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寧波
購房首付比例提高。首付不足是不是“不可抗力”？
購房者：原來如果首付是30%，我們可以買得起房子，但現在政策調整到了50%，應該算是“不可抗力”。剛結婚的鄭先生想買一套兩室兩廳的房子。原來，他同意付30%的定金。這對夫婦設法補足了首期款并付了款。但新政出臺后，因為鄭先生單身時曾經買過一套小房子，所以他要買的房子就成了第二套房子，首付也提高到了五成。”我們夫妻花了很大力氣才補齊30%的首付。現在提高到50%，我們肯定買不起房子了。這樣的政策調整應視為一種“不可抗力”，鄭先生認為，合同法規定，因“不可抗力”致使合同不能繼續履行的，買受人可能不承擔違約責任。律師觀點：政策調整是“不可抗力”還是“情勢變化”，還需要法律進一步解釋。《合同法》第117條規定：“因不可抗力致使合同不能履行的，根據不可抗力的影響部分或者全部免除責任，法律另有規定的除外。當事人遲延履行后發生不可抗力的，不免除責任。本法所稱不可抗力，是指不能預見、不能避免和不能克服的客觀情況。”對此，德尚律師事務所楊波律師認為，“政府政策調整”一般排除在不可抗力的范圍之外。因此，如果因不可抗力退房，沒有法律依據。但他同時表示，《合同法》規定了另一項“情勢變更”原則，即合同生效成立后、合同履行前，如果出現不能歸責于當事人的客觀變化，如果合同仍然履行，就會造成明顯的不公平結果法律允許當事人變更或者解除合同，免除其違約責任。”我認為，由于政策調整導致首付不能全部付清時，應該遵循“情勢變更”的原則，“楊波認為，政策調整引發的房屋銷售糾紛是一個新課題。由于目前尚無相關法律規定，是否具體適用“情勢變更”仍需法院作出判決。至于如何解決首付不足導致的違約問題，楊波還建議開發商可以采取‘預付首付’的方式，即開發商與買方協商付款方式后，開發商可以將剩余的首付預付給買方。”對于那些愿意買房的人來說，開發商此舉完全可以打消他們的顧慮，避免類似的糾紛，“在類似的情況下，一些律師提出了不同的看法。有律師指出，政策調整導致的違約不應視為“情勢變更”或“不可抗力”。如果法院以這兩個理由決定解除買賣合同，勢必導致部分眼看房價下跌的購房者失信，從而達到變相違約的目的。
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