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寧波
開發商能否通過特別約定享受外墻使用權
開發商能否通過特別約定使自己享有外墻使用權，答案是否定的。首先，外墻屬于建筑物所有人。未經全體業主同意，開發商擅自處分外墻使用權，屬于擅自處分。它必須得到建筑物所有人的批準或取得處置權。特別需要強調的是，建筑物區分所有權中的共有權不同于一般意義上的共有權。根據《物權法》和《建筑物區分所有權司法解釋》的規定，外墻使用權的行使應由業主共同決定。具體表述是，建筑物專有部分通過業主大會的形式占用建筑物，如果總面積的三分之二以上、業主總數的三分之二以上同意，未經上述業主同意，本條款無效，對全體業主不產生效力。
因此，即使開發商與各業主分別簽訂了保留外墻使用權的協議，也不能將所有協議都視為“經各業主一致同意”。其次，從合同條款的形式和內容分析，本案中的此類條款屬于合同法中的格式條款，排除了業主對共用外墻的使用權和受益權，侵害了業主的合法權益。根據合同法的規定，這種格式條款是無效的。因此，開發商在購房過程中以格式條款的形式訂立保留外墻所有權或使用權的協議是無效的。本案中，根據《建筑物區分所有權司法解釋》第十四條的規定，建設單位或者其他行為人擅自占用、處分業主共有部分、改變其使用功能或者進行經營活動的，權利人有權請求排除妨礙，恢復原狀，確認擅自處置無效或賠償損失。你知道嗎
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