十一、問：建筑區(qū)劃內的車位、車庫屬于業(yè)主的嗎?

答：物權法規(guī)定，建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。

建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。

如果是占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。

按照最高人民法院的司法解釋，所謂的“應當首先滿足業(yè)主的需要”指的是建設單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈或者出租等方式處分給業(yè)主的。

而所稱配置比例是指規(guī)劃確定的建筑區(qū)劃內規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫與房屋套數的比例。

十二、問：哪些事項需要由業(yè)主共同決定?

答：物權法規(guī)定，下列事項由業(yè)主共同決定：

1、制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則;

2、制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規(guī)約;

3、選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員;

4、選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人;

5、籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金;

6、改建、重建建筑物及其附屬設施;

7、有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

決定前款第五項和第六項規(guī)定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數三分之二以上的業(yè)主同意。

決定前款其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數的業(yè)主同意。

業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。

如果業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。

要注意的是，如果業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害其合法權益或者違反了法律規(guī)定的程序為由，依據物權法的規(guī)定請求人民法院撤銷該決定的，應當在知道或者應當知道業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出決定之日起一年內行使。

十三、問：不動產和動產可以共有嗎，什么是按份共有，什么是共同共有?

答：物權法規(guī)定，不動產或者動產可以由兩個以上單位、個人共有。共有包括按份共有和共同共有。

按份共有人對共有的不動產或者動產按照其份額享有所有權。

共同共有人對共有的不動產或者動產共同享有所有權。

共有人按照約定管理共有的不動產或者動產;沒有約定或者約定不明確的，各共有人都有管理的權利和義務。

處分共有的不動產或者動產以及對共有的不動產或者動產作重大修繕的，應當經占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。

對共有物的管理費用以及其他負擔，有約定的，按照約定;沒有約定或者約定不明確的，按份共有人按照其份額負擔，共同共有人共同負擔。

十四、問：對共有的不動產和動產，如何要求分割?

答：我國物權法規(guī)定，如果共有人約定不得分割共有的不動產或者動產，以維持共有關系的，應當按照約定，但共有人有重大理由需要分割的，可以請求分割。

沒有約定或者約定不明確的，按份共有人可以隨時請求分割，共同共有人在共有的基礎喪失或者有重大理由需要分割時可以請求分割。

如果因分割對其他共有人造成損害的，應當給予賠償。

同時，共有人可以協商確定分割方式。達不成協議，共有的不動產或者動產可以分割并且不會因分割減損價值的，應當對實物予以分割;難以分割或者因分割會減損價值的，應當對折價或者拍賣、變賣取得的價款予以分割。

十五、問：對于無權處分的不動產或動產，受讓人可以取得所有權等物權嗎?

答：物權法規(guī)定，如果無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回;

但是除法律另有規(guī)定外，如果符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：

1、受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的;

2、以合理的價格轉讓;

3、轉讓的不動產或者動產依照法律規(guī)定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。

受讓人依照前款規(guī)定取得不動產或者動產的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。

當事人善意取得其他物權的，參照上述規(guī)定。

善意受讓人取得動產后，該動產上的原有權利消滅，但善意受讓人在受讓時知道或者應當知道該權利的除外。

十六、問：物權法對遺失物如何處理?

答：物權法規(guī)定，所有權人或者其他權利人有權追回遺失物。

如果該遺失物通過轉讓被他人占有的，權利人有權向無處分權人請求損害賠償，或者自知道或者應當知道受讓人之日起二年內向受讓人請求返還原物，但受讓人通過拍賣或者向具有經營資格的經營者購得該遺失物的，權利人請求返還原物時應當支付受讓人所付的費用。權利人向受讓人支付所付費用后，有權向無處分權人追償。

拾得遺失物，應當返還權利人。拾得人應當及時通知權利人領取，或者送交公安等有關部門。

有關部門收到遺失物，知道權利人的，應當及時通知其領取;不知道的，應當及時發(fā)布招領公告。

拾得人在遺失物送交有關部門前，有關部門在遺失物被領取前，應當妥善保管遺失物。因故意或者重大過失致使遺失物毀損、滅失的，應當承擔民事責任。

權利人領取遺失物時，應當向拾得人或者有關部門支付保管遺失物等支出的必要費用。

權利人懸賞尋找遺失物的，領取遺失物時應當按照承諾履行義務。

拾得人侵占遺失物的，無權請求保管遺失物等支出的費用，也無權請求權利人按照承諾履行義務。

遺失物自發(fā)布招領公告之日起六個月內無人認領的，歸國家所有。

另物權法也規(guī)定，拾得漂流物、發(fā)現埋藏物或者隱藏物的，參照拾得遺失物的有關規(guī)定。

十七、問：建設用地使用權人有權處分建設用地使用權嗎?

答：我國物權法規(guī)定，建設用地使用權人有權將建設用地使用權轉讓、互換、出資、贈與或者抵押，但法律另有規(guī)定的除外。

另外，建設用地使用權轉讓、互換、出資、贈與或者抵押的，當事人應當采取書面形式訂立相應的合同。使用期限由當事人約定，但不得超過建設用地使用權的剩余期限。

建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的，應當向登記機構申請變更登記。

如果建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的，附著于該土地上的建筑物、構筑物及其附屬設施一并處分。

同時物權法也規(guī)定，建筑物、構筑物及其附屬設施轉讓、互換、出資或者贈與的，該建筑物、構筑物及其附屬設施占用范圍內的建設用地使用權一并處分。

十八、問：住宅建設用地使用權期間屆滿的，該怎么辦?

答：物權法規(guī)定，住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期。

但是要注意的是，非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定;沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。

十九、問：什么是宅基地使用權?

答：物權法規(guī)定，宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利，有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施。

宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規(guī)定。

宅基地因自然災害等原因滅失的，宅基地使用權消滅。對失去宅基地的村民，應當重新分配宅基地。

已經登記的宅基地使用權轉讓或者消滅的，應當及時辦理變更登記或者注銷登記。

二十、問：什么是地役權?

答：我國物權法規(guī)定，地役權人有權按照合同約定，利用他人的不動產,以提高自己的不動產的效益。

前款所稱他人的不動產為供役地，自己的不動產為需役地。

設立地役權，當事人應當采取書面形式訂立地役權合同。

地役權合同一般包括下列條款：

(一)當事人的姓名或者名稱和住所;

(二)供役地和需役地的位置;

(三)利用目的和方法;

(四)利用期限;

(五)費用及其支付方式;

(六)解決爭議的方法。

要注意的是，地役權自地役權合同生效時設立。當事人要求登記的，可以向登記機構申請地役權登記;未經登記，不得對抗善意第三人。

權的期限由當事人約定，但不得超過土地承包經營權、建設用地使用權等用益物權的剩余期限。

如果土地所有權人享有地役權或者負擔地役權的，設立土地承包經營權、宅基地使用權時，該土地承包經營權人、宅基地使用權人繼續(xù)享有或者負擔已設立的地役權。

但是，如果土地上已設立土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權等權利的，未經用益物權人同意，土地所有權人不得設立地役權。