二次土地開發(fā)過程是什么？

從開發(fā)、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)和管理程序來(lái)看，房地產(chǎn)開發(fā)一般可分為五個(gè)階段，即可行性研究和項(xiàng)目決策階段、施工準(zhǔn)備階段、施工階段、銷售階段和交付階段。一是項(xiàng)目決策階段房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究階段經(jīng)董事會(huì)批準(zhǔn)后，將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目移交企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展研究室進(jìn)行可行性研究。可行性研究的基本目的是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的科學(xué)決策，減少或避免投資決策失誤，提高項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益。可行性研究的主要內(nèi)容如下：

（1）項(xiàng)目概況；

（2）開發(fā)項(xiàng)目用地的現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查和移民安置；

（3）市場(chǎng)分析和建設(shè)規(guī)模的確定；

（4）規(guī)劃設(shè)計(jì)影響和環(huán)境保護(hù)；（5）資源供給和資金運(yùn)營(yíng)計(jì)劃；（6）環(huán)境影響和環(huán)境保護(hù)；（7）項(xiàng)目開發(fā)模式、組織機(jī)構(gòu)、崗位需求和管理成本研究；（8）開發(fā)建設(shè)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃；（9）項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)社會(huì)效益分析好處；

（10）結(jié)論和建議。

2。可行性研究組成員的知識(shí)構(gòu)成：經(jīng)濟(jì)學(xué)家、市場(chǎng)分析專家、房地產(chǎn)專家、建筑工程專家、會(huì)計(jì)師、律師。三是可行性研究工作階段。本階段的主要任務(wù)是對(duì)以土地為主的投資項(xiàng)目進(jìn)行初步調(diào)查和意向性談判，對(duì)投資項(xiàng)目或投資方向提出建議，即：，通過對(duì)某些地區(qū)和部門的自然資源和市場(chǎng)的調(diào)查和預(yù)測(cè)，尋找最有利的投資機(jī)會(huì)。對(duì)投資機(jī)會(huì)的研究比較粗糙，主要依靠一般的估計(jì)，而不是詳細(xì)的分析。如果認(rèn)為機(jī)會(huì)研究是可行的，就可以進(jìn)行下一階段的工作。初步可行性研究，也稱為“預(yù)可行性研究”。在機(jī)遇研究的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步論證和分析了項(xiàng)目建設(shè)的可能性和潛在效益。詳細(xì)的可行性研究，俗稱可行性研究。詳細(xì)的可行性研究是開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資決策的基礎(chǔ)。對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行技術(shù)、財(cái)務(wù)、經(jīng)濟(jì)可行性分析，是進(jìn)行投資決策的關(guān)鍵步驟。項(xiàng)目評(píng)估和決策。可行性研究分五步進(jìn)行：①項(xiàng)目公司接受委托或集團(tuán)公司董事會(huì)設(shè)立項(xiàng)目；②調(diào)查研究；③方案選擇與優(yōu)化；（4）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)；（5）編制可行性研究報(bào)告。

5。集團(tuán)公司董事會(huì)批準(zhǔn)正式立項(xiàng)，項(xiàng)目進(jìn)入前期開發(fā)階段。二是在前期準(zhǔn)備階段，取得土地使用權(quán)。開發(fā)商取得土地使用權(quán)的主要方式有：1）行政劃撥方式；2）舊城改造方式；3）出讓方式；4）出讓方式（招標(biāo)、拍賣、協(xié)議出讓）；5）聯(lián)合開發(fā)并報(bào)有關(guān)主管部門項(xiàng)目審批部門；

6）通過司法裁決；

7）通過并購(gòu)等股權(quán)重組。

2。征地拆遷，申領(lǐng)《房屋拆遷許可證》。拆遷的主要內(nèi)容有：（1）房屋拆遷和建設(shè)，如危房改造；（2）城市功能、土地布局和空間結(jié)構(gòu)的調(diào)整，如住宅區(qū)、商業(yè)區(qū)等公共建筑的建設(shè)和改造，車站和生活服務(wù)設(shè)施；

（3）環(huán)境治理，如擴(kuò)大綠地和污染控制項(xiàng)目。因此，城市房屋拆遷是伴隨著城市建設(shè)而來(lái)的，是城市建設(shè)的重要組成部分，尤其是舊城改造的重要組成部分，處于建設(shè)項(xiàng)目的前期。

3。申請(qǐng)拆遷許可證，應(yīng)當(dāng)提交下列申請(qǐng)材料：

1）填寫《城市房屋拆遷申請(qǐng)表》一式五份；

2）建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件；

3）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；

4）國(guó)有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件（建設(shè)用地批準(zhǔn)書或劃撥決定書）

5）拆遷人、評(píng)估機(jī)構(gòu)信息。（6） 拆遷安置計(jì)劃和方案；（拆遷紅線內(nèi)房屋面積、戶數(shù)、性質(zhì)、用途等基本情況；拆遷方式；拆遷期限；改造方式、建設(shè)期限；產(chǎn)權(quán)明晰的安置房證明；拆遷補(bǔ)償資金來(lái)源及預(yù)算額。）三是規(guī)劃設(shè)計(jì)。申請(qǐng)項(xiàng)目選址，取得《建設(shè)項(xiàng)目選址意見書》和《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，并取得《建設(shè)項(xiàng)目選址意見書》附件：規(guī)劃設(shè)計(jì)（用地）條件1）建設(shè)項(xiàng)目選址申請(qǐng)書2）委托設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)并提交設(shè)計(jì)方案報(bào)批。

2。持規(guī)劃方案和建筑方案圖紙到施工管理處申請(qǐng)施工方案，并取得建筑位置紅線圖和施工圖。建筑方案的申請(qǐng)分為兩個(gè)階段。

1）規(guī)劃方案審批階段，獲得規(guī)劃建設(shè)方案審批意見。施工圖審批階段，獲得紅線圖5份，施工圖3份。

3。申請(qǐng)建設(shè)項(xiàng)目紅線定位和驗(yàn)線，并取得建筑物驗(yàn)證紅線圖。

4。申領(lǐng)《建設(shè)工程規(guī)劃許可通知書》，憑通知書到建設(shè)管理部門申領(lǐng)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。當(dāng)建設(shè)項(xiàng)目達(dá)到正零或負(fù)零時(shí)，憑《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》通知書及其他有關(guān)資料申請(qǐng)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。持建筑紅線圖到市城管局固廢管理處繳納垃圾處理費(fèi)。建設(shè)工程登記、招標(biāo)申請(qǐng)、招標(biāo)程序、勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工隊(duì)伍確定。4項(xiàng)目銷售階段。申請(qǐng)商品房預(yù)售許可證制度。商品房預(yù)售許可證有效期一年。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售時(shí)，應(yīng)當(dāng)向市、縣房地產(chǎn)行政主管部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。商品房銷售及抵押貸款辦理（1）售前準(zhǔn)備（可委托銷售機(jī)構(gòu)）

（2）簽訂銷售合同。（3） 抵押貸款處理。5交付階段1。申請(qǐng)竣工驗(yàn)收，取得建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證書。如果是開發(fā)區(qū)的一塊，也要申請(qǐng)綜合驗(yàn)收。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在建設(shè)工程竣工驗(yàn)收后3個(gè)月內(nèi)，向原批準(zhǔn)的城市規(guī)劃行政主管部門申請(qǐng)建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收。

3。

4。物業(yè)轉(zhuǎn)讓開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂初步的物業(yè)管理服務(wù)合同，業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主委員會(huì)選定的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同時(shí)終止。上述內(nèi)容是對(duì)小編“土地二次開發(fā)過程”問題的回答。如果讀者需要法律幫助，歡迎閱讀律師網(wǎng)進(jìn)行法律咨詢。你知道嗎