1。出賣人交付房屋的義務(wù)（一）“交付”是指房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。根據(jù)合同法第135條的規(guī)定，出賣人應(yīng)當(dāng)履行向買受人交付標(biāo)的物的義務(wù)，轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物的所有權(quán)。對(duì)于房屋的交付，《最高人民法院關(guān)于商品房買賣合同糾紛的解釋》第十一條規(guī)定：“房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，除當(dāng)事人另有約定外，視為房屋的交付和使用。”，交付僅意味著房屋的轉(zhuǎn)讓和占有。因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移是以產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記為基礎(chǔ)的，與動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移是完全不同的。標(biāo)的物交付完成，即標(biāo)的物所有權(quán)轉(zhuǎn)移。因此，房屋交付只是房屋買賣合同履行行為的一部分，完整的履行行為應(yīng)當(dāng)包括出賣人將房屋交付給買受人并使其取得房屋所有權(quán)的行為。房屋交付與房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移是兩種不同的行為，應(yīng)當(dāng)加以區(qū)分。當(dāng)然，根據(jù)前條規(guī)定，如果當(dāng)事人在合同中明確約定“房屋交付使用”不僅是轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)，而且是轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)，雙方的權(quán)利義務(wù)應(yīng)當(dāng)按照約定確定。根據(jù)本協(xié)議，出賣人不僅應(yīng)當(dāng)在合同約定的期限內(nèi)將房屋轉(zhuǎn)讓給買受人，而且應(yīng)當(dāng)將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給買受人，否則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。如果當(dāng)事人只約定了“房屋交付使用”的時(shí)間，而沒(méi)有明確約定包括房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移在內(nèi)的時(shí)間，只要出賣人在約定的期限內(nèi)將房屋轉(zhuǎn)讓給買受人，即“交鑰匙”，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定出賣人已經(jīng)履行了“房屋交付使用”的義務(wù)使用“準(zhǔn)時(shí)”。（二）房屋交付必須符合法定和約定的交付使用條件，不能簡(jiǎn)單地理解為出賣人在約定的時(shí)間將房屋轉(zhuǎn)讓給買受人。交貨必須符合交貨條件。交付使用條件是指房屋根據(jù)其性質(zhì)和用途所具備的全部功能。在非商品房交易中，由于非商品房通常不是新建的，往往具有一般的交付使用條件，因此交付使用條件主要取決于當(dāng)事人對(duì)房屋交付使用條件是否有特別約定。在商品房銷售中，由于商品房通常是新建的，根據(jù)房屋的性質(zhì)和用途，新建房屋往往需要一個(gè)過(guò)程才能具備完整的使用功能。因此，我們應(yīng)該主要考察房屋是否具有完整的使用功能。一般來(lái)說(shuō)，具有完整使用功能的新建商品房需要兩個(gè)要素：房屋已經(jīng)竣工。主體結(jié)構(gòu)封頂完成，房屋外裝修完成，水、電、暖、電梯等房屋基礎(chǔ)配套設(shè)施全部使用完畢。出賣人已取得政府有關(guān)部門辦理的房屋銷售竣工驗(yàn)收手續(xù)，交付時(shí)可向買受人提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。原則上，出賣人未按約定時(shí)間交付房屋，構(gòu)成遲延交付。但在下列情況下，不構(gòu)成延遲交貨：

（1）不可抗力對(duì)按時(shí)交貨有影響。《合同法》第一百一十七條規(guī)定：“因不可抗力致使合同不能履行的，除法律另有規(guī)定外，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任。當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除賣方的部分或全部責(zé)任。但賣方應(yīng)在合理時(shí)間內(nèi)及時(shí)履行通知買方的義務(wù)，否則將構(gòu)成遲延交貨。

（2）重大規(guī)劃和設(shè)計(jì)變更影響準(zhǔn)時(shí)交付。根據(jù)《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》及相關(guān)法律法規(guī)，規(guī)劃包括土地利用規(guī)劃和工程規(guī)劃。《商品房銷售辦法》第二十四條規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)建設(shè)商品房。商品房銷售后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得擅自改變規(guī)劃設(shè)計(jì)。”原則上，出賣人在開(kāi)始銷售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)已經(jīng)完成項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，并取得政府主管部門的批準(zhǔn)。對(duì)買方來(lái)說(shuō)，規(guī)劃設(shè)計(jì)也具有重要意義。它是由整個(gè)社區(qū)的整體規(guī)劃和環(huán)境來(lái)決定的。一旦規(guī)劃確定，購(gòu)房者所購(gòu)房屋的周邊環(huán)境有望得到發(fā)展。因此，確定的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案應(yīng)作為商品房買賣合同的重要組成部分納入合同。合同簽訂后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（出賣人）擅自變更規(guī)劃設(shè)計(jì)的，視為嚴(yán)重違約。但是，如果在房屋建設(shè)過(guò)程中，政府提出了規(guī)劃變更（例如，政府部門需要在建設(shè)項(xiàng)目開(kāi)始前拓寬道路，并要求道路兩側(cè)的建筑物后退一定距離，所以開(kāi)發(fā)商需要時(shí)間對(duì)整個(gè)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行修改），或者房屋在施工過(guò)程中遇到重大技術(shù)問(wèn)題（如地質(zhì)條件的突變），如果改變?cè)O(shè)計(jì)就必須進(jìn)行改進(jìn)，這種情況不能歸為不可抗力的范疇，這使得開(kāi)發(fā)商免除了。但是，如果開(kāi)發(fā)商完全按照銷售合同承擔(dān)違約責(zé)任，顯然是不公平的。我們認(rèn)為，在本案中，根據(jù)《合同法》中的“情勢(shì)變更”理論，即合同訂立時(shí)，作為合同基礎(chǔ)的客觀情況和環(huán)境發(fā)生異常變化，導(dǎo)致法律行為基礎(chǔ)喪失，當(dāng)事人的合同目的不能實(shí)現(xiàn)，情勢(shì)變化的發(fā)生不可預(yù)知，不能歸責(zé)于當(dāng)事人，否則，利益可能受到損害的一方有權(quán)解除合同。根據(jù)上述理論，如果合同因情況變化而終止，任何一方都不存在違約，也不承擔(dān)違約責(zé)任。雖然我國(guó)現(xiàn)行立法尚未確立情勢(shì)變更原則，實(shí)踐中可以根據(jù)情勢(shì)變更原則，結(jié)合本案具體情況，適用合同法第六條關(guān)于誠(chéng)實(shí)信用原則的規(guī)定進(jìn)行處理。（1） 買受人解除合同的權(quán)利和出賣人遲延交付房屋的權(quán)利，屬于合同法第九十四條“一方遲延履行主債務(wù)”的情形。根據(jù)本條第三款的規(guī)定，當(dāng)事人遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)不履行的，可以解除合同。最高人民法院《關(guān)于商品房買賣合同糾紛的解釋》第十五條進(jìn)一步明確了“合理期限”。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于商品房買賣合同糾紛的解釋》第十五條規(guī)定，出賣人逾期交付房屋，在買受人催告后三個(gè)月內(nèi)不履行的，一方要求解除合同的，應(yīng)予支持，除非雙方另有約定。撤銷權(quán)行使的合理期限為對(duì)方催告后三個(gè)月。對(duì)方不催告的，撤銷權(quán)自撤銷權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，撤銷權(quán)消滅。根據(jù)《合同法》和最高人民法院的有關(guān)規(guī)定，出賣人逾期交付使用的，應(yīng)當(dāng)支付違約金或者賠償損失；商品房買賣合同未約定違約金數(shù)額或者損失賠償?shù)挠?jì)算方法的，可根據(jù)有關(guān)主管部門公布的同地段同類房屋的租金標(biāo)準(zhǔn)或有資質(zhì)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在房屋延遲交付使用期間評(píng)估確定。你知道嗎