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寧波
如何評估房地產
被拆遷人最關心的問題是被拆遷房屋價值評估是否公平合法。在房屋評估過程中應該注意什么？在房屋評估過程中，要注意評估機構的主體資格、房地產價格評估機構的獨立性、估價師對評估方法的正確運用。根據《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十條和《國有土地上房屋征收與評估辦法》第四條的規定，房地產價格評估機構由被征收人協商優先選擇，被征收人未達成協議的，由房屋征收部門組織成立房地產價格評估機構，征收人按照少數服從多數的原則進行表決，或者采取抽簽方式確定，抽簽和其他隨機方法。因此，如果房屋征收部門直接指定房地產價格評估機構對房屋進行評估，屬于違法行為，可以提出異議。房地產價格評估機構選定或者確定后，房屋征收部門一般由委托人向房地產價格評估機構出具房屋征收評估委托書，并與其簽訂房屋征收評估委托合同。值得注意的是，房地產價格評估機構不得轉讓或者變相轉讓委托房屋征收評估業務。根據《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十條和《國有土地上房屋征收與評估辦法》第三條規定，任何單位和個人不得干涉房屋征收、評估、評估活動。與房屋征收有利害關系的，應當回避。第三，注冊房地產估價師應正確運用評估方法。評價方法主要有市場法、收益法、成本法和假設開發法。因此，注冊房地產估價師需要根據估價對象和當地房地產市場情況，決定采用何種方法對被征收房屋進行價值評估。根據《國有土地上房屋征收評估辦法》，對被征收房屋的同類房地產交易，應當采用市場法進行評估；對被征收房屋或其同類房地產的經濟效益，應當采用收益法進行評估；對在建的被征收房屋，應當采用假設開發法進行評估。根據《國有土地上房屋征收與補償條例》和《國有土地上房屋征收評估辦法》，對評估報告有疑問的，可以要求出具評估報告的房地產價格評估機構作出解釋。對評估結果有異議的，應當自收到評估報告之日起10日內向房地產價格評估機構提出書面復審申請，并指出評估報告中存在的問題。原房地產價格評估機構應當自收到書面申請之日起10日內對評估結果進行復核。
評審后，若原評審結果發生變化，應重新出具評審報告；若評審結果未發生變化，還應書面通知組織。對復核結果有異議的，必須在收到復核結果后10日內向房屋所在地鑒定專家委員會申請鑒定。對補償仍有異議的，房屋征收部門應當報作出房屋征收決定的市、縣級人民政府按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內予以公告。對賠償決定不服的，可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟。你知道嗎
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