為緩解資金壓力，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在未取得商品房預(yù)售許可證的情況下，采取各種方式（申請、承諾、訂購等）和各種名義（定金、VIP會員費、代辦手續(xù)費等），向潛在業(yè)主收取資金，以滿足開發(fā)項目建設(shè)的資金需求。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以“定金”形式收取的款項如何處理。公司計劃建設(shè)20萬平方米電梯公寓和2萬平方米商鋪。2010年2月，我們?nèi)〉昧恕笆┕ぴS可證”，開始施工，工期18個月。3月中旬，該項目地下室正在施工，開發(fā)商尚未取得《商品房預(yù)售許可證》。在“申請VIP會員享受優(yōu)惠房價”的誘惑下，不少準業(yè)主沒有簽訂購房合同。他們只通過“VIP會員申請”支付“定金”訂房。房地產(chǎn)公司收取5000萬元“定金”，大大緩解了開發(fā)建設(shè)的資金壓力。如何根據(jù)新的房地產(chǎn)開發(fā)會計準則處理“預(yù)付款”和“預(yù)付款”是以買賣合同為基礎(chǔ)的。

新會計準則對“其他應(yīng)付款”科目作了如下規(guī)定：該科目核算除應(yīng)付票據(jù)、應(yīng)付帳款、預(yù)收帳款、應(yīng)付職工薪酬、應(yīng)付利息、應(yīng)付股利外，企業(yè)暫收的各類應(yīng)付賬款，應(yīng)付稅款、長期應(yīng)付款等，可見房地產(chǎn)企業(yè)收取的“定金”并非按合同收取，而只是按“預(yù)約單”（或類似憑證）收取，不受《合同法》的約束。只具有暫收應(yīng)付性質(zhì)，應(yīng)在“其他應(yīng)付款”科目中核算。稅：繞過“應(yīng)納稅所得額”，繞過涉稅。企業(yè)所得稅國稅發(fā)[2009]31號文第六條明確規(guī)定，企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》取得的收入，確認為銷售收入的實現(xiàn)。也就是說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額，應(yīng)當以簽訂“預(yù)售合同”或者“銷售合同”為依據(jù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與房屋所有人簽訂了《預(yù)售合同》或者《銷售合同》，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取了房屋所有人的價款（如定金、預(yù)付款等）的，應(yīng)當按照規(guī)定預(yù)繳企業(yè)所得稅；反之，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當預(yù)繳企業(yè)所得稅公司未與買家簽訂相關(guān)合同，所收款項（如定金、定金、VIP會員費等）無需繳納企業(yè)所得稅。營業(yè)稅（一）修訂后的《營業(yè)稅暫行條例》（以下簡稱《條例》）第一條規(guī)定：“在本條例規(guī)定的中華人民共和國境內(nèi)提供服務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的單位和個人，為本條例規(guī)定的納稅義務(wù)人第十二條規(guī)定：“營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生的時間為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)、銷售不動產(chǎn)取得營業(yè)收入或者取得索取營業(yè)收入的證據(jù)之日。”<（二）修訂后的《營業(yè)稅暫行條例實施細則》第二十四條規(guī)定，《條例》第十二條所稱“取得的營業(yè)收入”，是指納稅人在應(yīng)稅行為發(fā)生期間或者發(fā)生后所取得的金額。

根據(jù)《條例》第十二條規(guī)定，取得營業(yè)收入繳納證明之日為書面合同確定繳納日期之日；未簽訂書面合同或者書面合同未確定繳納日期的，為應(yīng)稅行為完成之日。第二十五條規(guī)定：“納稅人以預(yù)收方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者出售房地產(chǎn)的，納稅義務(wù)發(fā)生在預(yù)收之日。”（3）《關(guān)于回答營業(yè)稅問題的通知（一）》（國稅函發(fā)[1995]156號）規(guī)定，《營業(yè)稅暫行條例實施細則》第二十八條規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的以預(yù)收方式銷售房地產(chǎn)的，自收到預(yù)收之日起發(fā)生納稅義務(wù)。本規(guī)定所稱預(yù)收，包括預(yù)付定金。因此，預(yù)付定金的營業(yè)稅負債發(fā)生在收到預(yù)付定金之日。從上述規(guī)定可以看出，房地產(chǎn)企業(yè)收取的“定金”是否應(yīng)當繳納營業(yè)稅，主要取決于以下幾點：

應(yīng)納稅行為發(fā)生期間或者發(fā)生后收取的款項應(yīng)當繳納營業(yè)稅。房地產(chǎn)企業(yè)收取“定金”時，應(yīng)稅行為根本沒有發(fā)生。

房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)付定金的營業(yè)稅責任發(fā)生在收到預(yù)付定金的當天，“定金”和“定金”是兩個完全不同的概念。沒有相關(guān)稅務(wù)文件要求“定金”繳納營業(yè)稅，只有關(guān)于“定金”繳納營業(yè)稅的規(guī)定。

在書面合同確定的付款日期當天，納稅人負有納稅義務(wù)。《城市商品房預(yù)售管理辦法》第十條和《商品房銷售管理辦法》第十六條明確規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房需要簽訂書面合同。企業(yè)收取“定金”時，沒有簽訂《商品房買賣合同》，也不是說合同中確定的付款日期。由此可以看出，根據(jù)營業(yè)稅的相關(guān)稅收政策，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向準業(yè)主收取的“定金”不需要繳納營業(yè)稅。根據(jù)《土地增值稅暫行條例實施細則》第十六條規(guī)定，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實行土地增值稅預(yù)征制度。也就是說，房地產(chǎn)企業(yè)取得的銷售收入（含預(yù)售收入）應(yīng)當預(yù)繳土地增值稅。從企業(yè)所得稅和營業(yè)稅的分析可以看出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的“定金”既不是企業(yè)所得稅的應(yīng)納稅所得額，也不是營業(yè)稅的應(yīng)納稅所得額。因此，它也不是土地增值稅的應(yīng)納稅所得額。

根據(jù)《土地增值稅暫行條例實施細則》第五條規(guī)定，土地增值稅應(yīng)納稅所得額是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)總價和相關(guān)經(jīng)濟收入。

我們知道，房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)銷售收入的基本條件是簽訂“預(yù)售合同”或“銷售合同”。企業(yè)收取“定金”時，根本不具備簽訂合同的法定條件。對于企業(yè)和購房者來說，“定金”不受合同法保護，可以隨時退還。因此，“定金”不是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實現(xiàn)的收入，而只是暫時收付的金額。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的“誠意金”不需要繳納土地增值稅。

從會計處理的角度來看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未取得《商品房預(yù)售許可證》、未與房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂《商品房預(yù)售合同》的，應(yīng)當將其向房地產(chǎn)業(yè)主收取的“定金”計入“其他應(yīng)收款”科目，而不計入“應(yīng)收款”科目房地產(chǎn)業(yè)主；從稅收待遇的角度看，5000萬元的“定金”只是一筆臨時應(yīng)付款，根本不是應(yīng)稅收入。不需要繳納企業(yè)所得稅、營業(yè)稅和土地增值稅。你知道嗎