開發(fā)商贈(zèng)送的花園有產(chǎn)權(quán)嗎？

李女士看中了某小區(qū)二樓的一棟房子。在得知如果她買了一樓的房子，就可以免費(fèi)拿到樓前7平方米的花園。準(zhǔn)備在二樓買房的李女士馬上改變主意，在一樓買了一套房子。雖然一樓的價(jià)格比其他樓層略高30元/平方米，但由于李女士非常喜歡門前的花園，她毫不猶豫地交了定金。但在購(gòu)房合同中，房子面積沒有加花園面積，李女士并不在意。入住后不久，小區(qū)外的道路將拓寬，李女士的花園將被有關(guān)部門征用。李女士到拆遷辦咨詢拆遷補(bǔ)償事宜時(shí)，被告知李女士沒有開發(fā)商贈(zèng)送的花園產(chǎn)權(quán)，也不能辦理產(chǎn)權(quán)，所以沒有考慮補(bǔ)償。李女士對(duì)此非常不解。既然開發(fā)商答應(yīng)把花園贈(zèng)送給李女士，為什么李女士拿不到花園的產(chǎn)權(quán)呢？

李女士的經(jīng)歷也得到了其他許多購(gòu)房者的認(rèn)同。在商品房銷售過(guò)程中，開發(fā)商往往采取多種優(yōu)惠措施吸引購(gòu)房者。向購(gòu)買一樓的客戶承諾一定面積的花園，是開發(fā)商常用的促銷手段之一。一樓受到濕度、管道回流、采光和噪音的影響。根據(jù)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)上商品房的定價(jià)原則，在固定樓面價(jià)差的前提下，一樓的價(jià)格普遍低于其他樓層。開發(fā)商將緊鄰一樓的花園贈(zèng)送給一樓居民，使得一樓商品房受到眾多業(yè)主（尤其是有老人的家庭）的青睞，價(jià)格也隨之上漲。然而，這一看似誘人的禮物背后隱藏著諸多法律問(wèn)題，由此引發(fā)諸多糾紛。與一樓相鄰的花園應(yīng)該屬于誰(shuí)？

在社區(qū)里討論花園的所有權(quán)，實(shí)際上就是討論花園占用土地的所有權(quán)。根據(jù)我國(guó)《土地管理法》和《城市房地產(chǎn)管理法》的有關(guān)規(guī)定，城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地所有權(quán)屬于國(guó)家。開發(fā)商通過(guò)招標(biāo)、拍賣等方式從國(guó)家取得一定年限的土地使用權(quán)，在土地上開發(fā)建設(shè)商品房，然后出售。國(guó)家不是土地所有權(quán)的主體，因此，國(guó)有土地使用權(quán)的主體發(fā)生了變化。

我國(guó)現(xiàn)行法律法規(guī)規(guī)定了土地和房屋不可分割的原則。即使一棟建筑物被劃分為不同的業(yè)主，建筑物的所有權(quán)與土地使用權(quán)仍然密不可分。開發(fā)商出售商品房時(shí)，將商品房的土地使用權(quán)同時(shí)出售給購(gòu)房者。購(gòu)房者除取得房屋所有權(quán)外，還將獲得相應(yīng)面積的土地使用權(quán)。土地使用權(quán)在建筑物下方和周圍。對(duì)于多層建筑，建筑物可分為不同的專有部分，由業(yè)主單獨(dú)擁有，但整個(gè)建筑物是在基礎(chǔ)上建造的，并且每個(gè)樓層都離不開地面的支撐，因此，建筑物本身所占用的土地實(shí)際上不能像房屋一樣分為一個(gè)家庭，所以建筑物周圍的土地和地基是非常重要的，使用權(quán)應(yīng)該屬于所有的所有人。一樓的居民和其他樓層的居民一樣，只能擁有與所購(gòu)房屋面積相對(duì)應(yīng)的土地使用權(quán)。《中華人民共和國(guó)土地管理法》第十六條規(guī)定：“城市規(guī)劃應(yīng)當(dāng)與土地利用總體規(guī)劃相協(xié)調(diào)。在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，土地利用應(yīng)當(dāng)符合城市規(guī)劃。《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第二十四條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃，實(shí)行綜合規(guī)劃，合理布局，綜合開發(fā)配套建設(shè)按照經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則“建園并贈(zèng)送給購(gòu)房者，前提是開發(fā)建設(shè)要完全符合規(guī)劃要求。

開發(fā)商在建設(shè)住宅小區(qū)時(shí)，應(yīng)該建設(shè)一定面積的公共綠地，由全體業(yè)主共享，而不是將公共綠地改造成花園贈(zèng)送。事實(shí)上，開發(fā)商在一樓向業(yè)主贈(zèng)送了一些平方米的花園作為禮物，而包括花園在內(nèi)的大廈周邊的土地使用權(quán)屬于所有業(yè)主。任何業(yè)主都有權(quán)進(jìn)入花園休閑和休息。開發(fā)商擅自贈(zèng)與明顯侵犯了其他業(yè)主的合法權(quán)益，觸犯了《合同法》第五十二條規(guī)定的法律，屬于無(wú)效行為，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任和侵權(quán)責(zé)任。對(duì)于已購(gòu)買一樓房屋的業(yè)主，由于開發(fā)商的捐贈(zèng)行為無(wú)效，其對(duì)花園的獨(dú)占行為構(gòu)成對(duì)其他業(yè)主權(quán)利的侵害，其他業(yè)主可以對(duì)該物業(yè)行使求償權(quán)，并要求一樓業(yè)主停止侵害，排除障礙，恢復(fù)原狀，甚至賠償損失。而且，即使其他業(yè)主沒有意見，一樓業(yè)主對(duì)花園的權(quán)利也無(wú)法得到法律保護(hù)，因?yàn)樗麄儫o(wú)法申請(qǐng)花園的土地使用權(quán)證。因?yàn)樵诋a(chǎn)權(quán)登記階段，只有計(jì)入建筑面積比的房地產(chǎn)才能辦理業(yè)主產(chǎn)權(quán)登記，不計(jì)入建筑面積比的房地產(chǎn)不能單獨(dú)辦理產(chǎn)權(quán)登記。

在房地產(chǎn)項(xiàng)目中，園林綠地通常不計(jì)入建筑容積率，其房地產(chǎn)權(quán)利完全附屬于計(jì)算建筑容積率的建筑物，不能與計(jì)算建筑容積率的建筑物分離或分割。花園綠地是全體業(yè)主所有的物業(yè)，因此物業(yè)管理部門不可能為一樓的業(yè)主辦理花園的產(chǎn)權(quán)證。如此一來(lái)，因?qū)▓@感興趣而購(gòu)買一樓房子的業(yè)主，其權(quán)益必將受到損害。有不少業(yè)主在花園土地使用權(quán)證階段才恍然大悟，發(fā)現(xiàn)開發(fā)商在簽訂合同時(shí)的承諾無(wú)法兌現(xiàn)，自己的權(quán)益受到很大損害。

一樓花園附近的土地使用權(quán)應(yīng)屬于地塊上所有建筑物的所有者。開發(fā)商必須確保花園嚴(yán)格按照規(guī)劃建設(shè)，小區(qū)配套建設(shè)的綠地面積達(dá)到法定標(biāo)準(zhǔn)。開發(fā)商擅自贈(zèng)送花園的行為應(yīng)視為無(wú)效，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任和侵權(quán)責(zé)任。一樓業(yè)主經(jīng)全體業(yè)主授權(quán)，可獨(dú)立使用花園。鑒于實(shí)踐中存在大量的花園贈(zèng)品，開發(fā)商解決這一問(wèn)題的最好辦法就是在全體業(yè)主同意的情況下，將花園提供給一樓業(yè)主。至于具體辦法，開發(fā)商可以在商品房買賣合同或業(yè)主臨時(shí)約定中增加關(guān)于花園問(wèn)題的補(bǔ)充條款，并明確規(guī)定其他業(yè)主同意使用花園的由一樓業(yè)主使用毗鄰物業(yè)的花園，并就一樓業(yè)主使用花園的限制條件達(dá)成協(xié)議。

以上知識(shí)是小編對(duì)“開發(fā)商贈(zèng)送的花園有產(chǎn)權(quán)嗎？”根據(jù)《土地管理法》等法律規(guī)定，開發(fā)商贈(zèng)送的花園沒有產(chǎn)權(quán)，而開發(fā)商為開發(fā)商贈(zèng)送的花園向業(yè)主收費(fèi)，糾紛由開發(fā)商承擔(dān)責(zé)任。如果您需要律師提供法律咨詢，歡迎您到律霸尋求法律咨詢。你知道嗎