一、售樓廣告有法律效力嗎

樓書廣告中涉及有關房屋、居住環境、作為公共分攤部分、與生活相關的設施等能夠構成交易條件的事項理應成為合同的組成部分。若合同雙方未在合同中形成對廣告所涉及的且應當構成交易條件的內容予以排除的，則就構成對締約方之有效的要約。在事實上，雙方當事人在合同條款外的對交易條件所做的陳述、承諾、說明等與合同條款內容構成一個完整的交易條件。不能夠因為沒有寫入合同條款就不對雙方具有約束力。

商品房售樓廣告的內容沒有在商品房預售合同中約定，但符合下列情形之一的，該廣告內容具有法律約束力。

1、?向購房者提供優惠條件或贈送禮品的許諾。

2、?對商品房外墻或共用部分裝飾標準的告示。

3、?對商品房個組成部分或共用部分使用功能質量的陳述。

4、?對商品房周圍環境質量做出的具有明確的公建指標的說明。

5、?其他載有明確指標的說明。

未訂入商品房買賣合同的銷售廣告和宣傳資料成為合同內容，必須同時具備以下兩個要件：

1、銷售廣告和宣傳資料中對房屋以及相關設施所作的說明和允諾具體確定;

2、銷售廣告和宣傳資料中對房屋及相關設施所作的說明和允諾對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響。

二、售樓廣告的效力如何認定

按照《房地產廣告發布暫行規定》對房地產廣告的具體內容作了規范，具體為：

1，房地產預售、銷售廣告必須載明下列事項，即開發企業的名稱、中介服務機構代理銷售的，應當載明該機構的名稱、預售、銷售許可證編號;

2，房地產廣告中涉及所有權或者使用權的，所有者或使用者應當有實際意義的完整的生產、生活空間;房地產廣告中對價格有表示的，應當清楚的表示為實際的銷售價格，明示價格的有效期限，房地產廣告涉及的交通商業、文化教育設施及其他市政條件等，如在規劃或建設中的，應當在廣告中加以注明，房地產廣告中不得利用其他項目形象、環境作為本項目的效果。房地產廣告中使用的建筑設計效果圖或模型照片的，應當在廣告中予以注明。

如果售樓廣告告中涉及有關房屋、居住環境、作為公共分攤部分、與生活相關的設施等能夠構成交易條件的事項理應成為合同的組成部分。若合同雙方未在合同中形成對廣告所涉及的且應當構成交易條件的內容予以排除的，則就構成對締約方之有效的要約。在事實上，雙方當事人在合同條款外的對交易條件所做的陳述、承諾、說明等與合同條款內容構成一個完整的交易條件，沒有寫入合同條款就不對雙方具有約束力。

三、商品房銷售廣告性質是什么

根據《合同法》第15條第1款規定，商業廣告在原則上是一種要約邀請，一般情況下不能將未訂立合同中的宣傳廣告內容作為合同內容看待。但由于近年來，出賣人利用廣告做過分夸大宣傳，誘騙買受人訂立購房合同，但事后卻不予兌現，這也是商品房投訴率逐年上升的主要原因。但由于商業廣告、宣傳資料一般只能作為邀請處理，只要在合同中未有約定，便很難追究出賣人的責任。基于此，要求廣告對出賣人有所約束，是非常必要的。而《商品房買賣解釋》第3條民卻將某些下去哦售廣告和選欻你聊視為合同的一部分。該條規定：商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但實處**酒店商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋人格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為買賣合同的內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。對于該條的適用，應把握以下幾點：

(一)?所做說明及允諾具體確定，即有明確具體的交房標準、交房日期、設備品牌、外觀形象，確定的小區規劃目標、配套設施，對于一些虛幻的描述，如“成功人士的選擇”、“坐搖籃繁華”、“具有無限的升值潛力”等，則顯然不符合這一特征，不能作為要約內容對待。

(二)?廣告的內容是對商品房開發范圍內的房屋及相關設施所做的說明和允諾，包括作為買賣合同標的物的房屋本身的位置、朝向、戶型、結構、空間尺寸，設備安裝的數量、品牌，住宅小區的規劃、配套設施等，對于開發范圍外的描述，一則并不能由出賣人控制，二則這些描述的真偽買受人只要現場觀察一下或有關規劃部門咨詢一下即可了解，廣告應允許出賣人作細微的夸張或過分虛假的描述，這些開發范圍外的宣傳即屬此類，買受人應對此描述負有鑒別的義務，否則應為自己的疏忽大意承擔責任。

(三)?對商品房買賣合同的訂立和價格的確定具有重大影響，即廣告內容不僅對購房人具有重大的心理誘惑，對買賣合同的訂立產生重要的影響，而且屬于房屋價格的構成要件，如優惠購買的折扣、隨房贈送的附屬設施，免費或優惠享受的配套設施，房屋的質量、環境和設備品牌的說明和允諾。

綜上所述我們可以清楚知道，商品房售樓廣告，符合一定情形的廣告內容具有法律約束力。對于售樓廣告效力的認定包括了載明該機構的所有標識，以及使用的圖片或者設計在廣告中予以注明。如果您還有其他不清楚的地方需要找律師咨詢，請咨詢律霸網的專業律師，他們會為您解答。

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