下半年，不少房地產(chǎn)項(xiàng)目已進(jìn)入收回階段。收回房屋的正確技巧是什么？業(yè)主遇到問(wèn)題后應(yīng)該如何維權(quán)？拒絕“先簽到后驗(yàn)樓”開(kāi)發(fā)商往往利用業(yè)主急于收回房屋的“先簽到后驗(yàn)樓”心理要求，與正常的收回程序不符，相當(dāng)于出租業(yè)主放棄了他拒絕接受的物業(yè)，并要求開(kāi)發(fā)商賠償。因此，業(yè)主在辦理收回手續(xù)前，應(yīng)先確認(rèn)證件和房屋質(zhì)量沒(méi)有問(wèn)題。如果開(kāi)發(fā)商被迫先簽字，業(yè)主應(yīng)在有兩名非親屬公證人在場(chǎng)的情況下記錄開(kāi)發(fā)商拒絕的情況，然后再向開(kāi)發(fā)商發(fā)出正式信函，寫(xiě)明驗(yàn)收要求和驗(yàn)收時(shí)間，以防開(kāi)發(fā)商否認(rèn)。

檢查“三書(shū)一證一表”

在接收建筑物前，業(yè)主有權(quán)確認(rèn)是否有“建筑工程質(zhì)量證明書(shū)”、“住宅使用說(shuō)明書(shū)”、“住宅質(zhì)量保證書(shū)”，《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收證書(shū)》和《竣工驗(yàn)收記錄表》等交工文件齊全后，辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)。如果不完整，業(yè)主可以拒絕辦理收回手續(xù)，并要求開(kāi)發(fā)商支付滯納金。

應(yīng)選擇驗(yàn)樓時(shí)間

鑒于驗(yàn)樓的緊迫心理，前兩天會(huì)聚集大量業(yè)主，這直接導(dǎo)致辦理各種手續(xù)的等待時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，陪同驗(yàn)樓的工作人員也無(wú)法及時(shí)辦理注意它。因此，建議不要集中在前兩天通知收房。最好選擇未來(lái)幾天接收業(yè)主普遍反映的問(wèn)題，并有針對(duì)性地進(jìn)行房屋檢查。正常的檢查時(shí)間需要2到3個(gè)小時(shí)，所以我們應(yīng)該提前安排時(shí)間。

親自檢查房子

檢查房子時(shí)，可以帶一個(gè)有點(diǎn)知識(shí)的朋友去看看。檢查房屋時(shí)，首先要看外立面、外墻瓷磚和油漆、單元門、走廊（寬度、扶手、臺(tái)階）；然后檢查入口門、門窗、墻壁、地板、墻壁陰陽(yáng)角、墻磚、給排水、防水儲(chǔ)水、采暖、燃?xì)狻⑼L(fēng)、采光等，排煙（廚房）、排風(fēng)（衛(wèi)生間）、強(qiáng)弱配電箱等，最后進(jìn)行閉式蓄水試驗(yàn)。水表空轉(zhuǎn)等問(wèn)題一定要與樓上樓下鄰居配合。如果房屋主體結(jié)構(gòu)出現(xiàn)問(wèn)題，比如大裂縫，可以請(qǐng)第三方房屋評(píng)估公司鑒定。確認(rèn)問(wèn)題是主體結(jié)構(gòu)后，業(yè)主可以拒絕收回房屋，也可以要求房地產(chǎn)公司賠償，支付逾期交付的違約金，并與他們協(xié)商維修。

如果不涉及主體結(jié)構(gòu)問(wèn)題，比如小裂縫、空修、漏水等，可以在收回建筑后與開(kāi)發(fā)商協(xié)商維修。但這會(huì)導(dǎo)致以下問(wèn)題：開(kāi)發(fā)商在維修時(shí)，延誤維修或維修問(wèn)題得不到妥善解決。但業(yè)主入住后，開(kāi)發(fā)商仍要求業(yè)主交納管理費(fèi)，如何處理？

首先可以找房屋評(píng)估公司進(jìn)行評(píng)估，然后請(qǐng)公證處公證，確認(rèn)原因，再通過(guò)郵局EMS特快專遞通知開(kāi)發(fā)商，以防開(kāi)發(fā)商拒付；保留證據(jù)后，開(kāi)發(fā)商不能否認(rèn)房屋的質(zhì)量問(wèn)題，所以業(yè)主可以要求開(kāi)發(fā)商維修。尋找第三人的作用和書(shū)面通知是固定和保留證據(jù)，為自己的利益提供依據(jù)。其次，當(dāng)開(kāi)發(fā)商否認(rèn)房屋沒(méi)有問(wèn)題時(shí)，業(yè)主可以在開(kāi)發(fā)商發(fā)出書(shū)面通知的合理時(shí)間內(nèi)（如一個(gè)月內(nèi)）要求開(kāi)發(fā)商進(jìn)行維修；或者在書(shū)面通知后，要求評(píng)估公司對(duì)維修費(fèi)用進(jìn)行評(píng)估，再請(qǐng)房屋質(zhì)量鑒定公司制定方案，然后通知開(kāi)發(fā)商讓對(duì)方承擔(dān)費(fèi)用。

第三，我們可以考慮法院訴訟，要求開(kāi)發(fā)商維修，并承擔(dān)業(yè)主在維修期間的損失，如租金和管理費(fèi)的損失。如果索賠合理，法院可以強(qiáng)制開(kāi)發(fā)商執(zhí)行。

管理費(fèi)補(bǔ)償

無(wú)論開(kāi)發(fā)商交房文件是否齊全，房屋是否有問(wèn)題，只要不收回樓房，管理費(fèi)將由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)；樓房收回后，管理費(fèi)將由業(yè)主承擔(dān)。但收回后，房屋出現(xiàn)漏水、空修、或無(wú)水無(wú)氣等質(zhì)量問(wèn)題，導(dǎo)致業(yè)主無(wú)法入住。然后業(yè)主可以要求開(kāi)發(fā)商賠償在此期間支付的管理費(fèi)。你知道嗎