廣東省佛山市中級(jí)人民法院

民事判決書

　　（2004）佛中法民五終字第415號(hào)

　　上訴人（原審被告）：順德市東升房地產(chǎn)綜合建設(shè)有限公司。住所地：佛山市順德區(qū)容桂街道辦事處路心街。

　　法定代表人：陳天成。

　　委托代理人：胡浩松，男，1975年2月12日出生，漢族，住佛山市順德區(qū)容桂街道辦事處大市直街連枝巷3號(hào)。

　　被上訴人（原審原告）：梁家雄，男，1971年1月2日出生，漢族，住佛山市順德區(qū)容桂街道辦事處東風(fēng)居委會(huì)長(zhǎng)堤路33號(hào)。

　　被上訴人（原審原告）：李惠英，女，1972年9月30日出生，漢族，住址同上。

　　兩被上訴人的委托代理人：李英豪，廣東廣順律師事務(wù)所律師。

　　上訴人順德市升房地產(chǎn)綜合建設(shè)有限公司與被上訴人梁家雄、被上訴人李惠英商品房買賣糾紛一案，不服佛山市順德區(qū)人民法院（2003）順法民一初字第4954號(hào)民事判決，向本院提起上訴，本院依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。

　　本院經(jīng)審理查明：上訴人順德市東升房地產(chǎn)綜合建設(shè)有限公司依法開發(fā)、經(jīng)營(yíng)位于原順德市容桂區(qū)桂洲大道中58座的東麗豪庭三期，并于2002年12月17日取得了順預(yù)許字20020135號(hào)商品房預(yù)售許可證。2003年1月25日，被上訴人梁家雄、李惠英與上訴人簽訂了《商品房買賣合同》一份，約定兩被上訴人向上訴人購(gòu)買東麗豪庭三期中的十座602號(hào)房屋，房屋的價(jià)款為310876元，商品房的交付時(shí)間為2003年7月30日前，如上訴人未按上述期限交樓的，上訴人承擔(dān)如下違約責(zé)任：逾期不超過90天，自本合同第九條規(guī)定的最后交付期限第二天起至實(shí)際交付之日止，上訴人按日向被上訴人支付已交房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之五的違約金，合同繼續(xù)履行。逾期超過180天后，……。合同簽訂后，被上訴人已交付購(gòu)房款。上訴人開發(fā)的東麗豪庭三期于2003年7月25日竣工驗(yàn)收。上訴人分別于2003年10月9日、10月29日向被上訴人發(fā)出收樓通知書。

　　另被上訴人在起訴時(shí)提出房屋質(zhì)量鑒定申請(qǐng)和租金損失，但一審時(shí)被上訴人放棄了對(duì)質(zhì)量鑒定的申請(qǐng)；一審?fù)彆r(shí)當(dāng)事人雙方對(duì)每月租金損失800元達(dá)成一致意見。

　　原審判決認(rèn)為：本案被告依法取得了商品房預(yù)售許可證，其他開發(fā)商品房的手續(xù)也齊全，原告梁家雄、李惠英與被告順德市東升房地產(chǎn)綜合建設(shè)有限公司簽訂的《商品房買賣合同》是在雙方平等自愿、等價(jià)有償?shù)幕A(chǔ)上簽訂的，沒有違反法律、法規(guī)的禁止性規(guī)定，因此合同合法有效。因被告開發(fā)的商品房的竣工驗(yàn)收備案時(shí)間為 2003年9月8日，故原告認(rèn)為被告逾期交樓并要求被告按合同標(biāo)準(zhǔn)支付違約金有理，本院予以支持。原告要求違約金計(jì)至樓房實(shí)際交付之日止，本院認(rèn)為 2003年11月19日開庭那天就可視被告通知了原告，違約金應(yīng)計(jì)至當(dāng)天。因?yàn)殚_庭時(shí)被告已向原告出示了商品房驗(yàn)收備案的材料和《關(guān)于驗(yàn)收商品房辦理收樓手續(xù)的通知》；被告之前寄出的特快專遞等材料原告否認(rèn)收到，被告認(rèn)為原告收到的證據(jù)也不足，不予支持。被告認(rèn)為每日萬(wàn)分之五的違約金過高無(wú)理，不予支持。被告逾期交樓，原告所受的損失為租金和樓款利息，被告按日萬(wàn)分之五的違約金已足以彌補(bǔ)上述的損失，故被告抗辯不應(yīng)再支付原告租金有理。原告要求房屋裂縫損失3000元，但沒有提供證據(jù)且后來(lái)放棄鑒定，視原告該請(qǐng)求無(wú)證據(jù)，對(duì)原告此訴訟請(qǐng)求不予支持。原告要求被告自行承擔(dān)物業(yè)管理費(fèi)等費(fèi)用共9282元，因發(fā)出通知的不是被告，且原告事實(shí)上未交納，原告此訴訟請(qǐng)求無(wú)理，不予支持。原告認(rèn)為被告的商品房未經(jīng)驗(yàn)收，不能交付使用，因根據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》，商品房的驗(yàn)收從該條例實(shí)施起實(shí)行了驗(yàn)收備案制度，故被告開發(fā)的東麗豪庭從2003年9月8日起可向業(yè)主交付使用。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零七條、第一百一十四條，《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第十六條、第四十九條的規(guī)定，判決如下：一、被告順德市東升房地產(chǎn)綜合建設(shè)有限公司向原告梁家雄、李惠英支付違約金17253.62元。二、駁回原告的其他訴訟請(qǐng)求。本案受理費(fèi)830元，由原告承擔(dān)130元，由被告承擔(dān)700元。

　　宣判后，順德市東升房地產(chǎn)綜合建設(shè)有限公司不服，上訴稱：一、一審判決認(rèn)定上訴人于2003年11月19日才通知被上訴人收樓錯(cuò)誤。事實(shí)是被上訴人逾期收樓。理由：1、上訴人開發(fā)的東麗豪庭十座于2003年7月25日已具備交付條件。《竣工驗(yàn)收備案表》清楚的反映了東麗豪庭十座于2003年7月25日通過竣工驗(yàn)收和規(guī)劃驗(yàn)收，東麗豪庭十座于2003年7月25日已具備《商品房買賣合同》約定的交付條件。2、《商品房買賣合同》約定，商品房交付的時(shí)間為 2003年7月30日前，上訴人應(yīng)于2003年7月30日前交付商品房，而被上訴人應(yīng)于2003年7月30日前接收商品房，而不需要上訴人另行通知，通知被上訴人收樓并不是上訴人的義務(wù)。3、上訴人已在2003年7月30日前后多次通知被上訴人收樓，其他業(yè)主也均已收樓，被上訴人無(wú)法否認(rèn)曾收過收樓通知，只是認(rèn)為內(nèi)墻有風(fēng)裂而拒絕收樓，因此，上訴人不得不于2003年10月9日和2003年10月29日兩次以掛號(hào)信和特快速遞方式通知被上訴人收樓。二、《商品房買賣合同》關(guān)于違約金的約定過高，法院應(yīng)當(dāng)依法減少。日利率萬(wàn)分之五是十年按揭貸款利率4.2‰的3.75倍；一審法院認(rèn)定被上訴人的損失是利息和房屋租金的損失，利息損失每月1305.67元，房屋租金損失為800元，合計(jì)為2105.67元。而按日萬(wàn)分之五計(jì)違約即為4663.14元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于實(shí)際損失。適當(dāng)調(diào)整過高違約金也有法律依據(jù)，應(yīng)根據(jù)“應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少”的規(guī)定。請(qǐng)求二審法院變更原審判決第一項(xiàng)為違約金為2206.58元。二審訴訟費(fèi)用由被上訴人承擔(dān)。

　　被上訴人梁家雄、李惠英辯稱：順德市東升房地產(chǎn)綜合建設(shè)有限公司不具備交付商品房的條件；收樓不是我方的義務(wù)，雙方從未約定收樓的期限；根據(jù)有關(guān)法律的規(guī)定，必須“三證”齊備才能交付給購(gòu)樓者收樓，順德市東升房地產(chǎn)綜合建設(shè)有限公司一直沒有出示“三證”，我方可以拒絕收樓；違約金應(yīng)計(jì)算至實(shí)際交樓之日為止，原判決有誤，以每日萬(wàn)分之五的利率來(lái)計(jì)算違約金沒有違法，也合理，違約金應(yīng)具有懲罰的性質(zhì)。

　　本院認(rèn)為：上訴人與被上訴人簽訂的《商品房買賣合同》是雙方在平等自愿，協(xié)商一致的基礎(chǔ)上訂立的，是雙方真實(shí)意思表示，合同的內(nèi)容沒有違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合同合法有效，對(duì)雙方均有約束力；雙方對(duì)逾期交付商品房的違約責(zé)任的約定也是有效條款，雙方必須依合同履行。故上訴人認(rèn)為違約金約定過高要求減少，不予支持。東麗豪庭三期已于2003年7月25日竣工驗(yàn)收。上訴人向法院提交了《國(guó)內(nèi)掛號(hào)函件收據(jù)》，證明2003年10月9日已向被上訴人發(fā)出收樓通知書，雖然被上訴人以沒有收過收樓通知書進(jìn)行抗辯，但從被上訴人對(duì)上訴人于2003年10月29日以特快速遞方式通知被上訴人收樓的事實(shí)也同樣只以沒有收過收樓通知書予以否認(rèn)及結(jié)合本案其他證據(jù)綜合分析，應(yīng)認(rèn)定上訴人2003年10月9日已向被上訴人發(fā)出收樓通知書。原審判決對(duì)通知收樓的事實(shí)認(rèn)定有誤，應(yīng)于糾正，因此，違約金的計(jì)算應(yīng)以已交付的房?jī)r(jià)款310876元，按日萬(wàn)分之五，自2003年8月1日計(jì)至2003年10月9日止，共計(jì)10569.78 元。上訴人上訴主張部分有理應(yīng)予采納。原審判決部分事實(shí)認(rèn)定錯(cuò)誤，致處理欠當(dāng)。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（三）項(xiàng)的規(guī)定，判決如下：

　　一、變更佛山市順德區(qū)人民法院（2003）順法民一初字第4954號(hào)民事判決第一項(xiàng)為：上訴人順德市東升房地產(chǎn)綜合建設(shè)有限公司應(yīng)于本判決送達(dá)之日起10日內(nèi)向被上訴人梁家雄、李惠英支付違約金10569.78元；

　　二、維持佛山市順德區(qū)人民法院（2003）順法民一初字第4954號(hào)民事判決第二項(xiàng)。

　　本案一審案件受理費(fèi)的負(fù)擔(dān)仍按一審判決執(zhí)行，本案二審案件受理費(fèi)830元，由上訴人承擔(dān)322元；兩被上訴人承擔(dān)508元。

　　本判決為終審判決。

　　審 判 長(zhǎng) 吳 建 興

　　審 判 員 林 義 學(xué)

　　審 判 長(zhǎng) 陳 秀 武

　　二○○四年九月九日

　　書 記 員 林 程