上海市第二中級人民法院

民事判決書

　　（2005）滬二中民二（民）終字第2250號

　　上訴人（原審被告）孫薇，女，1964年7月25日生，漢族，住上海市武定路116弄7號。

　　委托代理人施衍捷，即本案上訴人之一。

　　上訴人（原審被告）施衍捷，男，1963年8月8日生，漢族，住址同上。

　　上訴人（原審被告）施丹瑞，男，1993年11月24日生，漢族，住址同上。

　　法定代理人施衍捷，即本案上訴人之一。

　　被上訴人（原審原告）馬南，女，1960年8月15日生，漢族，住上海市武定路116弄7號。

　　被上訴人（原審原告）阮佩珍，女，1922年2月28日生，漢族，住址同上。

　　被上訴人（原審原告）馬文棟，男，1926年12月12日生，漢族，住山西省太原市東陵里5號6號樓601室。

　　委托代理人馬南，即本案被上訴人之一。

　　被上訴人（原審原告）馬伯器，男，1949年1月12日生，漢族，現(xiàn)在斯里蘭卡。

　　被上訴人（原審原告）馬叔器（兼阮佩珍、馬文棟、馬伯器、馬南的共同委托代理人），男，1951年9月28日生，漢族，住址同上。

　　被上訴人（原審原告）馬敏器，女，1947年7月31日生，漢族，住址同上。

　　上訴人孫薇、施衍捷、施丹瑞因財產(chǎn)所有權(quán)糾紛一案，不服上海市靜安區(qū)人民法院 （2005）靜民三（民）初字第270號民事判決，向本院提出上訴。本院依法組成合議庭，進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

　　原審查明，原審原告馬文棟與阮佩珍是叔嫂關(guān)系，并與原審原告馬南是叔侄關(guān)系。原審原告馬敏器、馬叔器、馬伯器均系阮佩珍子女。原審被告施衍捷與孫薇是夫妻關(guān)系，原審被告施丹瑞系該夫妻之子。位于上海市武定路116弄7號底層?xùn)|廂的系爭房屋是馬文棟父親馬學(xué)余名下的產(chǎn)權(quán)房（未析產(chǎn)）。1964年，施衍捷之父攜全家入住該房。1966年，系爭房屋被社會主義改造，收歸國有。上世紀(jì)八十年代，施衍捷之父遷出系爭房屋，該房由被告方使用至今。1993年10月，系爭房屋落實政策，產(chǎn)權(quán)發(fā)還業(yè)主。之后，被告方與原告方建立租賃關(guān)系，但未訂立書面合同。2004年11月9日，馬南立下字據(jù)：“施衍捷房客從2005年 1月起調(diào)整房價300元（系人民幣，以下幣種均為人民幣）正，直至施衍捷落實住房解決為止?！痹瓕徲植槊?，馬學(xué)余及其妻胡珠鳳分別于1958年3月、 1968年1月25日故世，該夫妻生前共育馬炎爾、馬希龍、馬文棟三子：其中馬炎爾于1994年6月22日去世，其生前與妻阮佩珍共育二男一女，即馬伯器、馬叔器、馬敏器；馬希龍于1988年2月5日離世，生前育有一女馬南。現(xiàn)原告方涉訟。

　　原審原告馬南、馬叔器、馬敏器、阮佩珍、馬文棟、馬伯器均訴稱：上海市武定路116弄7號整幢房屋是馬學(xué)余的產(chǎn)權(quán)房，各原告均是馬學(xué)余的繼承人。原審被告施衍捷、孫薇、施丹瑞居住在系爭房屋內(nèi)。 1966年，該號房屋被社會主義改造，并于1993年10月15日歸還業(yè)主自管。嗣后被告方與馬南建立租賃關(guān)系。1995年至 2004年10月，被告方每月繳納房租80元D168元，2004年11月至今，被告方每月支付房租300元。因原告方要求被告方按照市價支付租金未達(dá)成一致意見，故訴請被告方遷出系爭房屋，該房由原告方收回自用。

　　原審被告孫薇、施衍捷、施丹瑞均辯稱：原審原告方所述的系爭房屋情況屬實。但在2004年11月，原審原告馬南承諾被告方從2005年1月起每月支付房租 300元，直至被告方落實住房解決為止。故不同意各原告的訴訟請求。

　　原審法院認(rèn)為，不動產(chǎn)的所有權(quán)人對不動產(chǎn)享有的占有、使用、收益、處分權(quán)利，受法律保護(hù)。系爭房屋已于1993年落政發(fā)還業(yè)主馬學(xué)余，原審原告方作為馬學(xué)余的法定繼承人，有權(quán)行使法律賦予的上述權(quán)利。系爭房屋落政發(fā)還后，原告方與原審被告方達(dá)成了口頭房屋租賃合同，但雙方之間并未約定期限，故該合同是不定期租賃合同，雙方當(dāng)事人隨時可以解除合同。2004年11月，原告馬南雖寫下字據(jù)，稱讓被告方繳納租金至落實解決住房止，但馬南作為權(quán)利人之一無權(quán)代表所有權(quán)人作出上述承諾，且審理中其他權(quán)利人也明確作出了不同意的意思表示，故馬南與被告方達(dá)成的協(xié)議中該部分無效，原告方有權(quán)要求被告方遷出系爭房屋。鑒于目前被告方他處并無住房，故原告亦應(yīng)給予被告方一定的期限覓房騰退。

　　原審法院審理后，作出判決：被告施衍捷、孫薇、施丹瑞于2007年10月31日前遷出本市武定路116弄7號底層?xùn)|廂，該房由原告馬南、馬叔器、馬敏器、阮佩珍、馬文棟、馬伯器收回自用。

　　施衍捷、孫薇、施丹瑞不服，上訴稱：其從未享受過國家的福利分房，且一直居住在系爭房屋內(nèi)，他處無房。對于本案歷史遺留的住房問題，國家有相應(yīng)的政策，雖然該房落實了政策，產(chǎn)權(quán)發(fā)還業(yè)主，但是上訴人一方有權(quán)繼續(xù)使用。而且上訴人一方已同被上訴人之一的馬南達(dá)成協(xié)議，上訴人一方可居住使用系爭房屋至落實住房解決為止，而且從 1994年至2006年3月的租金共計23000余元均已支付給馬南等人。各被上訴人的訴訟主體錯誤，應(yīng)向有關(guān)政府主管部門主張權(quán)利。據(jù)此，原審判決損害了各上訴人的居住權(quán)，剝奪了上訴人一方的合法權(quán)利，顯屬不公。故訴請本院依法撤銷原審判決，駁回各被上訴人的原審訴請。

　　馬南、馬叔器、馬敏器、阮佩珍、馬文棟、馬伯器均辯稱：系爭房屋所在的全幢房產(chǎn)經(jīng)國家落實政策后，已是各被上訴人合法財產(chǎn)，并取得了相關(guān)的房地產(chǎn)權(quán)證。在落實政策后的十余年間，被上訴人一方曾提供了多種方案供上訴人施衍捷、孫薇、施丹瑞解決住房問題，但上訴人未作努力搬出系爭房屋，至今仍占用該房拒不遷出。上訴人一方同馬南的約定，以及馬南出具的收條等字據(jù)，僅系其個人行為，并不代表系爭房屋其他權(quán)利人的意思表示。據(jù)此，原審判決認(rèn)定事實清楚，適用法律正確。請求本院依法維持原審判決，駁回上訴人的上訴請求。

　　經(jīng)本院審理查明，原審判決認(rèn)定的事實無誤。

　　本院認(rèn)為，公民的合法的民事權(quán)利，法律應(yīng)予保護(hù)。系爭房屋所在的全幢房屋產(chǎn)權(quán)，已經(jīng)國家有關(guān)主管部門發(fā)還給各被上訴人，且被上訴人已取得房地產(chǎn)權(quán)證，依法享有對上述房屋的所有權(quán)。雖然上訴人一方居住至今，但是雙方系口頭租賃合同關(guān)系，無履行期限，故被上訴人或上訴人均可依法隨時解除合同。現(xiàn)被上訴人一方訴請解除雙方關(guān)于系爭房屋的租賃合同，系其依法行使的民事權(quán)利，法律應(yīng)予保護(hù)。原審判決各上訴人遷出系爭房屋，并給予了合理的搬遷過渡期限，并無不當(dāng)。由于上訴人一方同被上訴人之一的馬南達(dá)成的約定，并未取得其他權(quán)利人的同意，故原審關(guān)于馬南與上訴人達(dá)成的讓各上訴人居住系爭房屋至落實解決住房止的協(xié)議無效的認(rèn)定理由成立。上訴人一方關(guān)于各被上訴人的訴訟主體錯誤，原審判決不公的主張無事實和法律依據(jù)，本院難以采納。據(jù)此，原審判決認(rèn)定事實清楚、適用法律正確，本院予以維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項之規(guī)定，判決如下：

　　駁回上訴，維持原判。

　　二審案件受理費人民幣50元，由上訴人施衍捷、孫薇、施丹瑞負(fù)擔(dān)。

　　本判決為終審判決。

　　審 判 長 ?鄭梅萍

　　代理審判員 ?虞恒齡

　　代理審判員 ?吳 俊

　　二○○六年一月二十五日

　　書 記 員 ?肖 函