案例介紹

陳先生和劉先生2006年8月訂立居間合同，并且支付了2萬(wàn)元定金，合同約定最遲2006年9月2日前簽訂《房屋買賣合同》，同時(shí)居間合同還對(duì)于付款情況進(jìn)行約定，即簽約日按總房?jī)r(jià)款的30%支付購(gòu)房首付款30萬(wàn);第二筆款通過銀行貸款支付，2006年9月2日上午陳先生向中介公司表示無法湊齊30萬(wàn)元購(gòu)房首付款，中介公司將此意轉(zhuǎn)達(dá)給劉先生;2006年9月2日下午2時(shí)許，陳先生湊足了30萬(wàn)元，遂至中介公司表示已湊齊30萬(wàn)元購(gòu)房首付款，中介公司隨后通知?jiǎng)⑾壬炗嗁I賣合同，但是劉先生告知中介，然后劉先生稱由于上午接到中介電話，正在趕往外地，無法至中介公司簽約。事后雙方均在沒有積極促成交易的完成，2007年1月，陳先生訴到法院要求劉先生返還2萬(wàn)元定金，并且按照定金罰責(zé)賠償2萬(wàn)元。

法院最終沒有支持劉先生的訴請(qǐng)。

律師評(píng)析：

本案中陳先生和劉先生在居間合同中明確于2006年9月2日簽訂買賣合同及上訴人于簽訂該居間合同當(dāng)時(shí)支付定金2萬(wàn)元。該居間合同簽訂當(dāng)時(shí)，上訴人亦支付了2萬(wàn)元定金，此2萬(wàn)元定金的性質(zhì)應(yīng)認(rèn)定為簽約保證金。雙方以書面形式確定購(gòu)房首付款的數(shù)額，要求劉先生最遲于2006年9月2日訂立合同時(shí)支付30萬(wàn)元購(gòu)房首付款，對(duì)此，雙方均認(rèn)可，這是雙方真實(shí)意思表示，對(duì)雙方均具有約束力。時(shí)至2004年12月20日上午，劉先生向中介公司明確表示無法湊足30萬(wàn)元購(gòu)房首付款，中介公司據(jù)此將該意思表示轉(zhuǎn)達(dá)給了陳先生，陳先生以此作出判斷，后出差外地，并非惡意不履行合同，屬于事出有因，故導(dǎo)致最終未能簽訂買賣合同不能完全歸咎于陳先生。

通過上面的案例，可以看出，法院作出判斷的依據(jù)是基于劉先生的明確不能履行的意思表示，也就是說劉先生變更了合同的主要條款，而對(duì)于該變更，陳先生也于認(rèn)可，但是對(duì)于變更后的條款沒有達(dá)成一致，所以雙方均不承擔(dān)責(zé)任。

下面結(jié)合上面的案例來簡(jiǎn)單論述一下哪些情況下可以解除房地產(chǎn)買賣居間合同而不用承擔(dān)違約責(zé)任。

二手房買賣過程都要經(jīng)過訂立居間協(xié)議，簽訂買賣合同的過程，訂立居間協(xié)議的過程主要是為了確定買賣意向，所以居間合同更側(cè)重的對(duì)于將來訂立買賣合同的條件和時(shí)間的約定，根據(jù)我們多年辦案的經(jīng)驗(yàn)，大部分二手房買賣糾紛是在這個(gè)時(shí)候出現(xiàn)的。

那么什么時(shí)候可以要求對(duì)方承擔(dān)違約責(zé)任，什么情況下雙方均不存在違約，如何界定就顯得尤為重要，這也是房產(chǎn)交易雙方最關(guān)心的問題，處理該類問題的關(guān)鍵是看是否存在主觀惡意，如果是雙方均有訂立買賣合同的主觀意愿，但是對(duì)于買賣合同的主要條款不能達(dá)成一致，導(dǎo)致買賣合同無法訂立的，那么就不存在任何一方違約，雙方均不承擔(dān)責(zé)任，收取的定金予以返還。

但是很多人會(huì)利用法律賦予的權(quán)利采取惡意規(guī)避法律的方式達(dá)到自己不購(gòu)買的目的，因此這就需要雙方在訂立合同時(shí)將有關(guān)條款盡量明細(xì)，防止對(duì)方“鉆空子”。

不能達(dá)成一致主要包括下面幾種情況：

一、居間合同對(duì)于簽約時(shí)間未約定清楚。

對(duì)于簽約時(shí)間約定不清，就沒有辦法確定何時(shí)簽約，如果一方予以拖延，對(duì)于另一方來講很難主張?jiān)摲綈阂獠宦男校@容易給對(duì)方鉆空子，因此居間合同中一定要約定清楚具體哪一天簽約。

二、居間合同對(duì)于付款時(shí)間和數(shù)額約定不清楚。

買賣合同中必然要約定何時(shí)付款，如何付款，如果居間合同中對(duì)于該問題不能談清楚，那么訂立居間合同時(shí)，蓄意違約一方就會(huì)肆意提高付款條件，提出對(duì)方可能無法接受的條件，以合理的方式規(guī)避簽約義務(wù)，導(dǎo)致買賣合同無法簽訂而不用承擔(dān)定金罰責(zé)的責(zé)任。

三、房產(chǎn)過戶和交付時(shí)間約定不清。

跟上述第二點(diǎn)相同，這也是將來買賣合同的主要條款。必然要進(jìn)行商談的，即使居間合同對(duì)此約定不清也要約定一個(gè)大概的合理期間，這樣將來協(xié)商也有的放矢。

四、基于未能對(duì)房屋進(jìn)行實(shí)地考察而協(xié)商不成。

每個(gè)人對(duì)于房屋的看重點(diǎn)不同，如果僅僅知道房屋的結(jié)構(gòu)朝向，但是沒有實(shí)地去看過房屋，就草率的訂立居間合同，那么將來看到房子后，發(fā)現(xiàn)房子的某些地方不滿意，或者房屋存在一定的質(zhì)量問題，可能影響到對(duì)于簽約的判斷，這是對(duì)于交付房屋不能達(dá)成一致，也可以構(gòu)成不能協(xié)商一致的合理理由。

第五、嚴(yán)格執(zhí)行居間協(xié)議，對(duì)于簽約內(nèi)容不能反復(fù)。

一旦反復(fù)就會(huì)導(dǎo)致合同條款的變更，變更后如果不能重新確立，那么屬于雙方對(duì)于合同條款沒有達(dá)成一致，那么也無所謂違約。