寧波農房未過戶遇拆遷怎么辦

讀者朱某來信稱，其于2003年向陳某購買了一套自建房，由于當時陳某只取得了該房屋范圍內的土地使用權，未能辦理房產證。后來，朱某將國有土地使用權變更為他的名字，但一直未辦理房屋所有權證。今年，該地段征地拆遷，拆遷部門要與陳某簽訂拆遷安置補償合同，陳某以未過戶為由將朱某排除在拆遷補償之外，朱某問：對此，他該怎么辦?

朱某可起訴陳某要求其協助辦理土地使用權及房屋所有權過戶登記、或要求解除合同追究其違約責任，以維護自己的合法權益。相關問題分析如下：

《城市房地產轉讓管理規定》第7條規定：“房地產轉讓，應當按照下列程序辦理：……(二)房地產轉讓當事人在房地產轉讓合同簽訂后30日內持房地產權屬證書、當事人的合法證明、轉讓合同等有關文件向房地產所在地的房地產管理部門提出申請，并申報成交價格；……”由此可知，雙方當事人均有辦理轉讓登記的義務，共同辦理房地產轉讓手續是陳某的法定義務。

此外，《中華人民共和國合同法》第94條、第97條分別規定：“有下列情形之一的，當事人可以解除合同：……(三)當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行；(四)當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的……”，“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失。”因此，朱某可以陳某企圖獨享拆遷補償費用，其行為表明其不愿履行共同辦理過戶登記義務為由，或以陳某不履行義務致使不能實現房屋所有權轉讓之合同目的為由，向法院起訴要求解除其與陳某之間的房地產買賣合同，同時要求陳某承擔違約責任，賠償相關損失。

房屋拆遷的補償方式有哪些

貨幣補償

貨幣補償是通過不同的法定依據由專業的評估機構對被拆遷房屋進行專業的估價，生成有據可循的多遠組成的補償金額。以下介紹三種法定評估依據：

1、市場評估價。

市場評估價是指被拆遷房屋的房地產市場價格，是由符合規定的專業估價機構，根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產價格因素的基礎上，對房地產在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的活動。

2、商品房交易均價。

商品房交易均價是指同區域同類型普通住宅商品房交易平均價格，由相關部門每季度定期匯總測定并公布。

3、重置價。

重置價是指由估價機構采用估價時點的建筑材料和建筑技術，按估價時點的價格水平，判定出重新建造與估價對象具有同等功能效用的全新狀態的建筑物的正常價格。

上述三種價格都是拆遷補償的法定依據，但用途各有不同，在不同情形下分別適用。

產權置換

產權置換也被稱作產權調換，根據評估方法不同，有兩種置換方式。價值標準產權置換指的是依照法定程序，通過對被拆遷人房屋的產權價值進行評估，之后再以新建房屋的產權予以價值的等價置換。面積標準產權置換指的是以房屋建筑面積為基礎，在應安置面積內不結算差價的異地產權房屋調換。

產權置換分為兩種形式：

1、異地安置。異地安置是指由于開發商項目不涉及住宅或由于該地塊容積率原因，不能進行回遷安置，只能選擇在其他地塊上新建安置房，再通過產權的增減盡量以等價價值做到產權置換。

2、回遷安置。回遷安置是指開發商拆遷重建項目能夠完成回遷安置，通過產權置換比例完成回遷安置。

附：目前我國各大城市在拆遷補償上都有設定人均最低面積，如上海人均最低面積為22㎡，所以拆遷安置。

結合型補償

顧名思義，這種補償方式就是指既給貨幣補償又給產權置換。

由于我國城市化進程與其他諸多客觀因素，導致房價和地價的虛高，因此造成了諸多不能夠單單用貨幣補償或者產權置換解決的問題，所以就出現了貨幣補償和產權置換相結合的補償方式。

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