規(guī)定房屋、土地抵押權(quán)只是為了解決土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)屬于不同權(quán)利人時(shí)的利益沖突，而不是強(qiáng)行擴(kuò)大抵押權(quán)的效力。因抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)而拍賣抵押的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)時(shí)，房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)可以一并拍賣。但是，抵押權(quán)的效力不能達(dá)到未約定部分，抵押權(quán)人也不能對(duì)未約定部分享有優(yōu)先受償權(quán)。

什么是房地產(chǎn)抵押，購(gòu)房者遇到房地產(chǎn)抵押時(shí)應(yīng)注意哪些問題。讓我們先來了解什么是房地產(chǎn)抵押貸款。《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三條規(guī)定，房地產(chǎn)抵押是指抵押人以不轉(zhuǎn)讓其合法房地產(chǎn)占有權(quán)的形式向抵押人提供債務(wù)履約擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)的，債權(quán)人有權(quán)依法以拍賣抵押房地產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償。房地產(chǎn)抵押是指抵押人將全部房屋或第三人的房屋設(shè)定抵押權(quán)，由權(quán)利人（申請(qǐng)人）向登記機(jī)關(guān)提出權(quán)屬登記。

買方如何知道所購(gòu)房產(chǎn)是否抵押？受讓人可查閱轉(zhuǎn)讓人提供的房產(chǎn)證，在備注欄查看抵押后是否有抵押登記或注銷記錄。如果沒有記錄或記錄已被注銷，則證明該財(cái)產(chǎn)沒有抵押，否則沒有抵押。對(duì)購(gòu)買的商品房，應(yīng)當(dāng)查驗(yàn)開發(fā)商出示的國(guó)有土地證和房屋所有權(quán)證。提醒購(gòu)房者的是，在查驗(yàn)開發(fā)商證明時(shí)應(yīng)注意四個(gè)問題：一是應(yīng)堅(jiān)持原件。很多開發(fā)商往往出于各種原因不讓購(gòu)房者看到原版。原因之一是土地已經(jīng)抵押。其次，要注意證件的真實(shí)性。第三，看清楚抵押記錄；最后，買受人也可以在合同中約定開發(fā)商不得抵押房屋和土地使用權(quán)，并規(guī)定相應(yīng)的違約責(zé)任和處理辦法，或者有權(quán)隨時(shí)查閱國(guó)有土地使用權(quán)證等有關(guān)文件。

此外，是否可以購(gòu)買抵押房屋？如果是，如何購(gòu)買？在這里，我們需要告訴買家，抵押的房子可能不會(huì)被購(gòu)買。根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三十七條規(guī)定，抵押物可以隨債權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，應(yīng)當(dāng)簽訂抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，辦理抵押權(quán)變更登記。抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓后，原抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人。經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押物可以轉(zhuǎn)讓。抵押人未通知抵押權(quán)人或者受讓人的，轉(zhuǎn)讓無效。在商品房轉(zhuǎn)讓中，被設(shè)定為房地產(chǎn)抵押的不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)有發(fā)生。開發(fā)商出售抵押的房地產(chǎn)（包括房屋抵押的土地使用權(quán)）的，應(yīng)當(dāng)在辦理預(yù)售登記或者房產(chǎn)登記時(shí)，向登記機(jī)關(guān)提交抵押權(quán)人的同意書、受讓人知道該房地產(chǎn)抵押的聲明書等有關(guān)證明文件右轉(zhuǎn)。你知道嗎