在我國現(xiàn)行法律對于農(nóng)村集體建設(shè)用地的相關(guān)規(guī)定不是特別完善的情況下，然而農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)問題卻在近些年來成為人們談?wù)摰臒衢T話題，但是大多數(shù)人對于農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)并不了解，下面律霸小編根據(jù)農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)整理了相關(guān)資料。

一、農(nóng)村集體建設(shè)用地的內(nèi)涵：

目前為止，我國法律上對“農(nóng)村集體建設(shè)用地”沒有明確的規(guī)定，有些法律法規(guī)只是對“建設(shè)用地”的概念做了部分解釋。1986年的《土地管理法》雖然專門設(shè)了一章來規(guī)定“鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設(shè)用地”，但是沒有對“鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設(shè)用地”做出界定，1999年、2004年修改的《土地管理法》同樣沒有對這一概念進(jìn)行明確的規(guī)定。由此可見“農(nóng)村集體建設(shè)用地”這個用詞只是實(shí)踐當(dāng)中的一個習(xí)慣稱謂而已。結(jié)合我國的相關(guān)法律，集體建設(shè)用地是指鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)、公共設(shè)施、公益事業(yè)和農(nóng)村村民住宅等建設(shè)所占用及使用范圍內(nèi)的土地，是城鎮(zhèn)以外我國廣大農(nóng)村和集鎮(zhèn)建設(shè)用地的統(tǒng)稱。從這個概念我們可以看出農(nóng)村集體建設(shè)用地包括三個方面的內(nèi)涵：

1、農(nóng)村居民住宅建設(shè)用地，也就是宅基地。

2、農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地，也就是經(jīng)營性用地。

3、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)用地，也就是非經(jīng)營性用地。綜上，農(nóng)村集體建設(shè)用地不是國有土地，也不是農(nóng)用地，也不是未利用地，是依法經(jīng)過批準(zhǔn)由農(nóng)用地轉(zhuǎn)成建設(shè)用地，是合法的建設(shè)用地，是屬于農(nóng)民集體所有的。

二、農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的概念：

土地的流轉(zhuǎn)即土地所有權(quán)或者土地使用權(quán)在不同經(jīng)濟(jì)實(shí)體之間的流動和轉(zhuǎn)讓。從土地流轉(zhuǎn)的內(nèi)容來看，集體土地流轉(zhuǎn)大體上可以分為所用權(quán)流轉(zhuǎn)、使用權(quán)流轉(zhuǎn)和土地用途流轉(zhuǎn)三種情況。所有權(quán)流轉(zhuǎn)就是指國家征收農(nóng)村的集體土地，土地所有權(quán)由集體所有轉(zhuǎn)變?yōu)閲宜?使用權(quán)流轉(zhuǎn)指的是將土地通過出租、轉(zhuǎn)讓等方式讓與他人使用的情形;土地用途的流轉(zhuǎn)是指改變了土地利用的方式，由農(nóng)用地轉(zhuǎn)變成非農(nóng)用地。

當(dāng)前農(nóng)村集體建設(shè)用地在法律上沒有明確的規(guī)定，農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)也沒有確定的說法，但是從土地流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀來看，農(nóng)村集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)，指的是農(nóng)村集體建設(shè)用地所有權(quán)和使用權(quán)的流轉(zhuǎn)。

本文所討論的是關(guān)于農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，即占有較小比例的非法隱形流轉(zhuǎn)。農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)劃分為初次流轉(zhuǎn)和再次流轉(zhuǎn)。初次流轉(zhuǎn)的流轉(zhuǎn)主體是集體建設(shè)用地所有者和使用者之間的流轉(zhuǎn)，指的是農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織根據(jù)“土地的所有權(quán)和使用權(quán)可以相分離”的原則，將集體建設(shè)用地的使用權(quán)，通過出租、轉(zhuǎn)讓、土地使用權(quán)折價入股等形式，與所有權(quán)相脫離，有償或者無償?shù)剞D(zhuǎn)移或讓渡給其他單位和個人的行為。可以看出初次流轉(zhuǎn)的方式有劃撥、出讓、抵押、作價出資或入股等。

再次流轉(zhuǎn)指的是已經(jīng)從集體經(jīng)濟(jì)組織那里得到集體建設(shè)用地使用權(quán)的單位和個人，在法定使用期限或合同約定的使用期限屆滿之前，再以一定的形式，將該建設(shè)用地的使用權(quán)再轉(zhuǎn)移給其他單位和個人的行為，它是不同的農(nóng)村集體建設(shè)用地使用者之間的流轉(zhuǎn)。它的流轉(zhuǎn)方式有轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價出資入股、繼承等。

三、我國農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀：

根據(jù)《中國統(tǒng)計年鑒2009》，除去不會輕易改變用途和發(fā)生流轉(zhuǎn)的交通和水利設(shè)施用地，2008年我國其他建設(shè)用地總量約為2691.7萬公頃。農(nóng)村集體建設(shè)用地的總量約為1938萬公頃，其中，農(nóng)民宅基地約1077萬公頃，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施、公益事業(yè)用地約646萬公頃，單位和個人用于生產(chǎn)和經(jīng)營的集體建設(shè)用地約215萬公頃。雖然我國現(xiàn)行的法律僅允許農(nóng)村建設(shè)用地有條件的發(fā)生流轉(zhuǎn)，而且可參與流轉(zhuǎn)的建設(shè)用地范圍很狹窄，但是隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，農(nóng)村集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)卻在數(shù)量、規(guī)模以及地區(qū)覆蓋面上呈不斷擴(kuò)大的趨勢。

(一)我國農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)累計數(shù)量較大，流轉(zhuǎn)初具規(guī)模

改革開放初期，我國農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)就已經(jīng)出現(xiàn)了，經(jīng)過30多年的發(fā)展，農(nóng)村集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)已經(jīng)是相當(dāng)?shù)钠毡榱耍貏e是在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的珠江三角洲、長江三角洲、京津地區(qū)以及大中城市的郊區(qū)。從1997年到2001年5月間，北京市發(fā)生5000多集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)，各區(qū)均有大量發(fā)生，涉及土地面積8000公頃，流轉(zhuǎn)總價款29.9億元。江蘇省蘇州市80%以上的集體建設(shè)用地已進(jìn)入市場流轉(zhuǎn)，累計總量超過了7300公頃，占年均集體建設(shè)用地總量的28%。面對全國各地農(nóng)村集體建設(shè)用地私下流轉(zhuǎn)盛行的現(xiàn)實(shí)，從1999年開始，國家國土資源部開始集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的試點(diǎn)工作，試點(diǎn)縣、鎮(zhèn)、區(qū)的集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)數(shù)量和宗數(shù)都較試點(diǎn)前有了較大的增長，并形成了較大的規(guī)模。

(二)我國農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的形式多樣化

經(jīng)過多年的發(fā)展，集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)主要有出讓、出租、作價出資入股、聯(lián)營、抵押、置換等方式。

1、出讓

在各地的實(shí)踐中，以出讓形式的流轉(zhuǎn)在20世紀(jì)80年代后期和90年代前期比較常見。出讓這一方式可以取得長期穩(wěn)定的土地使用權(quán)，也便于融資，但是由于通過法定形式以外的流轉(zhuǎn)方式所得農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)沒有有效的法律保障，即使獲得了長期的土地使用權(quán)也很難保證其有自由經(jīng)營土地的權(quán)利，因此，出讓這種風(fēng)險較大的流轉(zhuǎn)方式目前已逐步為出租所取代，但是在一些流轉(zhuǎn)剛發(fā)展起來的地區(qū)，這種方式還是比較普遍的。

2、出租

從近年來各地的實(shí)踐看，出租土地是收益最直接、風(fēng)險最小，也是最為長久的農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)方式，出租的方式相對于出讓的方式而言，在法律規(guī)定不明、預(yù)期模糊的情況下能較好地規(guī)避風(fēng)險，顯示出了其優(yōu)越性。比如江蘇省張家港市的農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)交易方式基本上是采用這一方式。2004—2007年張家港市共發(fā)生集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)1424宗，全部以轉(zhuǎn)讓出租的方式交易。

3、入股、聯(lián)營

這種流轉(zhuǎn)方式在20世紀(jì)80年代后期和90年代前期較常見，但是由于經(jīng)營的風(fēng)險使得這種形式逐步為出租所取代。90年代后期開始，這種流轉(zhuǎn)方式主要出現(xiàn)在公共建設(shè)項(xiàng)目中。例如上海市南匯區(qū)對市政道路用地涉及農(nóng)村集體土地時規(guī)定由農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織將土地使用權(quán)作價入股，實(shí)行保底分紅，逐年遞增分紅收益的做法，這一做法，既節(jié)省工程的前期投資，又能保障農(nóng)民有長期穩(wěn)定的收益，取得了較好的社會效益和經(jīng)濟(jì)效益。同時這種流轉(zhuǎn)方式在鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)改制中葉比較常見。

4、抵押

目前以抵押形式的農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)主要發(fā)生在經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的城市，特別是民營經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的東南沿海一帶，由于開辦企業(yè)或經(jīng)商的資金不足，企業(yè)或者個人大多以所取得的土地使用權(quán)進(jìn)行抵押。比如，至2009年10月，佛山市和江門市抵押方式的流轉(zhuǎn)效績良好，僅就建設(shè)用地使用權(quán)的抵押，佛山市4年有311宗，抵押貸款6個多億，江門市180宗，帶來的資金增量為5個多億。

(三)我國農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)主體、地類多樣化

目前，農(nóng)村集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)讓、出租方既有鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村集體經(jīng)濟(jì)組織等土地所有者，也有鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府和村民委員會等政府和村民自治組織，還有鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)和個人等土地使用者;受讓方既有本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員，也有其他集體經(jīng)濟(jì)組織及其它社會成員，包括國有企業(yè)、民營企業(yè)、個體工商戶、外商投資企業(yè)等。總的來看，農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的主體呈現(xiàn)多元化的特點(diǎn)。

從具體土地用途來看，參與流轉(zhuǎn)的集體建設(shè)用地地類也呈現(xiàn)多樣化的特點(diǎn)，包括了工業(yè)生產(chǎn)用地、商業(yè)用地、房地產(chǎn)開發(fā)用地及公共設(shè)施用地等多種用地。

(四)我國農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的管理方式多樣化

目前農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)總體上缺乏統(tǒng)一的管理和規(guī)范。隨著流轉(zhuǎn)試點(diǎn)地區(qū)的逐步擴(kuò)大，各地初步形成了各具特色的農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)管理模式。一是規(guī)劃區(qū)內(nèi)外同等對待，實(shí)行“保權(quán)讓利”的管理模式。即在保持集體土地所有權(quán)不變的前提下，按一定年期轉(zhuǎn)讓、出租、入股，收益大部分留給集體經(jīng)濟(jì)組織的管理模式。二是規(guī)劃區(qū)內(nèi)外同等對待，實(shí)行“轉(zhuǎn)權(quán)讓利”的管理模式。也就是將集體建設(shè)用地的所有權(quán)轉(zhuǎn)為國有，并補(bǔ)辦國有土地出讓或租賃手續(xù)，收取的土地收益大部分返還集體經(jīng)濟(jì)組織。三是規(guī)劃區(qū)內(nèi)和規(guī)劃區(qū)外分別對待的管理模式。

四、農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)相關(guān)的法律規(guī)定：

我國現(xiàn)行農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的立法，大多明確限制農(nóng)村集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)但并未嚴(yán)格的禁止農(nóng)村集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)。我國現(xiàn)行的農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的相關(guān)規(guī)定有：

《憲法》第十條規(guī)定：“城市的土地屬于國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有;宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。任何組織或者個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓。一切使用土地的組織和個人必須合理地利用土地。”這條第四款從根本上明確了作為土地使用權(quán)形式之一的農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)的可轉(zhuǎn)讓性。

《土地管理法》第六十三條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓、或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。”

《物權(quán)法》第一百五十一條規(guī)定：“集體所有權(quán)的土地作為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)依照土地管理法等法律規(guī)定辦理。”雖然《物權(quán)法》對建設(shè)用地使用權(quán)做了詳細(xì)的規(guī)定，但是卻回避了農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的問題，沒有進(jìn)行實(shí)質(zhì)性的規(guī)定。

2004年國務(wù)院《關(guān)于深化嚴(yán)格土地管理的決定》指出：鼓勵農(nóng)村建設(shè)用地整理，城鎮(zhèn)建設(shè)用地的增加要與農(nóng)村集體建設(shè)用地減少相掛鉤。在符合規(guī)劃的前提下，村莊、集鎮(zhèn)、建制鎮(zhèn)中的農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)可以依法流轉(zhuǎn)。

2006年國務(wù)院《關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》規(guī)定：農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃，納入年度土地利用計劃，并依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。禁止通過“以租代征”等方式使用農(nóng)村集體所有農(nóng)用地進(jìn)行非農(nóng)建設(shè)，擅自擴(kuò)大建設(shè)用地的規(guī)模。農(nóng)民集體所有建設(shè)用地的使用權(quán)流轉(zhuǎn)，必須符合規(guī)劃并嚴(yán)格限定在依法取得的建設(shè)用地范圍內(nèi)。

2007年國發(fā)71號文件指出：農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅、小產(chǎn)權(quán)房。單位和個人不得非法租用、占用農(nóng)民集體所有土地搞房地產(chǎn)開發(fā)。同時對土地使用權(quán)入股、村改居工程、以租代征、土地整理新增耕地面積等現(xiàn)象和做法作出了明確的糾偏意見。

2008年中央一號文件指出：嚴(yán)格農(nóng)村集體建設(shè)用地管理，嚴(yán)禁通過“以租代征”等方式提供建設(shè)用地，。城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅、或小產(chǎn)權(quán)房。開展城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加與農(nóng)村建設(shè)用地減少掛鉤的試點(diǎn)，必須嚴(yán)格控制在國家批準(zhǔn)的范圍內(nèi)。

2008年《中共中央關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定》指出：“逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，對依法取得的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地，必須通過統(tǒng)一有形的土地市場、以公開規(guī)范的方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，在符合規(guī)劃的前提下與國有土地享有平等權(quán)益。”

2000年，國土資源部在蕪湖、蘇州、湖州、安陽、南海等9個地區(qū)，進(jìn)行了集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的試點(diǎn)工作。2002年安徽省出臺了《安徽省集體建設(shè)用地有償使用和使用權(quán)流轉(zhuǎn)試行辦法》，此后，北京市、山東煙臺市以及遼寧大連市也先后出臺了類似的辦法。

2005年6月，《廣東省集體建設(shè)用地使用權(quán)管理辦法》頒布，自2005年10月1日起施行。根據(jù)規(guī)定，農(nóng)村集體非農(nóng)建設(shè)用地將視同國有土地，可以合法入市流轉(zhuǎn)。村集體土地將與國有土地一樣，按“同地、同價、同權(quán)”的原則納入土地交易市場，強(qiáng)調(diào)了收益應(yīng)該向農(nóng)民傾斜。這是廣東農(nóng)村集體用地管理制度的重大創(chuàng)新突破，同時更是中國農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)制度的創(chuàng)新突破。該辦法允許在土地利用總體規(guī)劃中確定并經(jīng)批準(zhǔn)為建設(shè)用地的集體土地進(jìn)入市場，方式可以是出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租和抵押。《廣東省集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)管理辦法》還明確:“興辦各類企業(yè)，包括國有、集體、私營企業(yè)，個體工商戶、外資企業(yè)、合作、合資、聯(lián)營企業(yè)，興辦公共設(shè)施和公益事業(yè)，興建農(nóng)村村民住宅，可以使用集體建設(shè)用地。取得集體建設(shè)用地的單位和個人，應(yīng)當(dāng)按市、縣政府建設(shè)用地批準(zhǔn)文件規(guī)定的用途使用土地，不得隨意改變。通過出讓、轉(zhuǎn)讓和出租方式取得的集體建設(shè)用地，不得用于商品房地產(chǎn)開發(fā)和住宅建設(shè)。農(nóng)民集體土地所有者出讓、出租和抵押集體建設(shè)用地使用權(quán)，必須經(jīng)過本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會議2/3以上成員或者2/3以上村民代表同意:所取得的土地收益納入農(nóng)村集體財產(chǎn)統(tǒng)一管理，其中50%以上應(yīng)存入銀行專戶，專款用于農(nóng)民集體成員的社會保障安排。村民出賣和出租住房后，不得再申請新的宅基地。”

五、農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)存在的問題：

(一)制度建設(shè)緩慢，不能對流轉(zhuǎn)發(fā)揮規(guī)范作用

我國相關(guān)法律法規(guī)對于集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)體制的建立和制度的完善存在以下問題:一是集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)沒有形成一個完整的體系，在實(shí)際管理和操作過程中不易把握;二是集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的配套制度改革還未到位。

1、國家層面的流轉(zhuǎn)法律制度建設(shè)進(jìn)展緩慢，流轉(zhuǎn)長期以隱形流轉(zhuǎn)為主。

隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，農(nóng)村集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)規(guī)模不斷的擴(kuò)大，但是我國的法律對農(nóng)村集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)還是停留在嚴(yán)格限制的層面上。這不但使得農(nóng)村集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)得不到法律的規(guī)范和指導(dǎo)，還造成了扭曲的交易方式。

2、地方性法律法規(guī)缺乏可操作性不能對流轉(zhuǎn)進(jìn)行規(guī)范和指導(dǎo)。

在法律明確規(guī)定限制流轉(zhuǎn)的情況下，各地方卻肯定了流轉(zhuǎn)，降低了法律的權(quán)威性。而且這些規(guī)定不具有可操作性，也沒有實(shí)施的監(jiān)督體制。

(二)流轉(zhuǎn)的市場體系不健全

經(jīng)過30多年的發(fā)展，農(nóng)村集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)已經(jīng)具有相當(dāng)大的規(guī)模，形成了農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的市場體系，但是這個市場體系還是不夠健全的。主要表現(xiàn)在：

1、流轉(zhuǎn)以私下交易為主，缺乏公開性，市場競爭機(jī)制難以發(fā)揮作用。

農(nóng)村集體建設(shè)用地的私下交易，也即隱形流轉(zhuǎn)。隱形流轉(zhuǎn)導(dǎo)致政府調(diào)控土地市場的能力削弱，難以有效控制建設(shè)用地供應(yīng)總量，沖擊土地總體利用規(guī)劃和城市規(guī)劃的有效實(shí)施，造成土地利用混亂，土地市場秩序受到嚴(yán)重干擾。這種交易方式具有不透明、受人為影響大、缺乏市場競爭的特點(diǎn)。在具體的操作中，流轉(zhuǎn)的交易價格、流轉(zhuǎn)的對象選擇等都將受到非市場因素的影響，市場競爭機(jī)制就很難發(fā)揮作用。

2、缺乏農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。

農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)中缺乏如土地評估機(jī)構(gòu)、土地融資服務(wù)機(jī)構(gòu)、土地保險服務(wù)機(jī)構(gòu)等中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，使得在流轉(zhuǎn)的過程中由村集體包辦，失去了應(yīng)有的效率和公正。

3、流轉(zhuǎn)市場配套建設(shè)尚未起步

目前，農(nóng)村集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)缺乏統(tǒng)一的市場規(guī)范，流轉(zhuǎn)市場配套建設(shè)尚未起步，就造成了流轉(zhuǎn)交易的可比性差，市場交易的信息流通不暢，市場交易的范圍小等問題的產(chǎn)生。

(三)缺乏有效的管理

1、管理工作滯后，流轉(zhuǎn)的手續(xù)不健全

目前，農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)受到了法律的限制，這就制約了流轉(zhuǎn)雙方的權(quán)力確認(rèn)。這不僅擾亂了土地管理部門的權(quán)屬管理，同時也為流轉(zhuǎn)雙方維護(hù)自身的權(quán)益帶來了隱患。

2、流轉(zhuǎn)管理不到位，削弱了政府對市場調(diào)控的力量

一方面，全國各地紛紛開展集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)，另一方面，國家又沒有及時制定流轉(zhuǎn)管理制度。在這種情況下，土地利用的管理難度就加大了，削弱了政府對市場調(diào)控的力量，使得規(guī)劃實(shí)施受到了威脅。

(四)尋租的問題嚴(yán)重

在農(nóng)村集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)中可能會出現(xiàn)兩種情況的尋租。一是村干部在沒有征得村民委員會或者村民小組同意的情況下，就將集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)出去，并從中謀取租金的收入;二是村干部在征得村民的同意下，流轉(zhuǎn)農(nóng)村集體建設(shè)用地，但是在流轉(zhuǎn)的過程中出現(xiàn)村干部與轉(zhuǎn)入方合謀壓低流轉(zhuǎn)價格，村干部從中謀取私利。這兩種情況的尋租行為，都產(chǎn)生了村民利益受損、資源配置扭曲、農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展受阻等結(jié)果。

(五)集體經(jīng)濟(jì)組織的利益得不到保證、收益分配得不到保障

農(nóng)村集體建設(shè)用地隱形流轉(zhuǎn)無法可依，權(quán)利義務(wù)不清，在流轉(zhuǎn)中土地產(chǎn)權(quán)不能得到有效的保障。隱形流轉(zhuǎn)的主體一旦發(fā)生糾紛，無法尋求法律保護(hù)，容易導(dǎo)致目身利益受到損害。由于缺乏依法監(jiān)管與有效地市場機(jī)制的調(diào)節(jié)，土地的資產(chǎn)屬性在流轉(zhuǎn)中不能得到充分體現(xiàn)，國家土地稅費(fèi)流失。加之農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系混亂，集體經(jīng)濟(jì)組織結(jié)構(gòu)不完善，使得本屬于農(nóng)民集體及農(nóng)民的土地流轉(zhuǎn)收益亦難以得到法律的切實(shí)保障。

六、農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的立法思考：

我國目前實(shí)行的是從嚴(yán)從緊的土地管理政策，這就決定了短期內(nèi)農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)制度是難以建立并完善起來的。農(nóng)村集體建設(shè)用地的隱形流通己成為不可否認(rèn)的既定事實(shí)。必須建立一套完善的管理機(jī)制來規(guī)范這個市場，以避免造成更大的資源浪費(fèi)和社會問題。那么如何在實(shí)行從嚴(yán)從緊的土地政策的前提下來規(guī)范農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)市場呢?筆者從構(gòu)建農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的原則、制度、體系等方面做出對農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的立法思考。

(一)農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)原則的構(gòu)建

從目前我國的現(xiàn)狀，大致從這四個原則來構(gòu)建農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的原則：耕地與建設(shè)用地動態(tài)平衡的原則、產(chǎn)權(quán)清晰原則、因地制宜原則、市場和規(guī)劃相結(jié)合原則。

1、耕地與建設(shè)用地動態(tài)平衡的原則

針對我國農(nóng)村耕地銳減和集體建設(shè)用地閑置之間的矛盾，因此要提高集體建設(shè)用地利用率，從而控制耕地銳減，保護(hù)耕地，實(shí)現(xiàn)耕地與建設(shè)用地動態(tài)平衡保護(hù)原則。

2、產(chǎn)權(quán)清晰原則

要確定農(nóng)村集體土地人格化主體，作為流轉(zhuǎn)市場的主體。

3、因地制宜原則

要針對各地區(qū)的發(fā)展?fàn)顩r應(yīng)對不同地區(qū)的農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)做到區(qū)別對待，因地制宜、分類指導(dǎo)。

4、市場和規(guī)劃相結(jié)合原則

必須強(qiáng)化對土地流轉(zhuǎn)市場的宏觀監(jiān)督，做好土地流轉(zhuǎn)市場的建立、發(fā)育、發(fā)展和成熟的相應(yīng)階段規(guī)劃。

(二)農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)制度的構(gòu)建

筆者認(rèn)為應(yīng)該從以下五個方面對農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)制度進(jìn)行構(gòu)建：

1、建立與流轉(zhuǎn)相適應(yīng)的土地產(chǎn)權(quán)制度

我國農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度因其歷史發(fā)展原因，農(nóng)村集體建設(shè)用地產(chǎn)權(quán)殘缺，制約了農(nóng)村集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)。明確農(nóng)村集體建設(shè)用地所有權(quán)主體，是農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的前提。農(nóng)村集體建設(shè)用地在流轉(zhuǎn)的過程中，在不改變農(nóng)民集體所有性質(zhì)的前提下，應(yīng)該賦予不同的農(nóng)民集體間轉(zhuǎn)移的權(quán)能;賦予原本應(yīng)屬于用益物權(quán)的他項(xiàng)權(quán)利。最后，要建立完善的集體土地產(chǎn)權(quán)登記制度，強(qiáng)化土地登記的程序和效力，強(qiáng)化土地登記的法律和社會意識，建立土地登記賠償制度和賠償準(zhǔn)備金制度。

2、明確農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的條件、交易主體地位、范圍

農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的要符合四個條件：符合各項(xiàng)規(guī)劃;產(chǎn)權(quán)完整、權(quán)屬沒有爭議;流轉(zhuǎn)協(xié)議正式化和公證化;符合用途管制。

農(nóng)村集體建設(shè)用地的交易主體既可包括集體經(jīng)濟(jì)組織，還可包括其他經(jīng)濟(jì)組織或個人，以擴(kuò)大市場的交易面;集體土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)與國有土地使用權(quán)的權(quán)利基本相等，享有土地收益處分權(quán)，轉(zhuǎn)讓、出租和抵押權(quán)等;對其地上建筑物應(yīng)當(dāng)核發(fā)合法的產(chǎn)權(quán)證書。

農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的范圍有兩方面：首先,從用途上，農(nóng)村集體組織處于公共利益的目的可以使用農(nóng)村建設(shè)用地;國家處于公共利益目的需要使用土地的，除可以使用國有土地外，需使用集體建設(shè)用地的，應(yīng)依法實(shí)行征收或征用。在此范圍之外的建設(shè)用地流轉(zhuǎn)都應(yīng)嚴(yán)格保留土地的集體所有性質(zhì)，否則不予供地流轉(zhuǎn)。其次，在使用主體范圍上，參與流轉(zhuǎn)的各類主體應(yīng)在國家規(guī)劃和市場調(diào)控共同調(diào)節(jié)下公平享有各種權(quán)利，增強(qiáng)其市場競爭性和活力。

3、明確農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的具體形式和年限

農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的形式應(yīng)該是多元化，包括出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃、入股和置換等方式。流轉(zhuǎn)的年限，應(yīng)當(dāng)與國有土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)期限相銜接，由土地所有者與使用者協(xié)商確定。

4、建立合理的收益分配制度

農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)應(yīng)該根據(jù)誰所有誰受益的原則對收益進(jìn)行分配。但是由于政府不是土地的所有者，所以不參與土地流轉(zhuǎn)收益的分配。

5、規(guī)范政府的管理內(nèi)容

政府在農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)中應(yīng)重點(diǎn)做好以下工作:一是對現(xiàn)有集體建設(shè)用地進(jìn)行調(diào)查清理，為政府制定土地供給計劃和有效、有序引導(dǎo)集體建設(shè)用地進(jìn)入土地一級市場、二級市場提供科學(xué)依據(jù)。二是應(yīng)當(dāng)通過土地儲備和與土地復(fù)墾、整理相結(jié)合的土地置換的方式盤活存量集體建設(shè)用地，三是研究制定適合本地區(qū)實(shí)際的集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)管理的規(guī)范性文件。

(三)農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)法律體系的構(gòu)建

1、修改和完善農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的法律法規(guī)

要使集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)在全國推廣，最終必須要有法律保證。建議盡快制定《集體建設(shè)用地管理?xiàng)l例》、《集體建設(shè)用地價格標(biāo)準(zhǔn)》、《集體建設(shè)用地有償使用辦法》、《集體建設(shè)用地有償收益管理辦法》等，將集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)逐步引向科學(xué)化、規(guī)范化、法制化軌道，形成完整的管理和調(diào)控體系。

2、完善征地相關(guān)制度

農(nóng)村集體建設(shè)用地進(jìn)入市場流轉(zhuǎn)以后，國家為了公共利益的需要仍可動用土地的征收與征用權(quán)獲得建設(shè)用地，所以在征地制度改革上可以做三點(diǎn):一嚴(yán)格界定“公共利益”范圍，組織編寫“征地目錄大綱”，設(shè)立審核機(jī)構(gòu);二尊重市場規(guī)律，確定合理補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，合理確定征地區(qū)片價;三提高土地征用透明度，增加群眾的參與權(quán)。

3、完善用途管制制度

現(xiàn)行用途管制是通過農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審判和征地審批實(shí)現(xiàn)的。筆者認(rèn)為應(yīng)該逐步完善我國土地用途管制分區(qū)管制制度，實(shí)行分區(qū)管制和分類管制相結(jié)合，在分區(qū)管制的基礎(chǔ)上進(jìn)行分類管制。

4、擴(kuò)展土地儲備機(jī)構(gòu)的職能

土地儲備機(jī)構(gòu)應(yīng)成為交易的宏觀調(diào)控者、信息發(fā)布者、管理者、行為的確認(rèn)者、交易監(jiān)督機(jī)構(gòu)、中介服務(wù)機(jī)構(gòu)和糾紛的處理機(jī)構(gòu)。

5、完善土地利用的總體規(guī)劃制度

新出臺的《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》，將城市和農(nóng)村進(jìn)行一體規(guī)劃和建設(shè)。重視農(nóng)村的規(guī)劃和建設(shè)，嚴(yán)格依法制定規(guī)劃，嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)劃。按照法律規(guī)定，土地的用途、土地的使用權(quán)流轉(zhuǎn)都必須以土地利用總體規(guī)劃和村鎮(zhèn)規(guī)劃為依據(jù)，即先有規(guī)劃，后有使用和流轉(zhuǎn)。

以上就是小編為大家整理的關(guān)于農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的相關(guān)資料，從前面的內(nèi)容可以看到我國農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)存在的主要問題有制度建設(shè)緩慢，不能對流轉(zhuǎn)發(fā)揮規(guī)范作用、尋租的問題嚴(yán)重等等，國家應(yīng)加強(qiáng)這方面的管理，完善土地利用的規(guī)劃制度。如果您還有相關(guān)不明白的問題，更多相關(guān)問題您可以咨詢律霸聊城律師。

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