（1） 如果豁免條款違反法律和公共利益，則該條款無效。根據(jù)《民法通則》第七條，民事活動應當尊重社會公德，不得損害公共利益，不得破壞國家經(jīng)濟計劃，不得擾亂社會經(jīng)濟秩序?！边@是限制免責條款的法律依據(jù)。因此，在預售商品房中，含有上述內(nèi)容的免責條款無效。需要注意的是，這里所說的違法是指違反法律強制性規(guī)范，只有違反強制性規(guī)范的免責條款才是無效的。（2）免責條款不免除故意和重大過失責任。如果允許當事人在合同中訂立免除故意或者重大過失責任的條款，就等于鼓勵當事人不履行合同或者不負責任地履行合同，違反民法通則中規(guī)定的誠實信用原則，不符合合同目的的。目前，國外立法對故意或重大過失責任免責條款持否定態(tài)度。例如，德國民法典第276（2）條規(guī)定，“不得預先免除債務人因故意行為而承擔的責任”；希臘民法典第332條規(guī)定，“旨在預先解除或限制故意或重大過失責任的協(xié)議無效”；我國《合同法》也規(guī)定：因故意或者重大過失造成對方財產(chǎn)損失的免責條款無效。目前，一些商品房預售合同規(guī)定“買受人因出賣人的過失行為造成損害的，不得要求賠償”。本免責條款中的過失行為應視為排除重大過失行為。（3） 免責條款不免除當事人的基本義務。也就是說，免責條款的免責是以履行合同的基本義務為基礎(chǔ)的。如果允許當事人在不承擔任何責任的情況下不履行合同的基本義務，將違背合同的初衷和法律原則。例如：商品房出賣人有義務將符合條件的合法房屋交付給買受人。如果合同規(guī)定“出賣人對房屋質(zhì)量不負責任”或“公司不負責解決與房屋銷售有關(guān)的權(quán)屬糾紛和土地使用權(quán)糾紛”，則免除基本義務，當然無效。另外，如果違約嚴重到當事人訂立合同的目的不能實現(xiàn)，即在嚴重違約或根本違約的情況下，不能援引免責條款，因為這種情況屬于不履行合同的基本義務。（4） 免責條款不得違反公平原則。公平原則是民法的一項基本原則，其要求之一是民事主體承擔民事責任應當合理。商品房出賣人憑借自身優(yōu)勢，對買受人作出不公平免責條款的，買受人可以向法院或者仲裁機構(gòu)申請撤銷或者變更。例如，在合同中約定“因建設(shè)單位和設(shè)計單位的過錯造成的損失，出賣人不承擔責任”，顯然是不公平的。因為在因建設(shè)單位、設(shè)計單位等第三方過錯造成賣方違約的情況下，賣方可以按照與第三方的合同追究違約責任并獲得賠償。買方與第三方無直接法律關(guān)系。如果解除了賣方的違約責任，買方的損失將得不到任何賠償，這種不公平是顯而易見的。（5）免責條款不免除人身傷害責任。目前，隨著違約責任與侵權(quán)責任競合的增多，人們普遍認為人身損害責任的免除是被嚴格禁止的。例如，英國1977年的《不公平合同條款法》規(guī)定，對過失造成的人身傷亡免責或限制責任的規(guī)定是無效的。我國《合同法》規(guī)定，對對方造成人身損害的免責條款無效。之所以作出這一規(guī)定，是因為規(guī)定人身傷害免責違反了法律的基本原則和社會公共道德標準。因此，在商品房預售合同中，出賣人不得訂立免責條款，免除買受人的人身損害責任。你知道嗎