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寧波
房產買賣如何確定違約金
1、商品房買賣中的違約金該如何確定?
按照《合同法》規定，“當事人可以約定一方違約時，應根據違約情況向對方支付一定數額的違約金;也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法”。一般來說，當事人在確定購房合同違約金時，違約金數額不應過高，通常不得超過實際損失的百分之三十。
2、開發商若惡意違約或實施欺詐行為致使合同無效的話，違約金該如何確定?
如果開發商惡意違約或者實施欺詐行為，除了返還購房者已付房款及利息，并賠償損失外，還應支持購房者不超過已付購房款一倍的違約金要求，即只要購房者要求的違約金沒有超過100%，購房者要求多少就支持多少。
3、當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應如何處理?
通常來說，如果合同中對此情況有約定的，那就按照合同的約定來處理。如果合同沒有約定的，只要當事人能舉出證據說明其違約行為給對方造成損失的具體數額，則違約金按照是否超過實際損失的30%為限進行適當調整。
4、購房者在哪些情況下可獲雙倍賠償?
按照規定，若出現以下情形，導致合同目的不能實現或導致合同無效，又或者合同被撤銷、解除的，買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：
(1)商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人，便將該房屋抵押給第三人或出賣給第三人;
(2)出賣人故意隱瞞未取得商品房預售許可證的事實或者提供虛假商品房預售許可證明;
(3)出賣人故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或為拆遷補償安置房屋的事實;
(4)出賣人故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實;
(5)房屋面積誤差比絕對值超3%，買受人可請求解除合同、返還已付購房款及利息;買受人同意繼續履行合同，且房屋面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款由買受人按照約定價格補足，超出3%部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人;房屋面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。
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