房屋租賃合同怎樣才具有法律效力

出租人和承租人就房屋出租的租金、期限、違約責(zé)任等條款達(dá)成一致意見(jiàn)后，租賃合同就成立了。成立后的房屋租賃合同有無(wú)法律效力，主要從下面四個(gè)方面進(jìn)行審查。

(一)合同主體是否符合規(guī)定，即出租人與承租人是否具備有效民事行為的構(gòu)成要件。如是否為無(wú)民事行為能力人或限制民事行為能力人，或出租人是否為房屋所有人或合法使用權(quán)人等。

(二)房屋是否為法律法規(guī)禁止出租。只要法律法規(guī)不禁止出租的房屋，都可以依法出租。根據(jù)規(guī)定，有下列情形之一的房屋不得出租：

(1)未依法取得房屋所有權(quán)證的;

(2)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;

(3)共有房屋未取得共有人同意的;

(4)權(quán)屬有爭(zhēng)議的;

(5)屬于違法建筑的;

(6)不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的;

(7)已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的;

(8)不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門(mén)有關(guān)規(guī)定的;

(9)有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。

(三)房屋租賃合同的內(nèi)容是否合法。在實(shí)踐中，有些房屋租賃合同約定房客逾期支付租金、水電費(fèi)等的滯納金按每日2%計(jì)算。從法律來(lái)說(shuō)，這種約定因滯納金過(guò)高有失公平，屬于可撤銷(xiāo)條款。還有一種常見(jiàn)的情形是，有人用租來(lái)的房屋進(jìn)行違法犯罪活動(dòng)，若屬實(shí)，則在出租人明知或應(yīng)當(dāng)知道的情況下，這樣的租賃合同均是無(wú)效的，不受?chē)?guó)家法律保護(hù)，租金依法沒(méi)收。

(四)是否進(jìn)行過(guò)登記備案?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》及本市的租賃法規(guī)均規(guī)定，租賃當(dāng)事人應(yīng)向房產(chǎn)管理部門(mén)辦理登記備案手續(xù)。在實(shí)踐中，對(duì)未登記備案的租賃合同是否有效有兩種觀點(diǎn)，一種認(rèn)為合同是無(wú)效的，另一種認(rèn)為租賃合同仍然有效，但不具有對(duì)抗第三人的效力。

房屋租賃糾紛的調(diào)解要點(diǎn)

房屋租賃合同是租賃合同中最普遍的租賃形式。實(shí)務(wù)中常見(jiàn)的房屋租賃糾紛主要有解除租賃關(guān)系糾紛、房屋租金糾紛、房屋修繕糾紛、侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)糾紛等。

1、解除租賃關(guān)系糾紛。解除租賃關(guān)系糾紛是指一方提出解除租賃關(guān)系，而另一方不同意由此發(fā)生的糾紛。

承租人要求解除租賃關(guān)系的包括以下幾個(gè)方面：

(1)當(dāng)事人對(duì)租賃期限約定不明確或沒(méi)有約定，且事后又不能達(dá)成一致的，視為不定期租賃。當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同。承租人提出解除租賃合同的，應(yīng)予支持。

(2)租賃房屋危及承租人安全或健康的，承租人可隨時(shí)解除合同，出租人以承租人在訂約時(shí)期明知房屋存在質(zhì)量問(wèn)題為由抗辯的，不予支持。

(3)因不可歸責(zé)于承租人的事由，致使房屋人事部或部分滅失，不能實(shí)現(xiàn)合同目的，承租人提出解除合同的，應(yīng)予支持。

承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的構(gòu)成要件包括：

(1)出租人要出買(mǎi)租賃房屋。

(2)出賣(mài)行為發(fā)生在租賃期間。

(3)出租人出賣(mài)房屋的，應(yīng)提前通知承租人。

(4)承租人僅存同等條件上等同，包括買(mǎi)賣(mài)的價(jià)格、付款的期限和方式等。

(5)承租人應(yīng)在合理期限內(nèi)行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。承租人在合理期限內(nèi)沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)的意思表示，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)喪失。如果出租人在賣(mài)房屋未通知承租人，或在同等條件下未將租賃房屋賣(mài)于出租人而侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的，承租人由此要求宣告該房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效的，應(yīng)予支持。

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