廣東省佛山市中級人民法院

民事判決書

　　（2004） 佛中法民五終字第1297號

　　上訴人（原審被告、反訴原告）：梁毅鋒，男，1972年4月10日生，漢族，住所：佛山市禪城區(qū)普瀾二路27號新虹苑商住中心C座701房。

　　委托代理人：曾莊健、劉敏，廣東正承律師事務(wù)所律師。

　　上訴人（原審原告、反訴被告）：佛山市新虹苑房地產(chǎn)服務(wù)有限公司，地址：佛山市禪城區(qū)季華五路廣發(fā)大廈13樓。

　　法定代表人：郭就棠，總經(jīng)理。

　　委托代理人：吳毅，廣東天地正律師事務(wù)所律師。

　　委托代理人：徐恒輝，男，1979年10月4日出生，漢族，住所：佛山市南海區(qū)小塘鎮(zhèn)思賢路8號。

　　上訴人梁毅鋒、佛山市新虹苑房地產(chǎn)服務(wù)有限公司（以下簡稱新虹苑公司）因商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服廣東省佛山市禪城區(qū)人民法院（2002）佛城法房初字第363號民事判決，向本院提起上訴。本院受理本案后，依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。

　　原審判決認定：原、被告于1998年1月17日簽訂《商品房購銷合同》，約定由原告購買被告開發(fā)的位于佛山市禪城區(qū)普瀾二路中段的商品房一套，建筑面積共 114.83平方米，單價2762元/平方米。合同簽訂后，被告支付了購房款及其他費用共363092元。原告交房后，向被告出具了購房發(fā)票、《商品房過戶證明書》、房屋平面圖。《商品房過戶證明書》上所記載的“購房合同面積”為118.6平方米。另，原告在發(fā)布預(yù)售商品房廣告中稱，該商住城“○局部帶電梯，免三年管理費……○購房可辦理遷入佛山市戶口”等。該廣告的說明中也宣稱“1―4層的電梯減輕您攀登樓梯的壓力”。

　　原審法院認為：原、被告簽訂的《商品房購銷合同》合法有效，受法律保護。雙方簽訂合同時，訟爭房屋未經(jīng)有關(guān)部門實際測量，購房合同面積并不能代表房屋的實際面積，房屋的實際面積應(yīng)以佛山市房地產(chǎn)交易所實地測算的面積為準。雖然佛山市房產(chǎn)管理局出具給購房人申請房地產(chǎn)權(quán)登記的《商品房過戶證明書》稱該“證明所記載的面積是以雙方簽訂的購房合同面積為依據(jù)”，但其所記載的面積118.6平方米與購房合同面積114.83平方米明顯不符，而與佛山市房地產(chǎn)交易所房屋測繪報告書的面積相符，故《商品房過戶證明書》所記載的面積實為實際測算面積。由于實際面積與合同面積差已經(jīng)超過了雙方約定的1.5％，根據(jù)雙方簽訂的《商品房購銷合同》第五條的規(guī)定，被告應(yīng)當按合同每平方米單價向原告補交面積差價。原告在開發(fā)銷售新虹苑商住城時，允諾商住樓局部帶電梯，其建筑規(guī)劃圖實際也設(shè)計有住戶電梯直達四樓，電梯的土建工程也已完成，雖然原被告雙方簽訂的購房合同未將原告的允諾載入商品房買賣合同，但對原告的允諾亦應(yīng)視為合同內(nèi)容，原告違反允諾，未能安裝電梯，應(yīng)當承擔違約責任。被告要求原告踐諾安裝電梯合理，予以支持。原告在銷售廣告中承諾對業(yè)主免三年管理費，雖然沒有明確是何種管理費，但原告廣告中的承諾屬于格式條款，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第四十一條的規(guī)定，確認其為物業(yè)管理費，故被告要求原告負擔三年物業(yè)管理費的請求合理，應(yīng)予支持。原告將房屋交付被告使用后，已經(jīng)將《商品房過戶證明書》等辦理房地產(chǎn)權(quán)證的有關(guān)資料交給了被告，被告要求原告提供適格的辦證資料沒有事實及法律依據(jù)，不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第一百零七條及第一百六十二條的規(guī)定，判決：一、被告梁毅鋒在判決發(fā)生效力之日起10日內(nèi)，向原告佛山市新虹苑房地產(chǎn)服務(wù)有限公司補交購房款10412.74元。二、原告佛山市新虹苑房地產(chǎn)服務(wù)有限公司在判決發(fā)生法律效力之日起三個月內(nèi)完成座落于佛山市禪城區(qū)普瀾二路27號的新虹苑商住中心A、C座之間住宅電梯的安裝。三、原告佛山市新虹苑房地產(chǎn)服務(wù)有限公司在判決發(fā)生法律效力之日起10日內(nèi)向被告梁毅鋒支付新虹苑商住中心C座701房三年的物業(yè)管理費2134.80元（按0.50元／平方米。月計算）。四、駁回被告的其他訴訟請求。案件本訴受理費 427元由被告負擔，反訴費427元由原告負擔。

　　宣判后，梁毅鋒、佛山市新虹苑房地產(chǎn)服務(wù)有限公司均不服，分別向本院提起上訴。

　　梁毅鋒上訴稱：一、一審判決認定事實清楚。1建筑面積增加是被上訴人擅自變更陽臺結(jié)構(gòu)所致。按購房合同附件二約定，陽臺是鑄鐵通花欄桿式而不是封閉式，被上訴人未經(jīng)上訴人同意，違反合同約定擅自變更為封閉式。按被上訴人提供的房屋分層分戶平面圖，陽臺大小為1.5m×8.16m，鑄鐵通花欄桿式陽臺不是封閉式陽臺，按有關(guān)規(guī)定應(yīng)按投影面積的一半計價，則計價面積應(yīng)是6.12平方米[（1.5m×8.16m）÷2]，而不是被告實際交付的封閉式陽臺的 12.24平方米[（1.5m×8.16m）=12.24].如果不是被告違約擅自變更陽臺結(jié)構(gòu)，則總建筑面積應(yīng)是112.48平方米，比暫測建筑面積少了2.05％。因此，建筑面積比暫測面積多了3.28％完全是被上訴人違約所致，被上訴人應(yīng)承擔后果，上訴人對此無過錯。一審判決片面認定建筑面積比暫測面積多，而不查明原因，要守約的上訴人承擔被上訴人違約的后果，讓守約方吃虧，違約方得利，顯屬不當。2《商品房過戶證明書》（簡稱證明書）并非認定產(chǎn)權(quán)面積的有效法定文件。《證明書》僅是產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)行使其行政管理職能中產(chǎn)生的一份內(nèi)部文件，不具有證明產(chǎn)權(quán)面積的效力。不動產(chǎn)登記具有確認產(chǎn)權(quán)歸屬以及產(chǎn)權(quán)狀況的作用，更具有物權(quán)公示的作用，作為不動產(chǎn)登記的權(quán)項之一的產(chǎn)權(quán)面積，必須在法定登記文件－《房屋所有權(quán)證》記載了才能產(chǎn)生法定效力。《證明書》說明部分也注明其僅供產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)審查產(chǎn)權(quán)面積參考，不作為該房地產(chǎn)權(quán)面積依據(jù)。原告要求被告不叫購房款的主張沒有事實和法律依據(jù)。二、購房合同第四條約定房屋價格按實得面積計算，一審判決以建筑面積為標準要求原告補交購房款不當。據(jù)此請求：撤銷一審判決第一項；全部訴訟費用由被上訴人負擔。

　　佛山市新虹苑房地產(chǎn)服務(wù)有限公司答辯稱：一、《商品房過戶證明書》記載的面積是房管部門實際測繪的面積。房管部門根據(jù)實地丈量情況，于2001年11月 26日作出《測繪報告》，詳細列明每一套商品房實際建筑面積。《商品房過戶證明書》記載的面積與《測繪報告》相同。《分戶平面圖》是房管部門核發(fā)的《房屋產(chǎn)權(quán)證》附圖，與《商品房過戶證明書》、《測繪報告》記載數(shù)據(jù)一致。二、規(guī)劃部門批準陽臺封閉。訟爭房屋陽臺按原來設(shè)計是與衛(wèi)生間相連，所有業(yè)主（含上訴人）嫌地方窄，不太好用。后答辯人應(yīng)眾業(yè)主要求，經(jīng)規(guī)劃部門批準，將陽臺改為與廚房相通，因此，陽臺變得更寬敞實用，同時也變?yōu)榉忾]式。變更陽臺結(jié)構(gòu)得到有關(guān)部門批準，合法有效。答辯人為了上訴人利益變更陽臺結(jié)構(gòu)，上訴人卻認為答辯人違約，明顯違反誠實信用原則。一審判決上訴人補交購房款正確，應(yīng)予維持。請求駁回上訴人的上訴請求。

　　佛山市新虹苑房地產(chǎn)服務(wù)有限公司上訴稱：一、上訴人廣告系要約邀請。《合同法》第15條規(guī)定表明要約邀請是以邀請對方向自己發(fā)出要約為目的，通常不產(chǎn)生法律上的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。實踐中商業(yè)廣告如注明“限售30套”、“先到先得”，或注明有效期的，表明表意人受該意思表示約束，構(gòu)成要約，否則應(yīng)推定為要約邀請。上訴人發(fā)布廣告的目的是希望他人向自己發(fā)出訂立商品房購銷合同的意思表示，而事實上雙方并未將廣告內(nèi)容載入商品房購銷合同，也就沒有產(chǎn)生法律上的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，上訴人不受該廣告約束。電梯原設(shè)計是供商場使用，不是供住宅用；且廣告“局部帶電梯，免管理費”是指商場帶電梯，免電梯管理費。東南角電梯井口產(chǎn)權(quán)屬永紅經(jīng)濟聯(lián)合社。對此，有佛山規(guī)劃處產(chǎn)權(quán)分割三份圖紙證明，雙方已現(xiàn)場勘察。永紅經(jīng)濟聯(lián)合社出租商鋪無需使用和基于安全原因不裝電梯，被上訴人反訴我方安裝不合理。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條的規(guī)定，上訴人廣告允諾明顯并未對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定產(chǎn)生影響，因此不應(yīng)當視為要約，而是要約邀請。一審判決認定廣告是“允諾”應(yīng)視為合同內(nèi)容、上訴人應(yīng)當承擔違約責任錯誤。二、一審判決認定上訴人廣告屬格式條款錯誤。《合同法》第39條第二款規(guī)定格式條款是合同條款一種，供當事人訂立合同時使用。雙方?jīng)]有將廣告內(nèi)容載入商品房購銷合同。一審判決無視這一重要事實，肆意擴大格式條款適用范圍，從而認定上訴人廣告系格式條款而作出完全不利于上訴人的解釋，實乃不公。因此，一審判決認定上訴人廣告屬格式條款錯誤，判決上訴人承擔三年物業(yè)管理費沒有事實和法律依據(jù)。三、一審判決上訴人安裝電梯有違其他業(yè)主意愿。上訴人曾向新虹苑商住中心A、 C座業(yè)主作是否同意安裝電梯的問卷調(diào)查，在回復(fù)問卷中一半業(yè)主明確反對，原因是他們不愿分擔電梯電費以及維修、保養(yǎng)費用。若上訴人安裝電梯，但由于部分業(yè)主拒絕分攤有關(guān)費用，電梯勢必無法長期正常運行而荒廢，白白浪費社會資源。據(jù)此請求：撤銷一審判決第二、三項，改判駁回被上訴人反訴請求；被上訴人承擔訴訟費用。

　　佛山市新虹苑房地產(chǎn)服務(wù)有限公司二審期間提供以下證據(jù)：佛山市明兆行物業(yè)管理有限公司于2004年9月20日出具的證明一份，證明新虹苑公司代梁毅鋒支付過1999年8月、9月、2000年7月－12月共計8個月的物業(yè)管理費。梁毅鋒質(zhì)證認為，對真實性無異議，對證明內(nèi)容有異議，新虹苑公司在廣告中作出免除業(yè)主三年管理費的承諾，該承諾應(yīng)視為合同內(nèi)容，故其代交管理費只是履行合同義務(wù)。本院認為：對證據(jù)的真實性予以確認。該證據(jù)雖然證明新虹苑公司代梁毅鋒支付過8個月的物業(yè)管理費，但與梁毅鋒反訴新虹苑公司負擔自2003年1月1日起至2005年12月31日止共三年的物業(yè)管理費不具有關(guān)聯(lián)性，本院不予采信。

　　梁毅鋒答辯稱：一審判決支持我方的反訴請求是正確的，事實清楚，證據(jù)確鑿，請求二審法院對反訴部分予以維持。新虹苑公司在廣告中作出的承諾，應(yīng)視為合同內(nèi)容，只要業(yè)主向新虹苑公司購買樓房，新虹苑公司就必須履行其作出的承諾。

　　原審判決認定的事實清楚，本院予以確認。

　　本院認為：佛山市新虹苑房地產(chǎn)服務(wù)有限公司已將改變陽臺結(jié)構(gòu)的房屋交付給梁毅鋒使用，梁毅鋒從接受房屋至起訴一直未對房屋結(jié)構(gòu)的變更提出異議和追究佛山市新虹苑房地產(chǎn)服務(wù)有限公司的違約責任，應(yīng)視為梁毅鋒已接受佛山市新虹苑房地產(chǎn)服務(wù)有限公司對房屋的變更和變更后的房屋，對因結(jié)構(gòu)變更引起房屋面積的改變造成房屋價款的改變應(yīng)按合同約定處理；房地產(chǎn)管理部門出具的經(jīng)現(xiàn)場測量的《房屋測繪報告書》及《房屋分布平面圖》，可作為認定房屋面積的依據(jù)；據(jù)《商品房購銷合同》約定房屋按建筑面積計算，單價2762元/平方米，實際面積與暫測面積差別超過暫測面積的±1.5%（包括±1.5%）時，雙方同意按照每平方米的價格保持不變，房價款總金額按實際面積調(diào)整，現(xiàn)訟爭房屋的建筑面積比暫測面積多3.77平方米，佛山市新虹苑房地產(chǎn)服務(wù)有限公司依上述約定請求梁毅鋒補交購房款，理由充分。梁毅鋒所提的上訴理由缺乏事實和法律依據(jù)，本院不予采納。佛山市新虹苑房地產(chǎn)服務(wù)有限公司在發(fā)布預(yù)售商品房廣告中稱“該商住城局部帶電梯，免三年管理費……”“1―4層的電梯減輕您攀登樓梯的壓力”，是佛山市新虹苑房地產(chǎn)服務(wù)有限公司對其開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計范圍內(nèi)的商品房及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾，足以讓買受人產(chǎn)生信賴并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響，符合《中華人民共和國合同法》第14條關(guān)于要約的規(guī)定，雖然該說明和允諾沒有明確訂立在合同之中，亦應(yīng)當認定為合同內(nèi)容，對佛山市新虹苑房地產(chǎn)服務(wù)有限公司具有約束力。佛山市新虹苑房地產(chǎn)服務(wù)有限公司上訴主張廣告系要約邀請而非要約的理由不能成立，本院不予采納。關(guān)于“局部帶電梯，免三年管理費”，佛山市新虹苑房地產(chǎn)服務(wù)有限公司理解為“商場帶電梯、免電梯管理費”，與梁毅鋒的理解“住宅部分帶電梯、免三年物業(yè)管理費”不一致，應(yīng)該作出對消費者有利的解釋。佛山市新虹苑房地產(chǎn)服務(wù)有限公司既未為住宅區(qū)裝電梯，又未免去梁毅鋒的三年物業(yè)管理費，構(gòu)成違約，應(yīng)承擔相應(yīng)的違約責任。綜上，原審判決認定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項的規(guī)定，判決如下：

　　駁回上訴，維持原判。

　　一審案件本訴受理費427元由梁毅鋒負擔，反訴費427元由佛山市新虹苑房地產(chǎn)服務(wù)有限公司負擔。二審案件受理費854元，由梁毅鋒、佛山市新虹苑房地產(chǎn)服務(wù)有限公司各半負擔427元。

　　本判決為終審判決。

　　審 判 長 陳 秀 武

　　代理審判員 張 雪 潔

　　代理審判員 鐘 國 樹

　　二○○四年十一月二十五日

　　書 記 員 林 彥