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寧波
房地產抵押合同的生效時間是怎么定的
1996年8月，王某與李某達成抵押借款協議，王某以自己所有并居住的三間私房作為抵押，向李某借款3萬元，雙方約定還款期為1999年8月，且王某向李某移交了用于抵押的房屋的權證，但沒有辦理抵押登記。后王某將借款從事經營，由于嚴重虧損，無力償還到期債務。李某唯恐夜長夢多，背著王某尋機出賣王某用于抵押的房。為了順利出手，李某將王三間市價為5萬元的房屋僅以3.5萬元的低價賣給了趙某，自己留下了3萬元，另外5000元還給了王某。王某詢問能否運用法律保護自己的財產權利。
律師意見
本案中，李某行為的侵權性是十分明顯的，王某的財產權利是可以尋求法律保護的。
首先，王某與李某的抵押擔保合同沒有生效，對王某沒有法律約束力。我國《擔保法》規定，當事人以房地產抵押擔保的，應當辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效。本案中，在借款帶合同之外還有抵押擔保合同，用于抵押的房屋依法應該辦理抵押登記。但由于當事人的疏忽，沒有去登記，抵押合同依法不生效，所以抵押合同對王某沒有法律約束力，李某對抵押合同中王某的房屋當然也不享有擔保法上的抵押權。李某對王某的房屋不享有抵押權而私自變賣王某房屋，顯然是違法侵權行為。王某可以依法提起訴訟，請求法院撤銷李某與趙某的買賣合同關系，并償還到期債務，索回房屋權證。
其次，即使本案抵押合同生效，李某對王某的房屋享有抵押權，但李某的私自變賣行為也是違法侵權行為。我國《擔保法》規定：“債務履行期屆滿抵押權人未受清償的，可以與抵押人協議以抵押物折價或者以拍賣、變賣該抵押物所得的價款受償;協議不成的，抵押權人可以向人民法院提起訴訟。”由此可見，李某未與王某協商就低價出賣王某房屋的行為，是違法侵權行為，直接損害了王某的利益。王某可以就自己遭受損失依法要求李某給予賠償。
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