1。定金支付協(xié)議是一種從屬合同。按約定應(yīng)當(dāng)支付定金而不支付定金的,不構(gòu)成違約;按約定支付定金的協(xié)議是主合同的一部分的,按約定應(yīng)當(dāng)支付定金而不支付定金的,構(gòu)成違約。交付或收取定金的一方不履行合同時,定金不損失或加倍,定金只能作為損害賠償金。存款數(shù)額受法律限制。如《擔(dān)保法》規(guī)定,定金數(shù)額不得超過主合同標(biāo)的物的20%,而定金數(shù)額由當(dāng)事人自由約定,不受法律限制。定金具有擔(dān)保性質(zhì),但定金只是單方面行為,不具有明顯的擔(dān)保性質(zhì)。由此可見,雖然存款與存款只有一個字之隔,但其法律后果卻不盡相同。存款不能產(chǎn)生存款的全部四種法律效力,更談不上對存款的處罰。嚴(yán)重區(qū)分“定金”和“定金”
案例:王某看中了某小區(qū)的一套房子,與開發(fā)商簽訂了認(rèn)購書,交了1萬元定金,但定金寫在認(rèn)購書和收據(jù)上。事后,開發(fā)商因資金等原因叫停了該項目。王某要求開發(fā)商雙倍返還,開發(fā)商只同意返還原號碼。
點(diǎn)評:存款和存款只有一個詞的區(qū)別,但它們的法律含義卻大相徑庭。定金是一個特殊的法律概念,其目的主要是保證合同的成立和履行,并有具體的定金規(guī)則,即“支付定金的一方不履行約定的債務(wù),無權(quán)要求返還定金;收取定金的當(dāng)事人不履行約定的債務(wù)的,應(yīng)當(dāng)加倍支付定金,“定金不能保證合同的履行。發(fā)生違約時,不能適用定金規(guī)則進(jìn)行處理。一般只能按預(yù)付款規(guī)則處理,即當(dāng)收到預(yù)付款的一方不履行合同時,應(yīng)承擔(dān)返還預(yù)付款和賠償損失的責(zé)任。因此,在這種情況下,王某只能要求開發(fā)商返還原金額并承擔(dān)同期銀行存款利息。
提醒:買家在簽署認(rèn)購書和收到收據(jù)時,應(yīng)注意認(rèn)購書中的文字,不得將“定金”寫為“定金”。
2。認(rèn)購書中有陷阱:在與開發(fā)商簽訂的認(rèn)購書中,張某規(guī)定:“購房人應(yīng)在簽訂認(rèn)購協(xié)議之日起15日內(nèi)前來簽訂正式合同,否則定金不予退還。”,張某在規(guī)定期限內(nèi)去與開發(fā)商商談合同,但由于在某些條款上存在分歧,未能達(dá)成協(xié)議。張某要求退還定金,遭到拒絕,開發(fā)商的理由是張某沒有在規(guī)定期限內(nèi)與他簽訂正式合同。
點(diǎn)評:這一條款屬于陷阱條款,開發(fā)商通常堅持不管是什么原因?qū)е聸]有正式合同簽訂,都屬于買方違約,定金不予退還。并往往以強(qiáng)迫買方接受一些不公平的條件或拒絕接受買方的合理要求。
提醒:房屋買賣非常復(fù)雜,一個小小的分歧可能導(dǎo)致無法簽訂正式合同。因此,在買方簽署認(rèn)購協(xié)議時,該條款可改為“買方應(yīng)在認(rèn)購協(xié)議簽署之日起15天內(nèi)與賣方協(xié)商正式合同。如果由于合同條款的不同而未能簽訂合同,則應(yīng)退還定金。談判內(nèi)容應(yīng)有書面證據(jù)。
案例:在與開發(fā)商簽訂的認(rèn)購書中,劉某規(guī)定“購房人應(yīng)在認(rèn)購協(xié)議簽訂之日起15日內(nèi)前來與賣方洽談?wù)胶贤H绻捎诤贤瑮l款的差異導(dǎo)致合同未能簽訂,收到的定金應(yīng)退還,“15天內(nèi),劉先生按照合同約定去了,但由于房屋交付時間的差異導(dǎo)致合同未能簽訂。15天后,劉某去索要定金,開發(fā)商拒絕退還定金,因?yàn)閯⒛硾]有在規(guī)定期限內(nèi)與他協(xié)商合同。
點(diǎn)評:在這種情況下,相關(guān)規(guī)定非常完備,但劉某肯定能拿回押金嗎?通常情況下,答案是否定的,因?yàn)樗荒苣贸鲎约涸?jīng)來和開發(fā)商談判合同的證據(jù),所以只能承受啞巴般的損失。
提醒:購房者與開發(fā)商協(xié)商合同時,應(yīng)注意保留證據(jù)。比如,正式談判前,讓開發(fā)商在認(rèn)購書或談判記錄上簽字認(rèn)可。應(yīng)該有一份書面的認(rèn)購協(xié)議。
案例:方某看中了一套房子,交了定金,但他沒有與開發(fā)商簽訂認(rèn)購書,只有口頭約定,定金收據(jù)上也沒有寫房號。后來,開發(fā)商把房子賣給了別人。方的購房要求被拒絕。
點(diǎn)評:口頭約定難以保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益,一張收據(jù)連房號都沒有,很難約束開發(fā)商。方舟子被拒絕并不奇怪。
提醒:購房者在交定金前,應(yīng)與開發(fā)商簽訂書面認(rèn)購協(xié)議。協(xié)議書中應(yīng)包含房屋號、價格、面積等合同主要條款,否則,認(rèn)購書只是一份意向書,對開發(fā)商沒有約束力。此外,其他協(xié)商事項應(yīng)寫入認(rèn)購書,防止開發(fā)商改變主意。你知道嗎
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