房地產抵押貸款有哪些風險。隨著經濟的發展，目前可作為抵押物的資產越來越多，行業跨度也越來越大。因此，對于抵押物的評估，銀行紛紛求助于評估機構。但受利益驅使，一些鑒定機構不惜出具虛假鑒定報告。借款人申請貸款時，評估費由借款人支付，評估機構可以故意提高該房地產的評估價格，使貸款可以申請更多的貸款；銀行拍賣用于抵押的房地產時，評估機構會故意降低該房地產的評估價格。

2。租賃權對抗風險。首先，抵押物難以處分。按照“賣不破租”的原則，如果“先租后貸”，即使借款人不能按期還貸，由于租賃仍然有效，信用社也很難對抵押物進行處理。二是租金收入難以獲得。在借款人與銀行簽訂貸款合同前，如果借款人與抵押房地產承租人簽訂長期租賃協議，要求承租人一次性支付租賃費；或者借款人以明顯低于市場價格的租金將房屋出租給關聯方，則租賃困難信用合作社即使取得了產權，也要取得租金收入來償還貸款。

3。注冊風險。

一個是錯誤注冊。向主管部門辦理抵押貸款登記是保證貸款合同生效和優先受償的必要條件。但目前存在重復登記、登記部門個別人員出具虛假登記證明等問題。當發生貸款糾紛時，信用社無法對抗第三人，其權益得不到保障。第二是“一事多費”的風險。我國《擔保法》規定：“財產抵押后，財產價值大于有擔保債權余額的，可以再抵押，但不得超過余額。”借款人將該房地產抵押給多家銀行后，一旦破產，處置難度很大實現抵押房地產。

4。我國《擔保法》規定，抵押貸款經主管部門登記后，可以優先受償。但也有一些例外。一是建設工程價格優先。最高人民法院發審[2002]16號文明確指出，根據《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規定，建設單位的優先權優先于抵押權和其他債權。二是稅收優先。《稅收征收管理辦法》第四十五條第一款規定：“稅務機關應當在無擔保債權之前納稅，《條例》規定，只要納稅人的不納稅行為發生在納稅人以其財產設立擔保之前，即納稅人先欠稅后以其財產設立擔保的，稅收優先于擔保物權的私權。

5。

由于市場經濟的發展，商品價格波動頻繁，特別是近年來房地產價格的大幅上漲，當前房地產市場低迷，房地產價值難以把握，市場風險較大。美國目前的次貸危機就是一個很好的例子。

6。流動性風險。首先，實現成本很大。抵押物的處分一般要經過起訴、評估、拍賣等幾個環節，每個環節的費用由信用社先行支付。除了本金和利息之外，還經常出現破產問題。二是流動性困難。

特別是以農村房地產作為抵押物的情況，由于家鄉和家庭觀念的限制，在拍賣抵押物時，往往出現想買不敢買的情況。三是執行難。

由于一些貸款人誠信意識和法律意識淡薄，在經營面臨風險時，開始以低價暗中出售抵押房地產，而一些人則因為貪圖低價而私下簽訂買賣協議，然后實際占有。這種情況雖然不受法律保護，但信用社起訴、申請執行的效果并不理想，往往會出現勝訴、賠錢的情況。此外，最高人民法院于2004年底出臺了《人民法院執行民事查封、扣押、凍結財產的規定》，規定被執行人及其家屬生活所必需的住宅只能查封，不得拍賣，出售或付清。現實中，貸款戶的按揭房一般都是生活用房，即使有多余的房屋，也很難與生活用房分開。因此，很多信用社在發放貸款時沒有考慮到這一點，最終抵押物無法處置。目前，也有不法造假者利用假房產證騙取貸款的案例。在某信用社，存在借款人偽造房產證等證件騙取貸款100余萬元的情況。第二，住房抵押貸款的內在風險。

1。風險意識差。

由于長期形成的按揭風險小的觀念，我們從貸款調查、審核、貸后跟蹤檢查等方面放松了警惕，缺乏風險防范意識。

2。責任心不強。

個貸員辦理按揭貸款時，只看（甚至不看）抵押物的權屬證明，然后客戶自行到相關部門辦理登記事宜。客戶取得其他權證時，直接發放貸款。正是由于這種做法，假證件、假登記層出不窮。三。貸后管理不嚴。

由于缺乏風險防范和責任感，一些信貸人員在放款后沒有進行跟蹤檢查，因此不知道抵押品何時出售或轉讓。由于貸后管理不嚴，當抵押物變質、價值下降時，沒有及時采取相關措施，造成貸款風險。

4。缺乏相關法律知識。今天的經濟是法治的。如果不了解相關法律知識，很容易使抵押權無效或無法實現優先受償。希望我能幫助你解決相關問題。如果您有任何問題，歡迎您向律師咨詢。你知道嗎