簡稱房屋預(yù)售合同）約定：華東三峽公司以建筑面積每平方米980美元的價(jià)格，向方信公司預(yù)購皇府別墅21套，華東三峽公司在簽訂本合同時(shí)的30天內(nèi)， 繳付全部價(jià)款30％，即89287．8美元（包括每棟1萬港元定金）匯至方信公司帳戶，房屋結(jié)構(gòu)封頂時(shí)的30天內(nèi)，支付全部房屋價(jià)款40％，即l19050．4美元，匯至方信公司帳戶，房屋內(nèi)外裝修完工時(shí)的30天內(nèi)，支付全部房屋價(jià)款25％，即74406.5美元，匯至方信公司帳戶。該《房屋預(yù)售合同》還約定了交房日期、房屋質(zhì)量、保修期限及違約責(zé)任等事宜。上述21份《房屋預(yù)售合同》于同年9月26日經(jīng)上海市公證處公證，同年9月27日在上海市房地產(chǎn)登記處辦理了登記。 1996年1月16日，華東三峽公司依據(jù)《房屋預(yù)售合同》向方信公司支付20萬元人民幣預(yù)售房屋定金。同年7月31日，華東三峽公司與中國投資銀行上海浦東分行（以下簡稱投資銀行浦東分行）簽訂《抵押合同》和《人民幣資金借款合同》（以下簡稱借款合同）約定：華東三峽公司向投資銀行浦東分行貸款人民幣1000萬元，種類為流動(dòng)資金，月利率10．065‰，期限自1996年7月31日至1997年7月25日華東三峽公司用于抵押的財(cái)產(chǎn)為系爭12套皇府別墅中的10套，幢號為C63、C65、C66、C67、C87、 C88、C89、C131、C132、C145及花園。上述抵押財(cái)產(chǎn)作價(jià)人民幣 1000萬元，抵押率100％，抵押期限自1996年7月31日至1998年7月30日。同年3月19日、3月25日，農(nóng)行虹口支行與上海京申廣告有限公司（以下簡稱京申公司）、華東三峽公司分別簽訂《借款合同》、《抵押協(xié)議》約定：京申公司向農(nóng)行虹口支行短期貸款人 民幣130萬元，期限自1996年3月19日至1997年1月22日，月利率12．6‰，華東三峽公司以皇府別墅C133幢作價(jià)人民幣1，735， 447元作為借款之抵押擔(dān)保。同年10月7日，農(nóng)行虹口支行與京申公司又簽訂《借款合同》約定：農(nóng)行虹口支行借給京申公司人民幣95萬元，期限自1996年10月7日至1997年2月21日，月利率8．415，華東三峽公司以系爭皇府別墅中C64幢房屋抵押擔(dān)保。上述抵押合同均進(jìn)行了抵押登記。同年12月30日上海市房地產(chǎn)登記處出具滬房地市字（1996）第000989號《房地產(chǎn)其他權(quán)利證明》。
另查明，1995年8月20日、9月22日，方信公司之股東鄭州新信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱鄭州公司）分別出具兩張收據(jù)寫明：收到華東三峽公司皇府別墅21幢二期房款人民幣16，059， 980．79元和人民幣21，413，301．72元。1995年9月30日，方信公司出具承諾書：華東三峽公司對系爭21幢別墅擁有全部產(chǎn)權(quán)及處置權(quán)。 1995年11月14日，華東三峽公司致信鄭州公司表示：上述兩張收據(jù)系為華東三峽農(nóng)大飼料項(xiàng)目需要而開出的臨時(shí)收據(jù)，實(shí)際并未付款，待中國三峽經(jīng)濟(jì)發(fā)展總公司（以下簡稱三峽總公司）正式撥款后，以匯款憑證為準(zhǔn)再另開收據(jù)，退回上述兩張收據(jù)。1996年6月16日，華東三峽公司致信方信公司：因北京農(nóng)大項(xiàng)目融資一事未能實(shí)現(xiàn)，現(xiàn)將方信公司于1995年9月30日開具的承諾書退還，有關(guān)皇府別墅的預(yù)售合同，因公司融資項(xiàng)目未能落實(shí)， 待請示三峽總公司后再行協(xié)商履行或終止事宜。l997年7月17日，方信公司與華東三峽公司簽訂《終止房屋預(yù)售合同協(xié)議》（以下簡稱終止協(xié)議）約定：終止雙方于1995年7月18日簽訂的21份《房屋預(yù)售合同》中的18份，包括由華東三峽公司抵押的12套房屋，另有3套房屋，若華東三峽公司于1997年8月底仍未付款，則終止合同，由方信公司收回。1997年9月5日，三峽總公司通知華東三峽公司：同意華東三峽公司與方信公司1997年7月17日 簽訂的《終止協(xié)議》，將21幢別墅退還方信公司。1998年2月6日，華東三峽公司致信上海市房地產(chǎn)管理局、上海市公證處：其對皇府別墅支付20萬元人民幣定金外，實(shí)際并未付款，債務(wù)由華東三峽公司與三峽總公司負(fù)責(zé)處理，與方信公司無涉，要求終止《房屋預(yù)售合同》，同時(shí)，華東三峽公司致信方信公司：其與銀行的債務(wù)關(guān)系，由其負(fù)責(zé)，并盡快將12幢別墅的《房屋預(yù)售合同》退還，相關(guān)的經(jīng)濟(jì)損失由華東三峽公司、三峽總公司共同承擔(dān)。華東三峽公司于1995年3月19日、3月25日、7月31日分別與光大銀行上海分行、農(nóng)行虹口支行簽訂《抵押合同》、《借款合同》提供的文件為：華東三峽公司與方信公司簽訂的《房屋預(yù)售合同》、方信公司給華東三峽公司出具的華東三峽公司對全部房屋擁有產(chǎn)權(quán)和處置權(quán)的《承諾書》復(fù)印件、鄭州公司給華東三峽公司出具的收到二期房屋價(jià)款的兩張《收據(jù)》，《承諾書》復(fù)印件與方信公司現(xiàn)所持的〈承諾書》原件內(nèi)容一致，對此事實(shí)，雙方當(dāng)事人無異議。
1998年4月21日，方信公司以華東三峽公司將《房屋預(yù)售合同》作為權(quán)利證明與光大銀行上海分行、農(nóng)行虹口支行簽訂《抵押合同》進(jìn)行流動(dòng)資金貸款，侵犯了其合法權(quán)益為由提起訴訟，請求依法判令華東三峽公司返還12份《房屋預(yù)售合同》正本，確認(rèn)華東三峽公司與光大銀行上海分行，農(nóng)行虹口支行、京申公司簽訂的《抵押合同》無效，并賠償其經(jīng)濟(jì)損失352萬元。一審期間，方信公司撤回關(guān)于要求華東三峽公司賠償經(jīng)濟(jì)損失352萬元的訴訟請求。
又查明：上海市第一中級人民法院（1998）滬一中經(jīng)初字第138號投資銀行浦東分行訴華東三峽公司、三峽總公司借款合同糾紛一案，于1998年9月3日作出民事調(diào)解書：一、華東三峽公司歸還投資銀行浦東分行借款人民幣1000萬元及利息，其中從1996年12月20日至1998年6月20日的利息為人民幣2，227，297．47 元及借款本金人民幣50萬元于1998年9月30日前歸還；同年10月30日、11月30日前各歸還本金350萬元及利息，利隨本清；二、 若華東三峽公司到期不能履行上述債務(wù)時(shí)，則以其抵押給投資銀行浦東分行位于嘉定區(qū)封浜鄉(xiāng)先農(nóng)村13號地塊上經(jīng)登記的房產(chǎn)（系爭12套房屋中的10套）及相應(yīng)的土地使用權(quán)進(jìn)行清償，所得款項(xiàng)由投資銀行浦東分行優(yōu)先受償；三、三峽總公司對華東三峽公司上述抵押物進(jìn)行清償投資銀行浦東分行債務(wù)后不足的部分承擔(dān)連帶清償責(zé)任；四、案件受理費(fèi)人民幣60，010元，由華東三峽公司承擔(dān)，于1998年9月30日直接支付投資銀行浦東分行；五、其他無爭執(zhí)。1999年11月22日，上海市第一中級人民法院裁定對該案進(jìn)行再審。 2000年8月3日，上海市第一中級人民法院作出（1999）滬一中經(jīng)再初字第4號民事判決：一、撤銷該院（1998）滬一中踝值38號民事調(diào)解書；二、華東三峽公司于判決生效之日起10日內(nèi)歸還光大銀行上海分行借款本金人民幣l000萬元，并 支付該款自1996年12月21日至1997年7月25日的利息人民幣728，035元；三、華東三峽公司于判決生效之日起10日內(nèi)支付光大銀行上海分行自1997年7月26日至判決生效之日止的逾期利息 （按每日萬分之四計(jì)算，扣除已付利息人民幣3，770．59元）；四、三峽總公司對華東三峽公司上述債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任。光大銀行上海分行對此判決不服，向上海市高級人民法院提出上訴。上海市高級人民法院審理認(rèn)為：以依法獲準(zhǔn)尚未建造或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，當(dāng)事人辦理了抵押物登記，人民法院可以認(rèn)定抵押有效。華東三峽公司為向光大銀行上海分行借款人民幣l000萬元，將皇府別墅中的10憧預(yù)售別墅抵押給光大銀行上海分行作擔(dān)保，方信公司亦出具了華東三峽公司對上述期房擁有完全的產(chǎn)權(quán)和處置權(quán)的證明，且當(dāng)事人又到房地產(chǎn)登記處登記辦理了房地產(chǎn)其他權(quán)利證明書，進(jìn)行了預(yù)告登記，依法應(yīng)認(rèn)定有效，其抵押擔(dān)保的行為符合法律的規(guī)定?，F(xiàn)行法律及其司法解釋并未對期房抵押的用途予以限制。中華人民共和國建設(shè)部頒布的《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》中雖規(guī)定期房抵押貸款需用于購房款，但該辦法屬部門規(guī)章，不能作為認(rèn)定合同效力的依據(jù)。華東三峽公司與光大銀行上海分行簽訂的《借款合同》及《抵押合同》的時(shí)間先于其與方信公司簽訂的《終止協(xié)議》的時(shí)間。同時(shí)，華東三峽公司簽訂《終止協(xié)議》時(shí)，既未事先告知債權(quán)人光大銀行上海分行，又未事后征得債權(quán)人的認(rèn)可，其以事后擅自作為來否定當(dāng)初經(jīng)雙方合意并已辦理抵押登記手續(xù)的法律行為，顯然有違誠實(shí)信用的原則和擔(dān)保法的有關(guān)規(guī)定，故《房屋預(yù)售合同》的終止亦不應(yīng)影響《抵押合同》的效力。據(jù)此于2001年12月19日作出（2000）滬高經(jīng)終字第572號民事判決：一、撤銷上海市第一中級人民法院（1999）滬一中經(jīng)再初字第4號民事判決第一、四項(xiàng)；二、維持上海市第一中級人民法院（1999）滬一中經(jīng)再初字第4號民事判決第二、三項(xiàng)；三、華東三峽公司到期不能履行上述債務(wù)，以其抵押給光大銀行上海分行位于上海市嘉定區(qū)封溪鄉(xiāng)先農(nóng)村13號地塊上經(jīng)登記的房產(chǎn)及相應(yīng)的土地使用權(quán)折價(jià)或拍賣、變賣，所得款項(xiàng)由光大銀行上海分行優(yōu)先受償；四、三峽總公司對上述抵押物清償債務(wù)0后不足的部分承擔(dān)連帶清償責(zé)任。
還查明：上海市虹口區(qū)人民法院于1998年2月16日對（1998）虹經(jīng)初字第142號農(nóng)行虹口支行與京申公司、華東三峽公司借款合同糾紛一案作出判決：京申公司歸還農(nóng)行虹口支行借款人民幣94萬元，并償付自1997年6月22日起至判決生效之日止的銀行逾期利息，利率按每日萬分之四計(jì)算，華東三峽公司作為抵押借款擔(dān)保方，應(yīng)在京申公司不能歸還本息時(shí)，在其提供的抵押物（系爭12套房屋之一）折價(jià)或拍賣，變賣后所得價(jià)款范圍內(nèi)，承擔(dān)還本付息擔(dān)保責(zé)任，不足償還本息部分，由京申公司負(fù)責(zé)清償。上海市虹口區(qū)人民法院依據(jù)該判決書及上海市寶山區(qū)公證處（1996）滬寶證經(jīng)字第0219號具有強(qiáng)制執(zhí)行效力的債權(quán)文書公證書（涉及系爭12套房屋之一），于1998年4月2日向華東三峽公司發(fā)出執(zhí)行通知。1999年12月28日，上海市虹口區(qū)法院以（1998）虹經(jīng)監(jiān)字第10號裁定書對該案進(jìn)行再審，上海市寶山區(qū)公證處（1996）滬寶證經(jīng)字第0219號公證債權(quán)文書不予執(zhí)行。
再查明：經(jīng)中國人民銀行批準(zhǔn)，原中國投資銀行已于1998年12月11日并入國家開發(fā)銀行，其債權(quán)債務(wù)和從事一般商業(yè)銀行業(yè)務(wù)的137家同城營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，自1999年3月18日起整體轉(zhuǎn)讓給中國光大銀行。京申公司及其出資人華東三峽公司三峽商場因違反《企業(yè)年度檢驗(yàn)辦法》，于2000年4月20日被上海市工商行政管理局吊銷營業(yè)執(zhí)照O華東三峽公司三峽商場的上級主管單位是華東三峽公司。
一審法院審理認(rèn)為：根據(jù)上海市高級人民法院（2000）滬高經(jīng)終字第572號生效判決書及該院審委會(huì)討論意見確認(rèn)本案華東三峽公司與光大銀行上海分行簽訂的《抵押合同》有效，光大銀行上海分行對系爭房屋有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。同理農(nóng)行虹口支行對系爭房屋亦有優(yōu)先受償權(quán)。方信公司要求確認(rèn)抵押合同無效，系爭房屋權(quán)利確認(rèn)屬其所有，缺乏法律依據(jù)。據(jù)此判決：方信公司訴訟請求不予支持。案件受理費(fèi)人民幣156，760元，由方信公司負(fù)擔(dān)。
方信公司不服一審法院判決，向本院提起上訴稱：依據(jù)《中華人民共和國擔(dān)保法》（以下簡稱擔(dān)保法）第三十四條、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三條及《上海市房地產(chǎn)抵押辦法》第三條的規(guī)定，房屋抵押人必須對該抵押房屋擁有所有權(quán)，華東三峽公司對訟爭的房屋沒有所有權(quán)，依法不能以訟爭房屋設(shè)定抵押；其給華東三峽公司的《承諾書》原件已經(jīng)由其收回，且《承諾書》及鄭州公司給華東三峽公司的《收據(jù)》、《房屋預(yù)售合同》均不是房屋權(quán)利憑證， 不能作為華東三峽公司設(shè)定抵押的證據(jù)；依據(jù)《擔(dān)保法》第三十七條第（四）項(xiàng)之規(guī)定，預(yù)售商品房只能對特定的債務(wù)抵押，一審法院判決華東三峽公司與光大銀行上海分行、農(nóng)行虹口支行簽訂的《抵押合同》有效，光大銀行上海分行、農(nóng)行虹口支行對訟爭房屋有優(yōu)先受償權(quán)并駁回其對訟爭房屋權(quán)屬的請求權(quán)，適用法律錯(cuò)誤，為此，請求二審法院撤銷一審法院判決，依法改判華東三峽公司與光大銀行上海分行、農(nóng)行虹口支行簽訂的《抵押合同》無效， 訟爭房屋歸其所有。光大銀行上海分行、農(nóng)行虹口支行答辯稱：一 審法院判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，請求二審法院駁回方信公司的上訴請求，維持原判。
本院審理認(rèn)為：華東三峽公司為向光大銀行上海分行、農(nóng)行虹口支行借款，將其與方信公司簽訂《房屋預(yù)售合同》標(biāo)的物，即正在建設(shè)中的預(yù)售期房抵押給光大銀行上海分行、農(nóng)行虹口支行，雙方簽訂了抵押合同，辦理了《房地產(chǎn)其他權(quán)利證明》，進(jìn)行了預(yù)告登記，反映了雙方當(dāng)事人一致意思表示。光大銀行上海分行、農(nóng)行虹口支行依據(jù)抵押合同的約定，履行了向華東三峽公司貸款的義務(wù)，其抵押擔(dān)保行為符合《最高人民法院關(guān)于適用＜中華人民共和國擔(dān)保法＞若干問題的解釋》第四十七條之規(guī)定，因此，一審法院判決認(rèn)定華東三峽公司與光大銀行上海分行、農(nóng)行虹口支行簽訂的《抵押合同》有效，適用法律正確，應(yīng)予維持。華東三峽公司提供的用于與光大銀行上海分行、農(nóng)行虹口支行簽訂《抵押合同》 所依據(jù)的《房屋預(yù)售合同》、《承諾書》及《收據(jù)》雖然不是房屋權(quán)屬證書，但是，上述合同文件等材料的內(nèi)容足以證明華東三峽公司不僅對《房屋預(yù)售合同》標(biāo)的物擁有物權(quán)期待權(quán)，而且還擁有完全的處置權(quán)，符合抵押擔(dān)保的有效條件，方信公司收回《承諾書》、 〈收據(jù)》并與華東三峽公司簽訂《終止房屋預(yù)售合同》的行為發(fā)生于華東三峽公司與光大銀行上海分行、農(nóng)行虹口支行簽訂《抵押合同》之后，沒有經(jīng)過抵押權(quán)人的同意，屬于惡意損害抵押權(quán)人利益的行為，因此，方信公司以其將《承諾書》、《收據(jù)》收回，該《承諾書》、《收據(jù)》及《房屋預(yù)售合同》均不是房屋權(quán)屬證書為由．否定華東三峽公司與光大銀行上海分行、農(nóng)行虹口支行簽訂的《抵押合同》合法有效性，依據(jù)不足，本院不予采信。最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》，未對期房抵押之用途予以限制，因此，方信公司以預(yù)售房屋只能對特定債務(wù)抵押之主張，缺乏依據(jù)，本院不予支持。綜上，一審法院判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下： 駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)156，760元，由方信公司負(fù)擔(dān)。本判決為終審判決。

審判長 胡仕浩
審判員 張雅芬
代理審判員 楊興業(yè)
二00二年八月二十日
書記員 王冬穎