房地產(chǎn)糾紛鑒定應(yīng)注意哪些問(wèn)題？房地產(chǎn)糾紛鑒定不同于其他目的的房地產(chǎn)鑒定，有其特殊性。房地產(chǎn)糾紛評(píng)估是對(duì)糾紛案件所涉及的爭(zhēng)議房地產(chǎn)的價(jià)值、成交價(jià)格、成本、成本、租金、賠償金額、賠償金額等進(jìn)行科學(xué)評(píng)估，目的是解決糾紛，協(xié)調(diào)發(fā)展，作出客觀公正的評(píng)估，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)、抵押物估價(jià)等，其難度比其他用途的估價(jià)要大。因此，房地產(chǎn)糾紛的評(píng)估必須客觀、公正、嚴(yán)肅、謹(jǐn)慎。在多年的房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)中，應(yīng)特別注意以下幾個(gè)問(wèn)題：第一，房地產(chǎn)的合法性是房地產(chǎn)估價(jià)的前提，只有符合規(guī)劃和合法用途的房地產(chǎn)才能進(jìn)行評(píng)估。

由于房地產(chǎn)糾紛評(píng)估的委托人一般是人民法院、檢察院、紀(jì)委、仲裁機(jī)構(gòu)等有關(guān)部門(mén)，與房地產(chǎn)權(quán)利人無(wú)直接利益關(guān)系，無(wú)法提供估價(jià)所需的全部資料，且所涉及的房地產(chǎn)權(quán)利人一般為爭(zhēng)議方，存在明顯的敵對(duì)現(xiàn)象，因此很難得到他作為原估價(jià)師的積極配合，沒(méi)有完整的資料，就不可能確定房地產(chǎn)的合法性。因此，估價(jià)人員除耐心勸說(shuō)估價(jià)人員取得房地產(chǎn)權(quán)利人的配合外，還應(yīng)咨詢房地產(chǎn)檔案部門(mén)，通過(guò)鄰居進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，委托具有測(cè)繪資質(zhì)的部門(mén)進(jìn)行測(cè)量，認(rèn)真調(diào)查了解委托房地產(chǎn)的合法性。如果確實(shí)無(wú)法確認(rèn)估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)的合法性，則估價(jià)人員必須在以后進(jìn)行估價(jià)。報(bào)告指出，估價(jià)過(guò)程和結(jié)論僅在估價(jià)對(duì)象具有合法產(chǎn)權(quán)的前提下有效。

比如拆遷過(guò)程中發(fā)生拆遷糾紛，評(píng)估人員必須調(diào)查被拆遷房屋是否有房屋所有權(quán)證，或者是臨時(shí)建筑還是違法建筑，臨時(shí)建筑必須區(qū)分是否超過(guò)審批期限。只有被拆遷房屋是合法的，才能進(jìn)行評(píng)估，屬于臨時(shí)建筑或者超過(guò)批準(zhǔn)期限的違法建筑的，不予評(píng)估價(jià)格。第二，房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)點(diǎn)比其他估價(jià)目的具有更大的時(shí)間依賴性。一般來(lái)說(shuō)，其他房地產(chǎn)評(píng)估的委托人是房地產(chǎn)破產(chǎn)權(quán)利人。評(píng)估目的簡(jiǎn)單，評(píng)估時(shí)點(diǎn)容易確定。但房地產(chǎn)糾紛鑒定涉及執(zhí)法機(jī)關(guān)、糾紛當(dāng)事人，且關(guān)系復(fù)雜，鑒定時(shí)間難以把握。因此，估價(jià)人員在估價(jià)前，必須明確估價(jià)目的，了解房地產(chǎn)糾紛的原因和后果，并與糾紛當(dāng)事人和執(zhí)法部門(mén)協(xié)商，確定具體日期的客觀合理價(jià)格或價(jià)值，而不是機(jī)械地以實(shí)地調(diào)查日期或評(píng)估作業(yè)日期作為評(píng)估時(shí)點(diǎn)。

一般來(lái)說(shuō)，房屋拆遷糾紛的評(píng)估時(shí)點(diǎn)為房屋拆遷之日，破產(chǎn)清算的評(píng)估時(shí)點(diǎn)為破產(chǎn)清算之日，交易價(jià)格糾紛的評(píng)估以房屋交易日為評(píng)估時(shí)點(diǎn)，其他民事糾紛的評(píng)估以委托日為評(píng)估時(shí)點(diǎn)，實(shí)地調(diào)查日為評(píng)估時(shí)點(diǎn)，或者鑒定時(shí)點(diǎn)可以由爭(zhēng)議雙方確定，不同情況需要區(qū)別對(duì)待。此外，還有一些特殊的評(píng)估。例如，筆者曾經(jīng)遇到過(guò)這樣一個(gè)評(píng)價(jià)案例：甲方建造的新房子，由于地基處理不當(dāng)，影響了鄰居B的房子（舊房子），導(dǎo)致墻體出現(xiàn)裂縫。鑒定人員現(xiàn)場(chǎng)勘查時(shí)，裂縫繼續(xù)發(fā)育。對(duì)于此類賠償糾紛案件的鑒定，不能以法院受理之日為鑒定時(shí)點(diǎn)，為避免裂縫的發(fā)生，以現(xiàn)場(chǎng)直接勘察之日或委托之日為鑒定時(shí)點(diǎn)也是不合理的。針對(duì)這種情況，我們應(yīng)該掌握受損房地產(chǎn)在受損前后的狀況，了解受損的原因和程度，然后根據(jù)具體情況分析確定具體的評(píng)估日期。三是綜合考慮建筑物折舊，包括材料折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊。

房地產(chǎn)糾紛的評(píng)估，特別是涉及訴訟案件的評(píng)估，埋藏時(shí)間相對(duì)較長(zhǎng)，被評(píng)估房屋的空置時(shí)間也相應(yīng)較長(zhǎng)。在運(yùn)用成本法對(duì)此類案件進(jìn)行評(píng)估時(shí)，評(píng)估人員不僅要走訪現(xiàn)場(chǎng)，直接觀察實(shí)際損失，還要考慮建筑物在功能上的落后性以及建筑物以外的各種不利因素造成的損失。

1999年10月，筆者曾評(píng)估過(guò)一次銀行與貸款人之間關(guān)于作為抵押物的房地產(chǎn)處置價(jià)格的糾紛。委托房地產(chǎn)1995年以1100元/平方米的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)了某開(kāi)發(fā)公司的新房，但1999年10月該房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值僅為680元/平方米。筆者發(fā)現(xiàn)，1999年房地產(chǎn)實(shí)際損失不明顯，出臺(tái)了一系列優(yōu)惠政策，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)值下降；（2）房屋設(shè)計(jì)存在一定缺陷（有效使用面積比例過(guò)小），而室內(nèi)裝修相對(duì)落后，導(dǎo)致了功能的貶值和房地產(chǎn)價(jià)值的下降。評(píng)估結(jié)果是綜合考慮上述因素得出的客觀合理的價(jià)格。當(dāng)然，在具體建筑物的評(píng)估過(guò)程中，并不是三個(gè)因素都能涉及，有的可能只是材料折舊，有的可能是幾個(gè)因素的組合，具體情況一定要詳細(xì)分析。第四，估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)必須遵守職業(yè)道德。房地產(chǎn)糾紛的鑒定主要體現(xiàn)在公平、回避和保密的原則上。

（1）房地產(chǎn)估價(jià)是為解決協(xié)議、調(diào)整、仲裁、訴訟等糾紛提供依據(jù)。大多數(shù)當(dāng)事人都是因意見(jiàn)不合而引起的糾紛。房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果關(guān)系到房地產(chǎn)所有者及其關(guān)聯(lián)方的切身利益。如果評(píng)估結(jié)果不公平、不合理，不僅會(huì)解決爭(zhēng)議，還會(huì)激化矛盾。因此，在處理房地產(chǎn)糾紛鑒定時(shí)，應(yīng)站在公正的立場(chǎng)。鑒定人不應(yīng)有絲毫的偏見(jiàn)和傾向，不應(yīng)受金錢(qián)和權(quán)力的誘惑，以保證鑒定的公正性。（2） 國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》明確規(guī)定，估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)保持估價(jià)的獨(dú)立性，避免與自己、親屬和其他利害關(guān)系人發(fā)生估價(jià)業(yè)務(wù)。由于房地產(chǎn)糾紛評(píng)估的特殊性，評(píng)估人員和評(píng)估機(jī)構(gòu)必須堅(jiān)持回避原則，擺脫親友的不當(dāng)要求，主動(dòng)避免不正之風(fēng)對(duì)評(píng)估工作的干擾，確保鑒定工作的順利開(kāi)展。堅(jiān)持回避原則也是保證鑒定結(jié)果公正的前提條件之一。

（3）鑒定報(bào)告要堅(jiān)持保密原則，特別是檢察院、紀(jì)委等有關(guān)單位委托的鑒定。我們應(yīng)妥善保管委托人提交的資料，未經(jīng)委托人同意，不得泄露或泄露給他人。堅(jiān)持保密原則既是房地產(chǎn)估價(jià)師的職業(yè)要求，也是從業(yè)人員的客觀需要。房地產(chǎn)糾紛鑒定是房地產(chǎn)估價(jià)的一種特殊形式。評(píng)價(jià)者既要分析其普遍性，又要注意其特殊性。這對(duì)我們提出了更高的要求。鑒定人員只有不斷提高自身的業(yè)務(wù)素質(zhì)和思想素質(zhì)，才能真正為社會(huì)和人民群眾提供更好的專業(yè)服務(wù)。如果您還有其他問(wèn)題，請(qǐng)?jiān)L問(wèn)律師網(wǎng)網(wǎng)上咨詢或找律師咨詢。你知道嗎