租賃合同任意解除權(quán)的行使有什么要求

在房屋租賃雙方簽訂的合同當(dāng)中，經(jīng)常會(huì)看到這樣的條款“雙方任何一方終止合同應(yīng)當(dāng)提前一個(gè)月通知對(duì)方”，那么這種條款由于有很少人真正理解，所以也不知道這其實(shí)就是任意解除條款的一種。雙方簽訂的實(shí)際上是房屋租賃合同，在這種合同當(dāng)中，我國法律法規(guī)是沒有明確規(guī)定雙主的解除權(quán)的使用條件的，那么，在合同中如果有約定，解除權(quán)的行使條件，那么必須遵照合同中約定來執(zhí)行，如果雙方不能達(dá)成一致，則無法解除合同，否則解除一方需承擔(dān)相關(guān)的違約責(zé)任。今天律霸網(wǎng)小編用實(shí)例跟大家解讀租賃合同任意解除權(quán)的行使有什么要求這一問題。

【基本案情】

2010年4月，甲公司與張三簽訂一份《房屋租賃合同》，合同約定甲公司將自有的三間房屋和所在院落租賃給張三從事汽車修理經(jīng)營使用，租賃期限為5年，雙方還約定了租金及租金的交納方式、雙方各自的權(quán)利義務(wù)等，還約定“租賃期滿前，任何一方欲終止合同，需提前一個(gè)月告知對(duì)方”。合同簽訂后，甲公司將租賃標(biāo)的房屋和院落交付給張三使用，張三也按約定交納租金，合同已實(shí)際履行。2011年2月，甲公司欲收回房屋和院落，便通知張三要解除合同，張三不同意解除合同，甲公司即鎖閉院落大門，防礙張三的正常經(jīng)營和生活。張三無奈訴至法院，請(qǐng)求判令甲公司繼續(xù)履行房屋租賃合同，甲公司辯稱，雙方之間的租賃合同已經(jīng)通知解除，不應(yīng)再承擔(dān)任何責(zé)任。

【意見分歧】

本案在審理中形成了兩種意見。第一種意見認(rèn)為，雙方之間的房屋租賃合同中約定了任何一方均可提出終止合同，是雙方合意賦予了雙方任意解除權(quán)，甲公司已經(jīng)將解除的意思通知了張三，且已超過一個(gè)月的時(shí)間，故雙方的合同已經(jīng)解除，張三的訴請(qǐng)不應(yīng)支持。第二種意見認(rèn)為，雙方合同中約定的“租賃期滿前，任何一方欲終止合同，需提前一個(gè)月告知對(duì)方”的條款，并非是雙方均享有任意解除權(quán)，只是雙方當(dāng)事人協(xié)商一致解除合同的前提條件，當(dāng)一方提出解除，而另一方不同意解除的情況下，仍應(yīng)繼續(xù)履行合同。

【評(píng)析】

筆者對(duì)上述案例同意第二種意見。現(xiàn)具體論述如下：

一、何為雙方的任意解除權(quán)。所謂任意解除權(quán)，是指不需要以對(duì)方違約為理由而主張解約的解除權(quán)。任意解除合同,即不符條件的合同解除,它不以當(dāng)事人違約為前提,而是完全按照一方當(dāng)事人自己的意愿而單獨(dú)解除合同。任意解除權(quán)應(yīng)由法律明確規(guī)定，當(dāng)事人不能在合同中自由約定。一般認(rèn)為《合同法》第232條不定期租賃合同規(guī)定了雙方的任意解除權(quán);第268條承攬合同規(guī)定了定作人的任意解除權(quán);第308條貨運(yùn)合同規(guī)定了托運(yùn)人的任意解除權(quán);第410條委托合同規(guī)定了雙方的任意解除權(quán)。需要明確的是，任意解除權(quán)只能是法定的。

二、行使任意解除權(quán)的后果。根據(jù)《合同法》第97條規(guī)定：“合同解除后，尚未履行的，終止履行;已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀，采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。”既然法律規(guī)定有任意解除權(quán)，權(quán)利的行使顯然不可能構(gòu)成違約，無法按違約處理，不能適用《合同法》第107違約責(zé)任的規(guī)定。因此行使任意解除權(quán)后的賠償僅指實(shí)際損失，不含合同履行后的可得利益(預(yù)期利益)的損失，而且約定的違約金條款也無法適用。

三、當(dāng)事人不能在合同中約定任意解除權(quán)。根據(jù)《合同法》第8條規(guī)定，依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保護(hù)。如果允許當(dāng)事人在合同中隨意約定任意解除權(quán)，那么交易的可靠性，穩(wěn)定性將無從談起，訂立合同的初衷將不復(fù)存在，必將對(duì)經(jīng)濟(jì)秩序造成毀滅性地打擊。

以上知識(shí)就是小編對(duì)租賃合同任意解除權(quán)的行使有什么要求的解答，租賃合同任意解除權(quán)的行使需要具體看當(dāng)事人在合同中的約定的行使內(nèi)容。如果讀者有相關(guān)的法律問題，律霸網(wǎng)小編歡迎大家前來律霸網(wǎng)咨詢法律問題。