轉(zhuǎn)租是指承租人不退出租賃合同，而是將租賃物出租給分承租人使用并取得收益。不同的國(guó)家和地區(qū)對(duì)轉(zhuǎn)租的立法有不同的規(guī)定。根據(jù)承租人轉(zhuǎn)租自主權(quán)的不同程度，可以大致分為兩種類型：一種是限制性模式，即未經(jīng)出租人同意，承租人不得轉(zhuǎn)租或轉(zhuǎn)讓租賃權(quán)。代表國(guó)家是德國(guó)。另一種是以法國(guó)為代表的自由主義模式。我國(guó)合同法采用的是限制主義模式。根據(jù)承租人轉(zhuǎn)租是否得到出租人的認(rèn)可，可分為合法轉(zhuǎn)租和非法轉(zhuǎn)租。從合法轉(zhuǎn)租和非法轉(zhuǎn)租的角度，對(duì)承租人和轉(zhuǎn)租人是否具有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)以及如何處理二者之間的沖突進(jìn)行了分析和探討。合法轉(zhuǎn)租是指承租人經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的行為。《中華人民共和國(guó)合同法》第二百二十四條“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人給租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。”根據(jù)本條規(guī)定，承租人與出租人訂立的租賃合同和承租人與轉(zhuǎn)租人訂立的轉(zhuǎn)租合同是合法有效的。實(shí)踐中有以下幾種觀點(diǎn)：第一種觀點(diǎn)認(rèn)為承租人不享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，第二種觀點(diǎn)認(rèn)為承租人享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。其原因是：轉(zhuǎn)租后，承租人對(duì)租賃物不再享有用益物權(quán)，僅對(duì)概念上而非事實(shí)上能夠控制租賃物的主體享有用益物權(quán)，并喪失了受優(yōu)先購(gòu)買權(quán)保護(hù)的利益，因此不再享有租賃物的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。轉(zhuǎn)租人成為直接擁有和控制租賃物的用益物權(quán)人，對(duì)租賃物享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，承租人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，而分承租人沒有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。理由是：即使經(jīng)出租人同意，出租人與承租人之間的租賃合同仍然合法有效，承租人依法享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。分承租人不能主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，因?yàn)閺暮贤鄬?duì)性理論來(lái)看，合同的效力只延伸到合同雙方。在出租人同意轉(zhuǎn)租的情況下，分承租人與出租人之間不存在直接的法律關(guān)系，分承租人不能在合同權(quán)利義務(wù)之外主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。另外，從利益分配的角度來(lái)看，出租人不能從轉(zhuǎn)租合同中獲益。如果允許轉(zhuǎn)租人享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，會(huì)增加出租人的負(fù)擔(dān)，是不公平的。大陸法系學(xué)者石×寬先生認(rèn)為，根據(jù)臺(tái)灣的案例解釋，出租人同意轉(zhuǎn)租，標(biāo)的物由出租人出售時(shí)，第二承租人不得主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。[2] 第三種觀點(diǎn)認(rèn)為，承租人和次承租人都有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。原因是：轉(zhuǎn)租后，轉(zhuǎn)租人實(shí)際擁有和使用租賃房屋，轉(zhuǎn)租人更注重租金收入而不是房屋的實(shí)際使用。因此，相對(duì)而言，保護(hù)轉(zhuǎn)租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)比保護(hù)承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)更符合法律精神。分承租人不主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，承租人也應(yīng)當(dāng)享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，因?yàn)閮?yōu)先購(gòu)買權(quán)是法定權(quán)利，沒有理由剝奪。筆者認(rèn)為，上述三種觀點(diǎn)從不同角度有其原因。結(jié)合法律規(guī)定和立法精神，筆者認(rèn)為第三種觀點(diǎn)較為合理，理由是：出租人同意轉(zhuǎn)租后，承租人與出租人之間的租賃合同、承租人與轉(zhuǎn)租人之間的轉(zhuǎn)租合同是合法有效的。承租人雖然將租賃物轉(zhuǎn)租，但并不退出租賃法律關(guān)系。根據(jù)合同相對(duì)性原則，承租人與出租人之間的權(quán)利義務(wù)仍受租賃合同的規(guī)范和限制。承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是一項(xiàng)不可任意剝奪的法定權(quán)利。綜上所述，承租人應(yīng)當(dāng)享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。至于轉(zhuǎn)租人，雖然與出租人沒有直接的合同關(guān)系，但實(shí)際上形成了對(duì)租賃物的占有和使用。另外，從穩(wěn)定現(xiàn)有法律關(guān)系的角度來(lái)看，允許轉(zhuǎn)租人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)可以維護(hù)現(xiàn)有的人與財(cái)產(chǎn)的關(guān)系，從而達(dá)到優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的立法目的。當(dāng)承租人與分承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)發(fā)生沖突時(shí)，分承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)處于優(yōu)先地位。因?yàn)槌凶馊藢⒎课蒉D(zhuǎn)租，說明承租人不存在居住困難，有解決住房問題的能力，而轉(zhuǎn)租人使用租賃物，對(duì)租賃物的依賴性強(qiáng)于承租人。與二者相比，次承租人是弱者，需要加強(qiáng)弱者利益的保護(hù)。綜上所述，當(dāng)承租人與分承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)發(fā)生沖突時(shí)，應(yīng)首先保護(hù)分承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

2。非法轉(zhuǎn)租是指未經(jīng)出租人許可轉(zhuǎn)租的行為。就出租人與承租人的關(guān)系而言，承租人擅自轉(zhuǎn)租構(gòu)成嚴(yán)重違約，出租人有權(quán)解除合同。大多數(shù)采用限制轉(zhuǎn)租模式的國(guó)家和地區(qū)在立法中都有明確規(guī)定。《中華人民共和國(guó)合同法》第二百二十四條規(guī)定：“承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。”。根據(jù)本條規(guī)定，出租人解除合同的，出租人與承租人之間的租賃關(guān)系消滅；出租人不解除合同的，租賃關(guān)系仍然有效，不受承租人轉(zhuǎn)租的影響。因此，承租人是否具有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，取決于出租人是否解除租賃合同。出租人解除租賃合同，承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)必然喪失，分承租人不能行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)；出租人不解除租賃合同，租賃關(guān)系發(fā)生效力的，承租人依法享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，分承租人也可以行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，理由同上。另外，當(dāng)承租人與分承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)發(fā)生沖突時(shí)，分承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的效力優(yōu)先。你知道嗎