居住權是一種用益物權，是指占有和使用他人房屋及其附屬設施的權利。首先，居住權作為一種獨立的用益物權制度，屬于物權，是一種其他物權。由于房屋所有人可以直接行使其對房屋的權利，但房屋所有人沒有主動作為的義務，因此居住權屬于物權。同時，由于居住權只設定在他人所有的房屋上，因此居住權屬于他的物權。第二，居住權的主體范圍僅限于特定的自然人。因為羅馬法確立這一制度的初衷是：隨著“無夫權婚姻”和奴隸的日益解放，每一次父母去世，那些沒有繼承權、缺乏或喪失勞動能力的人的生活就成了問題。因此，丈夫和家庭所有人將使用和獲得部分家庭財產的權利遺贈給妻子或被解放的奴隸，使他們能夠繼續生活和養老?！币虼耍ㄈ嘶蚱渌欠ㄈ藞F體（如合伙企業）不能成為居留權的主體，且主體范圍有限。第三，居住權的客體是他人所有的建筑物的全部或者部分，包括其他附著物。比如，我國物權法草案明確規定，居住權的客體是他人的房屋及其附著物。因此，居住權不能建立在自己的房子里。第四，居住權是以居住為目的使用房屋的權利，即為自然人的特定需要而設定的權利。居住權人只能將房屋用于居住需要，而房屋的使用只能限于居住目的，不能用于商品房等其他用途。但也有學者認為，當雙方達成協議，在某些特殊情況下，居住權人可以通過出租少量房屋來獲得收入。第五，居住權具有時效性，期限一般為長期和終身。這也是居留權的一個重要特征。居留權的期限可以由當事人在合同或者遺囑中確定或者約定。對期限沒有明確規定的，應當推定居住權的期限為居住權的生命。這是因為居住權是用來給無房可住的人居住的，所以如果對房屋居住權沒有約定，應該理解為居住權應該與他們的生活共享。第六，居住權是免費的。居住權人無需向房屋所有人支付對價，故稱為“恩惠行為”。這也是由居留權的性質和本質所決定的，居留權應當是一種無償的自由行為。即使居住權人在居住期間可能需要向其支付一定的費用，也必須低于租金，否則就沒有必要設立。第七，居留權不可轉讓。在羅馬法中，“地役權是一種不能轉讓的權利，但權利的行使是可以轉讓的，比如某一年的土地收割權的轉讓。就人地役權的性質而言，它與權利人是分不開的。因此，當債權人死亡時，他的權利將被消滅?！蹦壳埃瑢W者們對居留權是否包含在我國的爭議中仍有不同的看法。首先，居住權的主體是一個特定的公民，即有合法依據占有房屋的公民。第二，居住權的客體僅限于房屋。比如出租人的房子。第三，居住權是一種用益物權。居住權對房屋的使用應當限于居住目的。第四，居留權的取得應具有法律依據或相關合同。第五，居留權的取得應當登記，并受國家法律的保護。

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