根據《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》（國稅發[2009]31號）第九條規定，開發產品完成前后企業所得稅的稅收處理不同。銷售未完工產品取得的收入，按估計毛利率按季（月）計算估計毛利率，計入當期應納稅所得額。產品開發完成后，企業應當及時結清稅收成本，計算以前銷售收入的實際毛利，同時，實際毛利與相應估計毛利的差額，計入本企業本年度本項目和其他項目的應納稅所得額。

已開發產品的實際毛利率高于發〔2009〕31號文規定的未完成開發產品的預計毛利率，企業在開發產品完成后結清稅收成本的，要調整年度納稅申報表中實際毛利與相應預計毛利的差額，增加應納稅所得額，企業本年度營業所得稅稅負較大，這是企業不愿意的，但國稅發[2009]31號文件明確規定規定了開發產品的完工標準，即符合下列條件之一的開發產品應視為完工：（1）開發產品的完工證明材料已報房地產管理部門備案。（2） 開發的產品已投入使用。（3）已取得開發產品的初始產權證書。

國家稅務總局《關于房地產開發企業開發產品竣工標準納稅確認條件的批復》（國稅函[2009]342號）也解釋，無論房地產開發企業建設開發的開發產品的工程質量驗收是否通過，或者是否辦理了竣工（竣工）備案手續和會計結算手續，當開發產品開始投入使用時，房地產開發企業能夠按時交付使用的，視為已經竣工。

當開發產品投入使用時，意味著房地產開發企業開始辦理交付手續（包括入住手續）或已實際投入使用。實踐中，未通過竣工驗收的開發產品，雖然無法取得初始產權證，但交付業主使用的情況卻屢見不鮮。按照時間優先的原則，按照國稅發[2009]31號、國稅函[2009]342號文件的規定，開發產品投入使用時視為完成。產品開發的完成是稅收成本核算的前提。在實踐中，開發產品完工后無法確定工程結算成本的情況相當普遍。國家稅務總局[2009]31號文第32條充分考慮了這一因素，使房地產開發企業在核算稅收成本時具有很大的優勢，即允許將成本的應計部分計入完工產品的稅收成本。

（1）承包工程未結算，未取得全額發票的，在有足夠證明材料的前提下，可以提取發票金額不足的部分，但最高不得超過合同總金額的10%。（2）公共配套設施未建成或未完工的，可按預算成本合理墊付建設成本。這些公共配套設施必須符合房屋買賣合同、協議、廣告或者樣板房中明確承諾的不能撤銷的條件，或者必須依法建設。（三）應當向政府申報但尚未申報的建設、改建費用，可以按照規定提取。物業改良費，是指按照規定應當由企業承擔的物業管理基金、公共建筑維修基金或者其他專項資金。

此外，應取得但無法律證據的工程造價和其他費用，不計入稅金。

上述規定可視為房地產開發經營業務企業所得稅處理新31號文件的例外。此前的31號文件規定，開發企業各項應支付費用可憑法定憑證計算或稅前扣除，除稅務另有規定外，應計費用不得稅前扣除。然而，企業進行稅收成本計提并不是隨機的。首先，承包工程要有實際的工程進度。根據31號文件的理解，稅費應在項目竣工后結算。此時，對于未辦理最終結算而未能取得全額發票的。總金額不得超過合同總金額的10%。

其次，很難判斷業務是否已經實際發生，對于尚未實際發生的業務，金額無法計量。一般來說，不符合稅法的真實性和合理性，不允許稅前扣除。考慮到房地產開發項目的實際情況，31號文件允許對尚未發生的公共配套設施和建設費用予以提取，但限制條件是必須有實際證據證明其擬發生和發生數額。

此外，考慮到房地產開發企業成本結算滯后于稅法認可的完工條件，國稅發[2009]31號文第35條規定，開發產品完工后，企業可以選擇確定稅務成本核算的終止日期在企業所得稅匯算清繳完成前一年，不得滯后。這一規定符合《企業所得稅法實施條例》第九條的規定，即“企業應納稅所得額的計算以權責發生制為基礎，無論資金是否收到或支付，當期的收入和費用均作為當期的收入和費用；不屬于當期的收入和費用，即使資金已經收到或支付，也不作為當期的收入和費用當前期間使用它。”這樣，房地產企業就可以在年底后5個月的最終結算期內盡快完成承包工程的結算，取得發票，并完全確定已完工工程的稅費成本。彌補本年度需要稅前扣除的項目。這一規定可以看作是房地產企業在竣工年度計算企業所得稅的另一件好事。通過一個案例分析了房地產企業應計成本和會計終止日對開發產品稅收成本的影響。

[例]**某房地產開發企業開發的住宅樓于2008年9月竣工，合同總金額2億元。2008年，由于沒有最終結算，只有發票金額1.5億元。2009年3月，發票金額為2000萬元，2009年6月，發票金額為3000萬元。

在會計實務中，雖然住宅樓于2008年9月完工，但截至資產負債表日，“開發成本”主體收取的成本不僅包括法律證據（發票），還包括已結算但未取得發票的預付工程成本。假設所有開發的產品都已售出，會計處理如下：

成本計提時：

借方：開發成本5000

貸方：應付賬款（計提）5000

結算完成成本：

借方：開發產品20000

貸方：開發成本20000

結算銷售成本：

借方：銷售成本20000

貸方：開發產品20000

次年3月和6月月度結算發票：

借方：應付賬款（計提）5000

貸方：應付賬款（工程承包商）5000

竣工成本和銷售成本結轉資產負債表日前計入應計費用5000萬元。根據國稅發[2009]31號文第34條規定，企業在結算稅務費用時發生的實際費用，未取得法律證據的，不計入稅務費用，實際取得法律證據的，按規定計入稅務費用，假設企業終止日期為