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寧波
案例分析：房子已經抵押，能不能再租
因業務需要，李某向趙某借款20萬元，期限為一年，并以趙某擁有的一處房產作為抵押。雙方簽訂了抵押合同，并在房管部門登記。2004年1月，為了使用該房屋，李某將該房屋租給一家貿易公司，租期兩年。租賃合同簽訂后，李某并未告知商業公司房屋已抵押。2004年9月，李某明確表示，因經營虧損無法償還趙某的貸款。雙方協商，趙某以30萬元買下李某的房子，趙某除貸款本息外，將向李某支付8.4萬元購房款。雙方于2004年10月辦理了移交手續。后來，李先生通知貿易公司，原租賃合同將因房屋已轉讓而終止。同時，趙先生還要求解除租賃合同，并將起訴要求自住房屋。貿易公司不同意終止合同。趙某當即向法院起訴，要求確認李某與貿易公司的租賃合同無效，貿易公司應立即騰退房屋；貿易公司辯稱李某與李某的租賃合同合法有效，而趙某無權按照不違反租賃合同的原則終止或變更合同。同時，貿易公司要求行使優先購買權購買李某的房屋。審理結果：經審理，法院認為，由于抵押權設定在租賃權產生之前，在債權到期之前，租賃合同對抵押權人的利益沒有影響，租賃合同是雙方意思表示的真實意思表示，因此租賃合同可以被認為是有效的。當債權到期時，租賃權因涉及抵押權的實現而限制抵押權的實現。租賃合同應視為無效。由于租賃合同無效，商業公司沒有優先購買權。法院最終判決，貿易公司與李某的租賃合同無效，貿易公司在10日內將房屋騰空。
分析：
本案爭議的焦點是房屋抵押后成立的租賃合同是否有效，抵押權人能否主張租賃合同無效。對于這一問題，法律沒有明確規定，理論界有不同的看法。一種觀點認為，設定抵押權后建立的租賃關系不影響抵押權的效力。當抵押權實現，抵押物拍賣給第三人時，租賃權對買受人不具有約束力；另一種觀點認為，只有租賃關系的存在影響到抵押權人的利益時，抵押才能對抗租賃權，否則租賃關系仍然成立有效。
筆者認為，設定抵押權后，擔保法并不禁止出租抵押物。根據法律不禁止抵押權的民事潛規則，設定抵押權后，抵押物可以出租。理由如下：首先，抵押權只是抵押物優先受償的權利。抵押權設定后，抵押人仍對抵押物享有所有權。只要租賃期不超過債務償還期，抵押人就可以對抵押物行使占有權、使用權、收益權和處分權，即抵押人有權租賃抵押物。其次，由于抵押不轉移對抵押物的占有，因此具有出租抵押物的條件。最后，由于設定抵押權是為了保證債務的履行，確認抵押人租賃抵押物的權利，可以更好地發揮抵押物的使用價值，從而更好地保證債權的實現。你知道嗎
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簡介:
李鵬，聯系電話13867400852（微信同號）浙江五民律師事務所合伙人律師，從事法律行業多年，法律理論功底扎實，具有較強的溝通協調能力。迄今代理的案件深受廣大當事人的認可，在公司法律顧問，股份改制，股權糾紛，婚姻繼承，合同糾紛，土地房產，刑事辯護等訴訟和非訴方面頗有建樹。? ????李鵬律師自執業以來，一直秉承“受人之托，忠人之事”的服務理念，專注于做好每一個案件，盡最大限度維護每一個委托人的合法權益，贏得當事人的廣泛好評。? ????專業處理：公司糾紛，合同糾紛，債權債務，婚姻繼承，土地房產，民事侵權，刑事辯護，企業法律顧問，IPO，“新三板”等訴訟及非訴業務
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