上海市第二中級人民法院

民事判決書

　　（2005）滬二中民四（商）終字第279號

　　上訴人（原審原告）上海天源行企業(yè)投資咨詢有限公司，住所地上海市嘉定區(qū)南翔鎮(zhèn)古漪圓路618號。

　　法定代表人金之卿，副總經(jīng)理。

　　委托代理人吳晨杰，該公司工作人員。

　　被上訴人（原審被告）上海華盛投資有限公司，住所地上海市普陀區(qū)古浪路415弄3號207室。

　　法定代表人孫雋祥，董事長。

　　委托代理人于秀陽，上海陽光卓眾律師事務(wù)所律師。

　　上訴人上海天源行企業(yè)投資咨詢有限公司因委托合同糾紛一案，不服上海市普陀區(qū)人民法院（2004）普民二（商）初字第790號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

　　原審法院經(jīng)審理查明：2003年11月23日，上訴人、被上訴人就被上訴人委托上訴人代理租售被上訴人開發(fā)的“華盛國際商務(wù)花園”工業(yè)廠房事宜，經(jīng)協(xié)商簽訂一份《“華盛國際商務(wù)花園”工業(yè)廠房租售代理策劃合同》。合同約定了代理方式、合作期限、費用負(fù)擔(dān)、租售底價、客戶付款方式及相應(yīng)條件、廣告費用支付執(zhí)行、租售代理費用的支付、雙方責(zé)任、合同終止和變更等十二條內(nèi)容。合同約定的代理方式為被上訴人指定上訴人為上海地區(qū)工業(yè)廠房駐場代理，具體項目為（1）綏德路175弄的標(biāo)準(zhǔn)廠房：4號南三樓、4號北整幢、5號南二、三樓、5號北二、三樓、6號整幢、7號整幢，總建筑面積約23000平方米；（2）、綏德路605弄5號的大跨度物流廠房，建筑面積7725平方米；合作期限11個月，自2004年1月1日至2004年11月30日。對于上訴人要求變更的合同條款，在合同中分別是作如下約定：合同第二條第4項“在合同有效期內(nèi)，甲方（被上訴人）仍享有租售權(quán)，甲方所成交的租售項目乙方（上訴人）不享有代理傭金”；合同第三條第2項“乙方承擔(dān)項目推廣費用（包括報紙、橫幅、DM、燈箱、設(shè)計、印制宣傳材料）和項目的日常支出，推廣計劃和實施期見附件一。如合同提前終止，乙方用于推廣所支出的費用，均由乙方承擔(dān)，所推廣的廣告權(quán)屬甲方”；第八條第5項“甲方負(fù)責(zé)與客戶簽訂”華盛國際商務(wù)花園“《租賃協(xié)議書》、《訂購協(xié)議書》和《物業(yè)服務(wù)管理公約》”；合同第八條第6項“甲方負(fù)責(zé)與客戶簽訂”華盛國際商務(wù)花園“《租賃合同書》、《銷售合同》和《物業(yè)服務(wù)管理公約》”；合同第九條第3項“2004年1月1日至2004年11月30日，乙方每月完成總建筑面積10％的租售指標(biāo)，若乙方連續(xù)三個月沒達(dá)到租售指標(biāo)，甲方有權(quán)單方面解除乙方”華盛國際商務(wù)花園“的代理策劃權(quán)，終止本合同，乙方已支付的廣告費用不退”；合同第九條第6項“乙方不能以甲方的身份與客戶簽署《定購協(xié)議書》和《租賃協(xié)議書》及《銷售合同書》和《租賃合同書》，不得收取定金，如有違約雙倍賠償甲方”。合同訂立后，上訴人為“華盛國際商務(wù)花園”工業(yè)廠房的租售事宜進(jìn)行了廣告宣傳。雙方在履行合同過程中對發(fā)展客戶、傭金收取等方面產(chǎn)生矛盾，上訴人遂于2004年8月訴至原審法院，請求判令： 1、被上訴人賠償因惡意阻止交易造成上訴人損失 556200元；2、被上訴人支付上訴人傭金140017.956元；3、被上訴人賠償因根本違約造成上訴人經(jīng)濟(jì)損失311302.46元。原審審理中，上訴人以合同約定的權(quán)利義務(wù)顯失公平為由增加訴訟請求，要求變更《“華盛國際商務(wù)花園”工業(yè)廠房租售代理策劃合同》第二條第4項、第三條第2項、第八條第 5、6項、第九條第3、6項。第二條第4項變更為“在合同有效期內(nèi)，甲方（被上訴人）仍享有租售權(quán)，但甲方所成交的租售項目乙方（上訴人）享有代理傭金”；第三條第2項變更為“如因甲方原因合同提前終止，乙方用于推廣所支出的費用，均由甲方承擔(dān)，所推廣的廣告權(quán)屬甲方”；第八條第5項變更為“乙方負(fù)責(zé)與客戶簽訂”華盛國際商務(wù)花園“《租賃協(xié)議書》、《訂購協(xié)議書》、《物業(yè)服務(wù)管理公約》”，第八條第6項變更為“乙方負(fù)責(zé)與客戶簽訂《租賃合同書》、《銷售合同書》和《物業(yè)服務(wù)管理公約》”；第九條第3項變更為“終止本合同，甲方應(yīng)支付乙方已支付的廣告等相關(guān)費用”；第九條第6項變更為“乙方可以甲方的身份與客戶簽署《租賃協(xié)議書》《訂購協(xié)議書》、《租賃合同書》、《銷售合同書》，可收取定金”。

　　本案爭議焦點：一、合同條款是否存在顯失公平？二、被上訴人是否存在違約事實？三、關(guān)于上訴人主張的2項損失和傭金的計算依據(jù)。

　　原審法院認(rèn)為：第一，關(guān)于系爭合同是否存在顯失公平？根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十四條第一款第（二）項的規(guī)定，所謂的顯失公平合同，一般是指合同一方當(dāng)事人在緊迫或者缺乏經(jīng)驗的情況下訂立的，使當(dāng)事人之間享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)嚴(yán)重不對等的合同，而本案中，上訴人、被上訴人是自愿協(xié)商訂立合同，不存在時間緊迫、缺乏經(jīng)驗的情況，權(quán)利義務(wù)約定也尚未達(dá)到嚴(yán)重不對等的情形，況且系爭合同履行期限屆滿，已無變更合同條款的必要，故對上訴人要求變更合同條款的請求，不予支持。第二，關(guān)于上訴人要求被上訴人賠償惡意阻止交易的損失，原審法院認(rèn)為，首先應(yīng)明確被上訴人是否存在惡意阻止的事實。雙方均提供了證據(jù)，上訴人的證據(jù)證明了上訴人曾向被上訴人提出有客戶需承租的事實，而被上訴人的證據(jù)則證明了在該時間段其確實在與客戶商談的事實，因此上訴人所稱被上訴人惡意阻止上訴人交易的說法，不能予以采信。第三，關(guān)于支付傭金的問題，原審法院認(rèn)為，被上訴人實施的廣告宣傳活動，確實對被上訴人的房屋租售產(chǎn)生一定的影響，但并不絕對是促使租售成功的決定因素，本案中波導(dǎo)公司租賃被上訴人廠房并非直接通過上訴人，而是由案外人促成，故上訴人要求被上訴人支付傭金，顯然沒有依據(jù)；第四、關(guān)于被上訴人以低于合同約定價格向外租售廠房，由于波導(dǎo)公司和銥力公司與被上訴人的商談、簽約均是在系爭合同生效前，因此上訴人、被上訴人簽訂的合同對合同生效前的租售行為不具有法律約束力。綜上所述，上訴人以被上訴人存在根本違約事實為由提出的賠償損失請求，依法不予支持。但原審法院充分注意到雙方發(fā)生糾紛的原因，有部分應(yīng)當(dāng)歸責(zé)于雙方約定的合同條款內(nèi)容不夠嚴(yán)謹(jǐn)細(xì)密，影響合同的實際履行。雙方未考慮到在同時都聯(lián)系了客戶的情況下如何平衡雙方的利益關(guān)系，一方與其客戶之間的租售關(guān)系商談、確定到何種程度，另一方才無權(quán)對外再聯(lián)系客戶，哪一方享有優(yōu)先權(quán)，由于所有對外租售合同均需由被上訴人簽訂，因此相對上訴人來說，被上訴人明顯有優(yōu)先權(quán)；另外，上訴人所作的一系列策劃、廣告宣傳等活動，對促成被上訴人向外租售成功確實起到了積極的作用，故為維護(hù)和平衡上訴人、被上訴人之間的利益，根據(jù)公平原則處理上訴人實際投入的合理費用。作為上訴人在訂立合同前也應(yīng)當(dāng)預(yù)見到一定的商業(yè)風(fēng)險，而被上訴人作為廣告宣傳的實際得益者，理應(yīng)酌情補(bǔ)償上訴人一定的費用。據(jù)此，判決如下：一、上海華盛投資有限公司應(yīng)于判決生效之日起10日內(nèi)支付上海天源行企業(yè)投資咨詢有限公司人民幣5萬元；二、對上海天源行企業(yè)投資咨詢有限公司的其余訴訟請求不予支持。案件受理費人民幣15048元，由上訴人負(fù)擔(dān)10048元，被上訴人負(fù)擔(dān)人民幣5000元。

　　原審法院判決后，上訴人不服，向本院提起上訴稱：一、上訴人與被上訴人之間簽訂的租售代理策劃合同約定的權(quán)利義務(wù)嚴(yán)重失衡，是顯失公平的合同，應(yīng)當(dāng)予以變更。關(guān)于要求變更的條款仍堅持原審中的意見，具體理由為：1、訂立合同時，雙方關(guān)于合同涉及主要信息的掌握及披露不對等；2、合同約定租售成本由上訴人承擔(dān)，但又規(guī)定被上訴人成交的項目上訴人不享有代理傭金；3、合同約定上訴人不能以被上訴人身份與客戶簽署租售協(xié)議，不符合代理的性質(zhì)。二、關(guān)于7725平方米大跨度物流廠房，被上訴人在與銥力公司只有意向書并未簽訂正式租賃協(xié)議的情況下，惡意阻止了上訴人將該廠房租賃給其開發(fā)的客戶萬潤公司，被上訴人應(yīng)當(dāng)按照雙方在合同中約定的傭金計算方式，賠償上訴人本應(yīng)獲得的傭金556200元；三、關(guān)于波導(dǎo)公司租賃被上訴人廠房的業(yè)績歸屬問題，上訴人提供的客戶調(diào)研表充分證明了該客戶是由其開發(fā)聯(lián)系的，所以被上訴人應(yīng)當(dāng)向上訴人按約支付傭金140017.956元；四、在以上兩個租賃協(xié)議中，被上訴人與銥力公司、波導(dǎo)公司成交的價格均低于上訴人和被上訴人約定的底價，屬于違約行為。五、被上訴人的上述違約行為屬于根本違約，被上訴人應(yīng)當(dāng)賠償上訴人經(jīng)濟(jì)損失311302.46元。

　　被上訴人辯稱：一、本案合同是雙方自愿簽訂，上訴人不存在缺乏經(jīng)驗的情況，不能適用合同法關(guān)于顯失公平的規(guī)定，上訴人應(yīng)當(dāng)自行承擔(dān)正常的商業(yè)風(fēng)險。二、關(guān)于 7725平方米大跨度物流廠房，被上訴人與銥力公司在2003年11月26日就已簽訂租賃意向書，那時上訴人的戶外廣告還未發(fā)布，所以不存在惡意阻止上訴人交易的事實。三、波導(dǎo)公司租賃被上訴人廠房是經(jīng)普陀區(qū)招商辦的施云發(fā)介紹而促成，陳雪倫對于上訴人提供的客戶調(diào)研表已作出書面否定，故上訴人無權(quán)主張相應(yīng)的傭金。四、被上訴人在與銥力公司、波導(dǎo)公司簽訂租賃意向書和租賃合同時，是在上訴人與被上訴人簽訂合同約定的上訴人代理期限之前，故不受雙方租售代理策劃合同的約束。同時，雙方之間的租售代理策劃合同中也并沒有約定被上訴人亦受到雙方約定底價的約束。故請求依法駁回上訴，維持原判。

　　本院審理查明：雙方當(dāng)事人對原審法院經(jīng)審理查明的事實均無異議，本院予以確認(rèn)。

　　本院另查明：一、上訴人和被上訴人簽訂的租售代理合同第四條第4項約定，上訴人必須在底價之上成交，否則視上訴人違約。被上訴人有權(quán)單方面解除終止合同。如上訴人與客戶簽訂的《定購意向書》和在《租賃意向書》上成交價低于上訴人、被上訴人雙方協(xié)商確定的底價，底價之下部分由上訴人承擔(dān)。第七條第1項（1）約定，租賃代理費用以上訴人在現(xiàn)場租出的廠房或物流中心實際成交總面積乘上……為基準(zhǔn)；第七條第1項（2）約定，銷售代理合同傭金以上訴人售出的廠房實際總面積乘上……結(jié)算。二、在上訴人和被上訴人簽訂的租售代理合同中，雙方雖在第四條第1項和第2項協(xié)商確定了各部分廠房的租售底價，但是僅在該合同第四條第4項約定了上訴人必須在雙方約定的底價上成交，否則視為其違約，在該協(xié)議中并未有任何條款約定被上訴人對外租售的價格受底價的約束。

　　上訴人在二審訴訟中確認(rèn)：上訴人對于促成波導(dǎo)公司與被上訴人廠房租賃協(xié)議的成交所作的工作僅為通過發(fā)布戶外墻體廣告讓波導(dǎo)公司知曉了被上訴人的“華盛國際商務(wù)花園”項目，該部分工作的效果可以通過上訴人在原審中提供的由波導(dǎo)公司工作人員陳雪倫填寫的客戶調(diào)研表的內(nèi)容反映出來，但是上訴人針對該筆租賃業(yè)務(wù)既未接受波導(dǎo)公司咨詢又未聯(lián)系洽談，即并沒有其他促進(jìn)此項租賃成交的行為。

　　本案爭議焦點：一、上訴人是否可以以顯失公平為由要求變更其在原審主張的相關(guān)條款？二、被上訴人是否存在惡意阻止上訴人與其開發(fā)客戶成交的事實？三、波導(dǎo)公司租賃被上訴人廠房的業(yè)績歸屬于哪一方？四、被上訴人與銥力公司、波導(dǎo)公司成交的價格均低于上訴人和被上訴人約定的底價，是否屬于違約行為？

　　針對第一項爭議焦點，本院認(rèn)為：一、我國法律規(guī)定，一方當(dāng)事人利用優(yōu)勢或者利用對方?jīng)]有經(jīng)驗，致使雙方的權(quán)利與義務(wù)明顯違反公平、等價有償原則的，可以認(rèn)定為顯示公平。本案中，雙方之間的合同是一份純商業(yè)性質(zhì)的合同，上訴人作為專業(yè)商業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)，在自愿簽訂此份合同時，各個條款應(yīng)當(dāng)是經(jīng)過了一個理性商人合理的利益衡量的。現(xiàn)上訴人事后主張雙方關(guān)于合同涉及主要信息的掌握及披露不對等，屬于其自己在簽訂合同時考慮的失誤，并不符合法律規(guī)定適用顯失公平條款的條件。二、通過對雙方合同中第二條第 4項和第四條第4項進(jìn)行對比性解釋，可以明確第二條第4項中“甲方所成交的租售項目”是指被上訴人與自己開發(fā)的客戶進(jìn)行的交易，對此上訴人當(dāng)然不應(yīng)享有代理傭金，此部分內(nèi)容的約定符合公平、等價有償原則。三、合同性質(zhì)的判斷標(biāo)準(zhǔn)是合同的內(nèi)容，并非合同的名稱。本案中上訴人和被上訴人之間簽訂的租售代理策劃合同，雖然名稱中有“代理”二字，但由于合同中明確約定了上訴人不能以被上訴人身份與客戶簽署租售協(xié)議，即被上訴人并未授予上訴人代理權(quán)，此合同的性質(zhì)屬于不包含代理的委托合同，此類合同只要受托人付出的勞務(wù)和委托人支付的報酬在價值和利益上相當(dāng)，并不因代理權(quán)授予的缺失而致使權(quán)利義務(wù)失衡。故本院對于上訴人以顯失公平為由要求變更其在原審中主張的相關(guān)條款的訴請，不予支持。

　　針對第二項爭議焦點，本院認(rèn)為：由于雙方在合同中約定了被上訴人仍具有租售權(quán)，故上訴人不能因其與被上訴人在開發(fā)同一項目的客戶時出現(xiàn)沖突，而主張被上訴人惡意阻止上訴人與其開發(fā)客戶成交。

　　針對第三項爭議焦點，本院認(rèn)為：通過對合同第四條第4項和第七條第1項（1）、（2）的解讀，被上訴人支付給上訴人傭金的條件至少應(yīng)當(dāng)是上訴人開發(fā)客戶并與其簽訂好《定購意向書》或《租賃意向書》后，或至少應(yīng)當(dāng)是在上訴人與其開發(fā)的客戶之間就租售交易的磋商已達(dá)成熟后，并非僅僅是發(fā)布廣告讓潛在顧客知曉其項目，故根據(jù)上訴人的陳述，其針對波導(dǎo)公司項目所做的工作并不足以要求被上訴人支付租售代理策劃合同約定的傭金。

　　針對第四項爭議焦點，本院認(rèn)為：合同中并未有條款約定被上訴人與自己開發(fā)的客戶進(jìn)行交易的價格亦受雙方約定的底價的約束，故上訴人因此主張被上訴人違約缺乏合同依據(jù)。

　　原審法院充分考慮到了在本案中，由于被上訴人仍享有租售權(quán)，實際上形成了受托方和委托方在開發(fā)客戶中的競爭關(guān)系，而在委托關(guān)系和競爭關(guān)系交織的情況下，合同卻缺乏明確的條款平衡雙方的利益關(guān)系，同時亦考慮到上訴人在促進(jìn)被上訴人房產(chǎn)對外租售中至少起到了發(fā)布廣告的作用，故酌情判令被上訴人補(bǔ)償上訴人一定的費用，符合公平原則。

　　綜上，原審法院認(rèn)定事實清楚，適用法律正確，所作判決并無不當(dāng)。據(jù)此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第一項之規(guī)定，判決如下：

　　駁回上訴，維持原判。

　　二審案件受理費人民幣15048元，由上訴人上海天源行企業(yè)投資咨詢有限公司負(fù)擔(dān)。

　　本判決為終審判決。

　　審 判 長 ?劉登恒

　　代理審判員 ?郭大梁

　　代理審判員 ?秦 燕

　　二○○五年五月二十三日

　　書 記 員 ?朱 敏