【簡(jiǎn)介】

原告：成、陶、陳等147名

被告：*銀昌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱**公司）

147名原告分別與被告簽訂了商品房買賣合同，同意147名原告分別購(gòu)買被告在重慶市沙坪壩區(qū)雙北劉東村開發(fā)的“繁華時(shí)空”147棟共26層的商品房

后，被告擅自增加該樓房的容積率，2007年10月29日，重慶市規(guī)劃局沙坪壩區(qū)分局對(duì)被告**公司作出處罰決定，共4層，面積3254平方米，新增房屋48棟，決定對(duì)未經(jīng)批準(zhǔn)擅自變更建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃許可的3254平方米部分給予500元/平方米的處罰。完成罰款并完善相關(guān)程序后，將辦理永久性規(guī)劃許可手續(xù)。然而，被告**公司的超建部分未能于2008年3月31日通過規(guī)劃驗(yàn)收

原告在收到該房屋后，發(fā)現(xiàn)被告違反合同，擅自更改了《建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃許可證》及其附件和附圖的內(nèi)容，建筑超過4層，3254平方米，導(dǎo)致社區(qū)容積率大幅上升，人均實(shí)際占用的公共空間減少，使用環(huán)境和生活舒適度惡化，居住條件和生活質(zhì)量嚴(yán)重下降，房屋的專有部分已折舊

147名原告分別根據(jù)其房屋面積（三種不同類型的房屋）提出索賠。其中，程等73名原告請(qǐng)求人民法院責(zé)令被告賠償損失1萬(wàn)元；陶某等26名原告請(qǐng)求人民法院責(zé)令被告賠償損失15000元；陳等48名原告請(qǐng)求人民法院責(zé)令被告賠償損失2萬(wàn)元。法律效力，規(guī)劃行政部門已批準(zhǔn)規(guī)劃變更。2、原告未就損失及損失金額提供任何證據(jù)，應(yīng)承擔(dān)舉證責(zé)任。因此，要求法院駁回原告的索賠。

[判決]

法院認(rèn)為**公司違反了合同雙方關(guān)于共26層“全盛空間”的協(xié)議，轉(zhuǎn)讓了“全盛空間”。完成一棟共30層的商品房住宅屬于違約行為。該行為導(dǎo)致原告所購(gòu)房屋的居住環(huán)境和居住舒適度惡化，房屋價(jià)值相對(duì)下降，給原告造成損失**公司的行為違反了誠(chéng)信原則，應(yīng)依法予以賠償。原告的損失額應(yīng)當(dāng)綜合考慮原告遭受的損害程度和被告違約可能帶來的利益，酌情確定。據(jù)此，法院命令被告**銀昌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司按照146名原告購(gòu)買房屋的面積，分別賠償三類原告6000元、9000元和12000元的損失。規(guī)劃部門關(guān)于“罰款后辦理永久性規(guī)劃許可證手續(xù)”的行政處罰決定是否表明被告已獲得規(guī)劃行政部門批準(zhǔn)建造超過4層的建筑物？

2。被告違約是否給原告造成了損失？如何計(jì)算原告的損失？

[法理分析]

本案是房地產(chǎn)開發(fā)公司擅自提高容積率引起的一宗特殊的商品房買賣合同糾紛案件。本案具有新穎性和代表性。商品房買賣合同中關(guān)于違約責(zé)任的規(guī)定一般限于逾期付款、逾期交付等。在本案中，原告稱被告違約，被告擅自增加容積率，商品房買賣合同不涉及違約責(zé)任。這是重慶首例房地產(chǎn)開發(fā)商因超出規(guī)劃提高容積率而被業(yè)主起訴違約的案件。在目前房地產(chǎn)市場(chǎng)各種違規(guī)行為的情況下，該案具有代表性。妥善處理這類案件，對(duì)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，維護(hù)交易安全，保護(hù)購(gòu)房者的合法權(quán)益，可以起到一定的作用

如果房地產(chǎn)開發(fā)商擅自提高容積率，他們不僅要承擔(dān)行政責(zé)任，還要承擔(dān)違約責(zé)任

所謂“容積率”是指社區(qū)總建筑面積與土地面積的比例。對(duì)于開發(fā)商來說，容積率決定了地價(jià)成本在房屋中的比例，而對(duì)于居民來說，容積率直接關(guān)系到生活的舒適度。如果地積比率低，建筑密度通常較低。開發(fā)商可以用來收回資金的面積越少，居民就越舒適