根據(jù)中國合同法的規(guī)定,租賃期限超過六個月的,應當采用書面形式。當事人未采用書面形式的,視為無限期租賃。這意味著,如果口頭約定的租賃期限超過六個月而未簽訂書面合同,則口頭約定的租賃期限將被視為無法維持,只能被視為無限期租賃。此外,由于缺乏書面合同,難以確定雙方的權(quán)利和義務,容易發(fā)生糾紛
因此,無論租賃期限如何,即使只有一個月,最好簽訂書面租賃合同,明確雙方的權(quán)利和義務。一般來說,租賃合同應當包括租賃物的名稱、數(shù)量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物的維護等條款。合同無效的認定
在最高人民法院公布《房屋租賃解釋》之前,實踐中對房屋租賃合同無效的認定存在分歧,嚴重損害了法律的確定性和統(tǒng)一性。《房屋租賃解釋》限制了無效合同的范圍,只有非法的房屋租賃合同、轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的合同以及未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租合同被視為無效。同時,允許雙方當事人在原訟法庭辯論結(jié)束前采取補救措施,以最大限度地保持合同的效力。此外,即使租賃合同被視為無效,承租人仍需支付房屋占用費,一般參照合同約定的租金標準來認定違法建筑的范圍,確定未取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》或者未按照《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的規(guī)定建造的房屋、未經(jīng)批準或者未按照批準的內(nèi)容建造的臨時建筑,超過批準使用年限的臨時建筑屬于違法建筑
因此,在簽訂房屋租賃合同之前,承租人應嚴格審查出租人是否為該建筑物的合法所有人,該建筑物是否為合法建筑物
III.租賃期限的確定
根據(jù)中國合同法的規(guī)定,租賃期限不得超過20年。超過20年的,超出部分無效。租賃期限屆滿,雙方可以續(xù)訂租賃合同,但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過20年。
需要注意的是,如果約定的租賃期限超過6個月,但未簽訂書面租賃合同,則房屋租賃只能視為非正常租賃。雙方可隨時終止合同,但出租人應在合理期限前通知承租人
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