【司法解釋】

建筑面積內(nèi)的房屋、車位、攤位等特定空間，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章的專有部分：

<1。它具有結(jié)構(gòu)上的獨(dú)立性，可以清楚地加以區(qū)分；

2。它具有使用的獨(dú)立性，可以單獨(dú)使用；

3?？梢缘怯洖樘囟ㄋ腥说乃袡?quán)客體。規(guī)劃中屬于特定房屋的陽(yáng)臺(tái)，建設(shè)單位銷售時(shí)已按規(guī)劃列入特定房屋買賣合同。

[專家解讀]

陽(yáng)臺(tái)、社區(qū)花園等部分建筑的權(quán)屬爭(zhēng)議不斷。這一司法解釋最終明確了“專有部分”：除“建設(shè)”和“使用”的獨(dú)立性外，還必須“登記”。同時(shí)，明確了“房屋買賣合同中包含的露臺(tái)”所有權(quán)為業(yè)主專有部分，有效保護(hù)了業(yè)主的合法權(quán)益。突出強(qiáng)調(diào)2物業(yè)承諾的，必須履行

[司法解釋]

物業(yè)服務(wù)企業(yè)作出的服務(wù)承諾和服務(wù)細(xì)節(jié)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分。

[專家解讀]

近年來(lái)，社區(qū)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的糾紛和矛盾時(shí)有發(fā)生。一個(gè)非常重要的問(wèn)題是，一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)的社區(qū)管理承諾和服務(wù)細(xì)節(jié)往往難以兌現(xiàn)，業(yè)主權(quán)益受損。

這一司法解釋以合同默示條款理論為基礎(chǔ)，合理擴(kuò)大了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)范圍：不僅僅是物業(yè)服務(wù)合同中的明示條款、法律法規(guī)和相關(guān)行業(yè)規(guī)范，同時(shí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)作出的服務(wù)承諾和服務(wù)規(guī)章制度以及招標(biāo)文件作為物業(yè)服務(wù)合同也是物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行義務(wù)的依據(jù)。【司法解釋】物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同或者法律、法規(guī)、部門規(guī)章，擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍，提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或重復(fù)收費(fèi)，業(yè)主以違規(guī)收費(fèi)為由提出抗辯，人民法院應(yīng)予支持。

業(yè)主要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退還其違規(guī)收費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。

[專家解讀]

在房地產(chǎn)管理中，物業(yè)企業(yè)亂收費(fèi)、多收費(fèi)的現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮?！北热纾谝恍┥鐓^(qū)，地面停車費(fèi)是在管理費(fèi)之外收取的?！?/P>

這一司法解釋明確，業(yè)主對(duì)違反合同、違規(guī)收費(fèi)的行為有權(quán)拒絕，可以要求全額返還物業(yè)，有效規(guī)范了物業(yè)企業(yè)的收費(fèi)行為，為業(yè)主要求返還物業(yè)費(fèi)提供了依據(jù)?！蔽飿I(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后，業(yè)主委員會(huì)要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域，轉(zhuǎn)讓物業(yè)服務(wù)用房及相關(guān)設(shè)施，以及必要的相關(guān)資料和專項(xiàng)維修資金的，人民法院應(yīng)予支持，“物業(yè)服務(wù)企業(yè)以事實(shí)上存在的物業(yè)服務(wù)關(guān)系為由，在物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后，拒不退出或者轉(zhuǎn)讓，要求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，人民法院是不會(huì)支持的?！?/P>

[專家解讀]

在房地產(chǎn)管理活動(dòng)中，同一住宅小區(qū)往往會(huì)出現(xiàn)一些奇怪的現(xiàn)象，比如老物業(yè)服務(wù)企業(yè)不走，新物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)來(lái)，造成雙公司，雙重保安，雙重保潔，雙重收費(fèi)等等。本司法解釋明確規(guī)定了新老物業(yè)服務(wù)企業(yè)出入境的具體條件、出入境過(guò)程中應(yīng)遵守的秩序、辦理過(guò)戶所需的相關(guān)資料及其委托的專項(xiàng)維修資金；重點(diǎn)明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)以形成事實(shí)管理為由收取物業(yè)費(fèi)的，法院不予支持。你知道嗎