二手房交易稅概述??

?????“二手房個稅”^[1]就是二手房個人所得稅，是指在二手房交易中，稅務部門向賣方征收交易所產生的差價獲得的收入。比如，房子的原價是10萬，賣方以12萬的價格賣給買方，則要從這兩萬差價中征受一部分作為稅收。表面上看，征收個人所得稅是為了限制賣方，抑制房地產產業過熱。但是，賣方會把征收的這一部分稅收加在買方身上，使交易成本增加，從而使房價更貴。

二手房交易稅-各類稅收介紹?????

　　各類稅收共有8種，根據最新的稅收征管政策，個人銷售房屋應繳納的稅收包括：營業稅、個人所得稅、土地增值稅、印花稅、城建稅、教育附加稅、地方附加稅、契稅。其中，營業稅、城建稅、教育附加、地方教育附加稅，合計稅率為5．55％；對居民個人轉讓普通住宅的，暫免征收土地增值稅；印花稅為房屋買賣成交價的0． 15‰；個人所得稅的計稅依據為以轉讓財產的收入額減除財產原值和合理費用后的余額為應納稅所得額，稅率為20％；普通住宅的契稅為2％，高檔商品房契稅為4％。

　　營業稅的繳納主要分以下兩種情況：

　　（1）對于個人購買住房不足2年轉手交易的，銷售時按取得的售房收入金額征收營業稅。

　　（2）對于個人購買住房超過2年轉手交易的，如是普通住房，免征營業稅；如非普通住房，銷售時按售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅。

二手房交易稅-二手房交易個人所得稅征稅依據????????

　　普通住宅2年之內：{售房收入－購房總額－( 營業稅+城建稅+教育費附加稅+印花稅)}×20％；2年以上(含)5年以下的普通住宅：(售房收入－購房總額－印花稅)×20％。出售公房：5年之內， (售房收入－經濟房價款－土地出讓金－合理費用)×20％，其中經濟房價款＝建筑面積×4000元／平方米，土地出讓金＝1560元／平方米×1％×建筑面積。5年以上普通住宅免交。

　　按照《個人所得稅法》規定，個人出售自有住房取得的所得，應按“財產轉讓所得”項目計征個人所得稅，稅率為20％。同時，1999年12月，財政部、國家稅務總局、建設部就有關問題又作出了明確規定，具體分三種情況征稅：

　　1、個人出售除公有住房以外的其他自有住房，其應納稅所得額按照個人所得稅法的有關規定確定。即按照轉讓財產的收入額減除財產原值和合理費用后的余額繳納20％的個人所得稅，合理費用指賣出財產時支付的有關費用。

　　2、個人出售已購公有住房，其應納稅所得額為個人出售公有住房的銷售價，減除住房面積標準的經濟適用住房價款、原支付超過住房面積標準的房價款、向財政或原產權單位繳納的所得收益以及稅法規定的合理費用后的余額。

　　3、職工出售以成本價（或標準價）出資的集資合作建房、安居工程住房、經濟適用住房以及拆遷安置住房，比照已購公有住房確定應納稅所得額。

二手房交易稅-免繳與少繳?????

　　主要有兩種情況可享受個人所得稅優惠政策：

　　一是對個人轉讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。

　　二是對出售自有住房并擬在現住房出售1年內按市場價重新購房的納稅人，其出售住房應繳納的個人所得稅，先以納稅保證金形式向主管稅務機關繳納，購房金額大于或等于原住房銷售額的，全部退還納稅保證金，購房金額小于原住房銷售額的，按照購房金額占原住房銷售額的比例退還納稅保證金，余額作為個人所得稅繳入國庫。

二手房交易稅-房地產買賣?

　　根據國家稅法有關政策規定，個人轉讓房地產涉及的有關稅費在商品房銷售過程中，大致涉及到以下幾種稅費，包括：契稅、手續費、印花稅、營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、中介服務費、房屋所有權登記費、房產稅等。　　

（1）契稅政策。

《中華人民共和國契稅暫行條例》規定，征稅對象為土地使用權、房屋所有權的轉移行為，稅目為國有土地使用權出讓，土地使用權轉讓(包括出售、贈與和交換)，房屋買賣、贈與和交換，稅率為3%—5%，納稅人是在我國境內承受轉移土地、房屋權屬的單位和個人。國家規定對個人購買自用普通住宅，暫減半征收契稅。國家在今年房地產業稅收政策調整中，從價格、面積、容積率三方面明確了享受優惠政策的普通住房標準。從今年6月1日起，個人購房的契稅優惠政策也將按照統一的普通住房標準執行。 據國家契稅條例的規定,房屋買賣要向國家交納契稅,征收的標準是按房屋買賣成交價的3%~5%收取,全部由買方負擔?！　?/p>

（2）印花稅

印花稅是對經濟活動交往中書立領受的各種應稅經濟憑證所征收的一種稅。根據印花稅暫行條例規定，個人買賣房地產按交易合同記載金額的萬分之五的稅率對買賣雙方征收印花稅。對房屋買賣雙方要繳納印花稅，印花稅要貼在房屋買賣契約正本上。

（3）營業稅

國家營業稅暫行條例規定，單位和個人銷售不動產，按成交價格征收5%的營業稅。1999年，為了配合國家住房制度改革，切實減輕個人買賣普通住宅的稅收負擔，國家出臺優惠政策規定，對個人購買并居住超過一年的普通住宅，銷售時免征營業稅。個人購買并居住不足一年的普通住宅，銷售時營業稅按銷售價減去購入原價后的差額計征。最近，為促進房地產市場健康發展，遏制投機炒作行為，國家對個人轉讓房地產營業稅政策做出調整，自2005年6月1日起，對個人購買住房不足2年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業稅。個人購買普通住房超過2年(含2年)轉手交易的，銷售時免征營業稅。對個人購買非普通住房超過2年(含2年)轉手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅。?

（4）城市維護建設稅

　　繳納增值稅、營業稅的單位和個人，是城市維護建設稅的納稅義務人。它以納稅人實際繳納的增值稅、營業稅額為計稅依據，分別與增值稅、營業稅同時交納。納稅人所在地在市區的，稅率為營業稅稅額的7%；納稅人所在地在縣城鎮的,稅率為5%；納稅人所在地不在市區、縣城、鎮的，稅率為1%. 　　

（5）教育費附加

這是國家為發展教育事業、籌集教育經費而征收的一種附加費，依營業稅額為計費依據，稅率為3%。??

（6）土地增值稅

土地增值稅于1994年開始征收，目的主要是為了規范土地、房地產市場交易秩序，合理調節土地增值收益，維護國家權益。土地增值稅以納稅人在中華人民共和國境內轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物所取得的增值額為征稅對象，依照規定的稅率征收的一種稅收。土地增值稅稅率采用四級超率累進稅率，稅率分別為30%、40%、50%、60%四檔。土地增值稅也有一些優惠政策。如因國家建設需要依法征用、收回的房地產，對居民個人擁有的普通標準住宅等，在其轉讓時免征或暫免征收土地增值稅。轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，都要繳納土地增值稅，土地增值稅實行四級超額累進稅率。

　　應納稅額 = 增值額×適用稅率 增值額 = 轉讓收入－扣除項目金額 轉讓收入包括貨幣收入、實物收入和其它收入。

　　扣除項目包括：

　　①取得土地使用權所支付的金額，指支付的地價款和交納的有關稅費。

　?、诜康禺a開發成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、 建安工程費、基礎設施費、配套設施費、開發間接費。

　?、鄯康禺a開發費用，包括銷售費用、管理費用、財務費用，其中銷售費用、管理費用按（1）（2）項金額之和的5%以內計算扣除，財務費用按(1)(2)項金額之和的10%以內計算扣除。

　?、芘c轉讓房地產有關的稅金，指營業稅、城市建設維護稅、印花稅、教育費附加。

　　⑤按(1)(2)項金額之和加計20%扣除。

　　應納稅額的計算，采用四級超額累進稅率。按增值額每次以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數的簡便方法計算，具體公式如下：

　?、僭鲋殿~未超過扣除項目金額50% 土地增值稅稅額 = 增值額×30

　?、谠鲋殿~超過扣除項目金額50%，未超過100%的 土地增值稅稅額 = 增值額×40%－扣除項目金額×5

　?、墼鲋殿~超過扣除項目金額100%，未超過200% 土地增值稅稅額 = 增值額×50%－扣除項目金額×15

　?、茉鲋殿~超過扣除項目金額200% 土地增值稅稅額 = 增值額×60%－扣除項目金額×35%

　　公式中的5%、15%、35%為速算扣除系數。

（7）房產稅

房產稅是對坐落在城市、縣城、建制鎮和工礦區范圍內的房產征收的一種稅收.房產稅的計稅依據分為房產余值和租金收入兩種：

　?、?企、事業單位的房產不論自用還是出租均以房產評估值（沒有房產評估值的按房產原值）一次扣除30%后的余值計算繳納房產稅。

　　② 其他單位（免稅單位或房產管理部門）和個人出租的房產以租金收入為房產稅的計稅依據。

　　房產稅實行的是比例稅率：

　　① 以房產余值為計稅依據的，稅率為1.2%。

　　② 以租金收入為計稅依據的，稅率為12%。

　　計算公式：

　?、?房產稅應納稅額 = 房產評估值×70%×1.2% 或：房產原值×70%×1.2%

　?、?房產稅應納稅額 = 租金收入×12% 　

（8）手續費

　　辦理了房屋買賣過戶手續后，由買賣雙方向房地產管理部門交納手續費，征收的標準是按照國家房屋買賣成交價或最低保護價的1%，由買賣雙方各繳納一半。 　　

（9）房屋產權登記費

　　辦理房屋所有權登記時，應交納登記費、權證工本費、印花稅。登記費的收費標準是每建筑平方米3角，管房單位自測并符合要求的每平方米減收8分，由登記人交納。不按規定期限申請登記，又未獲準緩期登記的，每逾期1個月，每建筑平方米加征罰金1角；已申請登記，但未按期辦理手續的，亦按上述標準加征罰金。

　　權證工本費，每件收費4元；共有權執照及他項權利執照，每件收費2元。印花稅，每件5元?！?/p>

（10）中介服務費

中介服務費是依法設立并具備房地產中介資格的房地產咨詢、房地產價格評估、房地產經紀等中介服務機構,為企事業單位、社會團體和其他社會組織、公民及外國當事人提供有關房地產開發投資、經營管理、消費等方面的中介服務，向委托單位收取合理的費用。

　?、僭u估收費。房地產價格評估收費、土地價格評估收費標準實行政府定價，其收費標準按照標的總額采取差額定率分檔累進制。土地宗地價格評估收費標準與房地產價格評估收費標準相同。基準地價評估收費另立標準。具體收費標準請參見“房地產中介制度”一章。此外，每宗房地產價格評估收費不足300元的，按300元收取。

　　為土地使用權抵押而進行的土地價格評估，評估機構按一般宗地評估費標準的50%計算評估費。

　　企業轉制、資產重組過程中，涉及房地產評估的，按房地產價格評估標準的50%計收評估費。

　　②代理收費。房屋租賃代理費，無論成交的租賃期限長短，均按半至一月成交租金額標準，由雙方協商議定一次性計收。

　　房屋買賣代理收費，按成交價格總額分檔累進計收： 500萬元以下 2.5% 501~2000萬元 2% 2001~5000萬元 1.5% 5001~100000萬元 1% 1001萬元以上 0.5% . 實行獨家代理最高收費標準不得超過成交價格總額的2.8%。

　　③咨詢費 書面咨詢費

　　普通咨詢報告，每份收費300?/font>1000元；技術難度大、情況復雜、耗用人員和時間較多的咨詢報告，可適當提高收費標準，收費標準最高不超過咨詢標的額的0.5%.

　　口頭咨詢費. 房地產中介服務機構對委托人的口頭咨詢，按照咨詢服務所需時間結合咨詢人員專業技術等級由雙方協商議定收費標準。