購(gòu)房合同備案是開(kāi)發(fā)商必須履行的手續(xù)之一，備案合同后產(chǎn)生的備案號(hào)可以用來(lái)查詢備案內(nèi)容，這同時(shí)意味著此房源各方面合格，是允許被銷(xiāo)售的。逾期辦理備案號(hào)的房源將重新成為待售狀態(tài)，逾期登記有可能造成不同購(gòu)房人之間的糾紛。此登記行為暫定表示一種不動(dòng)產(chǎn)登記。來(lái)看看備案具體有何意義：

一、什么是購(gòu)房合同備案

備案是根據(jù)我國(guó)建設(shè)部所頒發(fā)的《城市商品房預(yù)售管理辦法》第六條規(guī)定商品房預(yù)售實(shí)行許可證制度。開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向城市、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。該辦法第十條同時(shí)規(guī)定：商品房預(yù)售，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購(gòu)人簽訂商品房預(yù)售合同。預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)辦理登記備案手續(xù)。實(shí)行購(gòu)房合同備案制度，可以對(duì)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行有效的制約。它不僅能促使開(kāi)發(fā)商加快建房，按章辦理產(chǎn)權(quán)證，很好地規(guī)避了一房二賣(mài)，使購(gòu)房者更加放心。

二、購(gòu)房合同備案需要多長(zhǎng)時(shí)間

開(kāi)發(fā)商在合同簽約后持合同、購(gòu)房資格核查材料到交易中心辦理合同備案手續(xù)，交易中心在三個(gè)工作日內(nèi)審核備案，在合同上加蓋備案章。備案信息將在備案24小時(shí)后發(fā)布于各個(gè)城市房地產(chǎn)信息網(wǎng)，購(gòu)房人可以憑合同備案號(hào)、身份證號(hào)網(wǎng)上驗(yàn)證備案結(jié)果和內(nèi)容，備案信息只對(duì)個(gè)人公開(kāi)。由于開(kāi)發(fā)商向中心送來(lái)的時(shí)間不固定，辦理日期也各不同。開(kāi)發(fā)商為了提高效率，不會(huì)逐戶的辦理，而會(huì)采取分批辦理的形式，因此辦理時(shí)間會(huì)有延后。根據(jù)房產(chǎn)局的相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定：開(kāi)發(fā)商不得將不符合銷(xiāo)售條件的房源對(duì)外銷(xiāo)售，對(duì)于網(wǎng)簽合同逾期未備案的，將恢復(fù)為原可售狀態(tài)。對(duì)于未能?chē)?yán)格執(zhí)行規(guī)定的開(kāi)發(fā)企業(yè)，將責(zé)令整改，或暫停網(wǎng)上簽約資格并將違規(guī)行為記入房地產(chǎn)信用檔案。

三、商品房預(yù)售合同登記備案的性質(zhì)及效力

目前，我國(guó)法律法規(guī)及相關(guān)規(guī)章均明確規(guī)定了商品房預(yù)售合同登記備案制度，但對(duì)于該登記

備案制度的性質(zhì)與效力并未具體規(guī)定。學(xué)界對(duì)此亦無(wú)定論。但一般認(rèn)為，商品房預(yù)售合同登

記備案屬于一種特殊的不動(dòng)產(chǎn)登記，國(guó)外稱預(yù)告登記或預(yù)登記，即為保全一項(xiàng)以將來(lái)發(fā)生不

動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)為目的的請(qǐng)求權(quán)而為的登記。一般不動(dòng)產(chǎn)登記的權(quán)利是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，例如所有

權(quán)、抵押權(quán)等。而預(yù)告登記發(fā)生時(shí)物權(quán)尚不存在，物權(quán)變動(dòng)是將來(lái)發(fā)生的行為，故所登記的

權(quán)利仍是一種請(qǐng)求權(quán)(債權(quán))，登記的內(nèi)容是將來(lái)請(qǐng)求發(fā)生物權(quán)變動(dòng)。

房屋買(mǎi)受人在商品房預(yù)售合同中的權(quán)利本是一種債權(quán)，經(jīng)過(guò)登記后便獲得了對(duì)抗第三人的效力，如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將經(jīng)過(guò)預(yù)告登記的房屋售予第三人，該第三人不能通過(guò)登記獲得所有權(quán);如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將經(jīng)過(guò)預(yù)告登記的房屋設(shè)定抵押，該抵押權(quán)不能對(duì)抗預(yù)告登記的買(mǎi)受人。預(yù)告登記使合同債權(quán)應(yīng)當(dāng)具有物權(quán)性質(zhì)，是一種典型的債權(quán)物權(quán)化。

商品房預(yù)售合同登記備案的效力不同于商品房預(yù)售合同的效力。曾有個(gè)別地方性法規(guī)與規(guī)章規(guī)定，預(yù)售合同未經(jīng)登記備案的，該預(yù)售合同無(wú)效。這種規(guī)定與《合同法》關(guān)于合同效力的有關(guān)規(guī)定相抵觸，同時(shí)也不利于保護(hù)買(mǎi)受人的合法權(quán)益，故預(yù)售合同是否經(jīng)過(guò)登記備案并不影響預(yù)售合同的有效成立。

四、商品房預(yù)售合同登記備案的意義

商品房的預(yù)購(gòu)人向售房單位預(yù)購(gòu)商品房簽訂了《預(yù)售合同》后要在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)向登記機(jī)構(gòu)辦理預(yù)售合同登記備案。備案的意義在于：

（一）房產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可以審核售房單位的預(yù)售行為是否合法，當(dāng)然這個(gè)合法性的審核僅針對(duì)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)審核的內(nèi)容而不是包含一切的。如：預(yù)售許可內(nèi)容、預(yù)售房的限

制情況，排除重復(fù)登記的狀況等，起到了保護(hù)預(yù)購(gòu)人的作用。

（二）當(dāng)預(yù)購(gòu)人與售房單位發(fā)生合同糾紛時(shí)。如：對(duì)合同的真實(shí)性有異議時(shí)，往

往以登記機(jī)構(gòu)存檔的合同文本為準(zhǔn)，起到了登記備案鑒證的作用。

（三）當(dāng)售房單位因其他債務(wù)一起在建工程查封時(shí)經(jīng)登記備案的預(yù)購(gòu)人可以對(duì)抗第

三人，可避免被查封拍賣(mài)的事，起到了保護(hù)預(yù)購(gòu)人和售房單位雙方合法權(quán)益的作用。

（四）預(yù)購(gòu)人要辦理個(gè)人住房貸款必須先經(jīng)合同登記，否則辦公證、辦抵押登記等都不能受理。

五、購(gòu)房合同備案有什么意義

商品房預(yù)售，需要在房管部門(mén)登記。可以對(duì)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行有效的制約。它不僅能促使開(kāi)發(fā)商加快建房，按章辦理產(chǎn)權(quán)證，也可使購(gòu)房者更加放心，很好地規(guī)避了一房二主為消費(fèi)者帶來(lái)的諸多隱患。

購(gòu)房合同備案有辦理期限，這對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是一種約束力，可以促使開(kāi)發(fā)商盡快完成房屋的建成、裝修，保護(hù)了購(gòu)房者的權(quán)益。房屋產(chǎn)生了備案號(hào)就表示已被預(yù)購(gòu)和預(yù)售，即他人不得在此期限內(nèi)進(jìn)行購(gòu)買(mǎi)，保證了購(gòu)房的公平性。在網(wǎng)上可以使用備案號(hào)進(jìn)行該房屋信息的查詢。有疑問(wèn)可咨詢365的律師。