安徽省蚌埠市中級(jí)人民法院

民事判決書

　　（2005）蚌民一終字第320號(hào)

　　上訴人（原審被告）王春生，男，1953年2月20日出生，漢族，蚌埠市物資賓館職工，住蚌埠市勝利路170號(hào)。

　　委托代理人洪克平，蚌埠市高新法律服務(wù)所法律工作者。

　　被上訴人（原審原告）葉向陽(yáng)，男，54歲，漢族，原蚌埠市金屬材料總公司職工，住蚌埠市東貨場(chǎng)路148號(hào)2單元14號(hào)。

　　被上訴人（原審原告）田萬(wàn)祥，男，58歲，漢族，原蚌埠市金屬材料總公司職工，住蚌埠市鳳陽(yáng)東路202號(hào)付10號(hào)。

　　被上訴人（原審原告）諶輝，男，49歲，漢族，原蚌埠市金屬材料總公司職工，住蚌埠市國(guó)富街24號(hào)。

　　被上訴人（原審原告）田敏，女，41歲，漢族，原蚌埠市金屬材料總公司職工，住蚌埠市體育路88號(hào)15棟2單元6號(hào)。

　　被上訴人（原審原告）顧亞紅，女，43歲，漢族，原蚌埠市金屬材料總公司職工，住蚌埠市體育路2號(hào)1棟3單元6號(hào)。

　　被上訴人（原審原告）陳炳超，男，57歲，漢族，原蚌埠市金屬材料總公司職工，住蚌埠市勝利路174號(hào)6樓1號(hào)。

　　被上訴人（原審原告）劉振玉，男，50歲，漢族，原蚌埠市金屬材料總公司職工，住蚌埠市勝利路178號(hào)4樓3號(hào)。

　　被上訴人（原審原告）王根林，男，56歲，漢族，原蚌埠市金屬材料總公司職工，住蚌埠市天橋里32號(hào)。

　　委托代理人張慧燕，安徽南山松律師事務(wù)所律師。

　　上訴人王春生因與被上訴人葉向陽(yáng)等房屋租賃糾紛一案，不服蚌埠市禹會(huì)區(qū)人民法院（2005）禹民一初字第448號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭公開開庭進(jìn)行了審理。上訴人王春生及其委托代理人洪克平、被上訴人的委托代理人張慧燕到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

　　原審法院判決認(rèn)定：座落在蚌埠市勝利路54號(hào)（原184號(hào)）第一層房屋（含13號(hào)房屋）的產(chǎn)權(quán)原來(lái)為蚌埠市金屬材料總公司，因該公司欠中國(guó)工商銀行蚌埠分行淮河辦事處（簡(jiǎn)稱工行淮辦）借款，被蚌埠市中級(jí)人民法院于2003年5月28日以（2002）蚌執(zhí)字第32-1號(hào)民事裁定將該房作價(jià)抵付工行淮辦。次日，工行懷淮辦與八原告協(xié)商，將該房協(xié)議出售給八原告，5月30日，八原告交付房款。2003年11月5日，原告陳炳超代表八原告與被告王春生簽訂了一份租房協(xié)議，該協(xié)議約定：甲方：陳炳超（授權(quán)委托人），乙方：王春生，乙方自愿租用甲方勝利西路54號(hào)門面房一間；租用期限自2003年11月5日至 2004年11月4日止；房屋月租金為1100元；付款方式：乙方簽字后按每季度前十天交納下季度租金3300元，如不按期交付房租金，延期一天按月租金 1%罰款；本協(xié)議自2003年11月5日起生效，承租期滿本協(xié)議自行終止。協(xié)議簽訂后，被告前三個(gè)季度租金均能按期交納，從2004年8月5日開始拖欠租金，至2004年11月22日的租金3997元未交。2004年11月23日，沈蕾取得了上述房屋的所有權(quán)，并重新與被告簽訂了租房協(xié)議。另查明， 2004年7月27日至2005年3月22日的違約金為2629人元。

　　原審法院認(rèn)為：房屋系原告協(xié)議購(gòu)買，雖然沒有辦理過(guò)戶手續(xù)，原告與被告簽訂的租房協(xié)議，不違反法律禁止性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)有效。被告未履行交納房租的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)支付違約金。據(jù)此判決：（一）、被告王春生支付給原告葉向陽(yáng)、田萬(wàn)祥、諶輝、田敏、顧亞紅、陳炳超、劉振玉、王根林租金3997元；（二）、被告王春生支付給原告葉向陽(yáng)、田萬(wàn)祥、諶輝、田敏、顧亞紅、陳炳超、劉振玉、王根林違約金2629元。

　　宣判后，被告王春生不服，上訴稱：1、房屋的共有人應(yīng)當(dāng)包括被上訴人的配偶，被上訴人起訴不符合符合主體要求。； 2、金屬公司出賣房屋，上訴人是承租人，未能應(yīng)享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)；3、雙方合同約定違約金按每日1%不公平，應(yīng)當(dāng)按照日萬(wàn)分之2.1計(jì)算。請(qǐng)求查明事實(shí)，依法改判。

　　被上訴人答辯稱：八被上訴人與上訴人簽訂的房屋租賃合同合法有效，且該合同已基本履行，上訴人也已履行了合同的四分之三，違約金條款亦合法有效。該合同已基本履行，上訴人從未在履行期間未提出過(guò)對(duì)違約金的進(jìn)行調(diào)整。上訴人已與新的房屋所有權(quán)人簽訂了租賃協(xié)議，放棄了優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。請(qǐng)求駁回上訴，維持原判。

　　原審法院認(rèn)定的基本事實(shí)清楚，雙方當(dāng)事人均無(wú)異議，本院予以確認(rèn)。當(dāng)事人爭(zhēng)議的問(wèn)題是：1、金屬總公司的房產(chǎn)出賣是否侵犯了上訴人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。2、僅由八原告起訴是否遺漏了訴訟當(dāng)事人。3、合同中確定的違約金是否過(guò)高。

　　對(duì)本案爭(zhēng)議問(wèn)題，本院綜合評(píng)判如下：

　　本院認(rèn)為：上訴人與被上訴人訂立的房屋租賃合同合法有效，雙方均應(yīng)當(dāng)依約履行。上訴人遲延支付租金，應(yīng)當(dāng)支付租金并承擔(dān)違約責(zé)任……上訴人主張的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的義務(wù)人并不是本案的被上訴人，承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)爭(zhēng)議屬于承租人與原出租人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，與本案被上訴人起訴的給付租金的案件并不屬于同一法律關(guān)系，上訴人可另行解決主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)本案不予審理。；本案被上訴人是基于共同購(gòu)買行為而形成的對(duì)出租房屋的共有，在共有關(guān)系終止之前，并不當(dāng)然形成夫妻共有，由共同購(gòu)買人主張權(quán)利并無(wú)不可，不存在遺漏當(dāng)事人的問(wèn)題，上訴人稱被上訴人起訴不符合符合主體要求原告無(wú)法律依據(jù)。；上訴人雖在上訴中主張租賃合同約定的違約金過(guò)高，但上訴人在原審審理期間并沒有提出變更過(guò)高違約金的訴訟請(qǐng)求，在上訴中提出本院不予支持。綜上，原審法院判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，上訴人的上訴理由均不能成立。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條第一款（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

　　駁回上訴，維持原判。

　　二審訴訟費(fèi)410元，，送達(dá)費(fèi)100元，合計(jì)510元，由上訴人王春生負(fù)擔(dān)。、

　　本判決為終審判決。

　　審判長(zhǎng)馬素華

　　審判員顧詠君

　　代理審判員方晶

　　二OO五年十一月十五日

　　書記員王琪