房地產(chǎn)市場形成以來，住宅小區(qū)的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)發(fā)生了很大的變化。居住區(qū)公共設(shè)施產(chǎn)權(quán)界定不明確。因此，越來越多的人對這個問題提出了質(zhì)疑。

過去，城市居住區(qū)的房屋產(chǎn)權(quán)一部分歸房管部門所有，另一部分歸非房管單位所有，即大部分產(chǎn)權(quán)屬于公房。住宅區(qū)的公共設(shè)施一般由房屋委員會擁有和管理。房地產(chǎn)市場形成以來，住宅小區(qū)的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)發(fā)生了很大的變化。居住區(qū)公共設(shè)施產(chǎn)權(quán)界定不明確。越來越多的人對這個問題提出了疑問。開發(fā)商從國家購買了一塊土地的使用權(quán)，并在該土地上開發(fā)建設(shè)了住宅區(qū)。為了使小區(qū)業(yè)主的生活舒適方便，根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，開發(fā)商必須建設(shè)若干平方米的公共配套設(shè)施，如學(xué)校、幼兒園、各類商業(yè)樓宇等，開發(fā)商將房屋出售給業(yè)主，收回住宅區(qū)全部投資，實現(xiàn)盈利。多數(shù)業(yè)主購買的每平方米住宅建筑面積的價格結(jié)構(gòu)不僅包括房屋本身的面積，還包括相應(yīng)的土地使用權(quán)面積和公共建筑配套設(shè)施。因此，住宅小區(qū)的業(yè)主也是公共設(shè)施的業(yè)主。雖然他們的房產(chǎn)證上沒有注明，但應(yīng)該從法律關(guān)系的角度予以肯定。根據(jù)建設(shè)部《新建住宅小區(qū)管理辦法》和北京市《住宅小區(qū)管理辦法》精神，

[公共建筑產(chǎn)權(quán)由業(yè)主委員會處理]，住宅小區(qū)的最高權(quán)力機構(gòu)應(yīng)當是業(yè)主管理委員會或者由產(chǎn)權(quán)人代表組成的物業(yè)管理委員會。公共建筑配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)由業(yè)主管理委員會處理，業(yè)主管理委員會是大多數(shù)業(yè)主的代表組織。業(yè)主管理委員會與物業(yè)管理公司簽訂委托管理協(xié)議時，將公共建筑配套設(shè)施委托給物業(yè)管理公司管理。物業(yè)公司不僅可以直接向業(yè)主收取管理費，還可以從公共建筑配套設(shè)施的運營管理和提供綜合服務(wù)中獲得其他收益。公共建設(shè)設(shè)施的經(jīng)營收入由業(yè)主控制，因為公共建設(shè)配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)屬于大多數(shù)業(yè)主，所以物業(yè)管理公司應(yīng)該用公建綜合設(shè)施經(jīng)營服務(wù)收入中的大部分來彌補物業(yè)管理費用不足的部分，因為此時，大多數(shù)業(yè)主已經(jīng)將公建收入的一部分（如可以轉(zhuǎn)讓的部分）轉(zhuǎn)移出去了（出租）給物業(yè)管理公司。因此，廣大購買商品房的業(yè)主應(yīng)該明白，小區(qū)公共建筑配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)不屬于開發(fā)商、物業(yè)管理公司等組織和個人。它們只能屬于小區(qū)所有業(yè)主自己，應(yīng)由業(yè)主管理委員會代表大多數(shù)業(yè)主行使。你知道嗎