如果法院支持新的《民法典》將于2021年1月1日生效，《合同法》有效期至2020年12月31日，屆時(shí)與《民法典》相沖突的條款將無效，并由新頒布的司法解釋代替。《民法典》施行前的規(guī)定：《合同法》第二百三十條【優(yōu)先購(gòu)買權(quán)】出租人出售出租房屋的，應(yīng)當(dāng)在出售前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人在同等條件下有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。法院應(yīng)該支持。出租人出賣整棟房屋的，承租人出租部分房屋的，是否具有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。《最高人民法院關(guān)于實(shí)施民法通則的意見》第一百一十八條規(guī)定：“出租人出售出租房屋，應(yīng)當(dāng)提前三個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)；出租人不按照本規(guī)定出售房屋的，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告房屋出售無效。《合同法》第二百三十條規(guī)定：“出租人出售出租房屋的，應(yīng)當(dāng)在出售前的合理期限內(nèi)通知承租人，而承租人在同等條件下有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)”，根據(jù)上述法律規(guī)定，所謂房屋優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，是指出租人出售租賃房屋時(shí)，承租人在同等條件下先于第三人購(gòu)買租賃房屋的權(quán)利。其特點(diǎn)包括：（1）法律規(guī)制。（2） 它是一種具有物權(quán)性質(zhì)的請(qǐng)求權(quán)。（3） 它是一種有條件的形成權(quán)。也就是說，先買受人根據(jù)自己的意思成立了與出租人和第三人條件相同的合同，而沒有出租人的承諾。（4） 它具有特異性。這項(xiàng)權(quán)利只屬于承租人。

出租人出售覆蓋租賃房屋的整棟房屋時(shí)，承租人是否具有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，取決于整棟房屋和租賃房屋是否可以分別出售。在可分割出售的情況下，出租人是單獨(dú)出售還是整體出售。房屋超出租賃范圍的部分和租賃房屋可以單獨(dú)出售的，出租人將單獨(dú)出售，承租人只能對(duì)租賃房屋享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。由于法律賦予承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)范圍僅限于租賃房屋的范圍，出租人沒有法定義務(wù)讓承租人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)將房屋超出租賃范圍出售，否則將侵害出租人的權(quán)利。在這種情況下，承租人不得超越租賃范圍行使房屋優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，承租人的權(quán)利不受侵害。因?yàn)榉少x予承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的范圍到目前為止。超出租賃范圍的部分房屋不能與租賃房屋分開出售的，或者雖可以分開出售，但出租人不同意分開出售，要求整棟房屋出售的，承租人對(duì)整棟房屋享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。在這種情況下，出租人出售的房屋涵蓋了租賃房屋，其出售行為直接影響到承租人的利益，因此必須考慮承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。承租人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的范圍雖超出租賃范圍，但有充分理由：超出部分與房屋租賃部分相連，不能分割，或者雖可以分割，但因出租人原因需要整體出售，使承租人不能單獨(dú)行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。承租人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)不影響出租人的利益。相反，如果不允許承租人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，就會(huì)侵犯承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，影響承租人的利益。

出租人整體出售房屋，承租人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，有利于維護(hù)交易秩序的穩(wěn)定，兼顧出租人和承租人的利益，符合優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的立法精神和目的。優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的立法精神和目的是使承租人在購(gòu)買租賃房屋時(shí)享有優(yōu)先權(quán)，使出租人的銷售行為不影響出租人與承租人之間的法律關(guān)系，維護(hù)交易秩序的穩(wěn)定，促進(jìn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。出租人在同等條件下將租賃房屋出售給第三人和承租人的，其利益不受任何影響。出租人向承租人出售，更有利于保護(hù)承租人的利益。法律以承租人出租出租人的房屋為前提，規(guī)定了承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。出租人整體出售房屋時(shí)，在同等條件下，承租人享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，仍然不影響出租人的利益。相反，它可以兼顧承租人的利益，使出租人出售房屋不影響租賃房屋，這符合優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的立法精神和目的。在這種情況下，出租房屋整體出售的，出租人應(yīng)當(dāng)在出售前三個(gè)月通知承租人。在同等條件下，承租人申強(qiáng)有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。出租人出賣房屋時(shí)，不告知承租人，侵犯了承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城市房屋租賃合同糾紛具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二十一條規(guī)定：“出租人出售租賃房屋，未在合理期限內(nèi)通知承租人的，或者有其他侵犯承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的行為，承租人要求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。但是，人民法院對(duì)確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的請(qǐng)求不予支持。”。在此基礎(chǔ)上，本文對(duì)承租人優(yōu)先購(gòu)買房屋的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行了梳理。可見，在被告與第三人簽訂房屋買賣合同的情況下，原告不能主張確認(rèn)合同無效，但可以向被告索賠。如果您對(duì)此有更多疑問，律師事務(wù)所將提供專業(yè)的法律咨詢服務(wù)。你知道嗎