滬房地資[2001]0673號(hào)

為貫徹實(shí)施《上海市城市房屋拆遷管理實(shí)施細(xì)則》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《細(xì)則》)現(xiàn)就有關(guān)問(wèn)題提出以下實(shí)施意見(jiàn)：

一、關(guān)于拆遷計(jì)劃和拆遷方案的具體內(nèi)容

拆遷計(jì)劃和拆遷方案應(yīng)當(dāng)包括以下主要內(nèi)容：(1)拆遷四至范圍;(2)拆遷房屋總建筑面積(分別列出居住房屋與非居住房屋的具體數(shù)量，公房、私房、宗教產(chǎn)和代管產(chǎn)的具體數(shù)量);(3)拆遷戶(hù)數(shù);(4)拆遷期限;(5)拆遷基地分期實(shí)施拆遷的情況;(6)拆遷補(bǔ)償安置資金總額的預(yù)算;(7)申請(qǐng)拆遷許可證時(shí)首期補(bǔ)償安置資金到位數(shù)額、安置房屋的價(jià)值量，及后續(xù)資金分期到位計(jì)劃;(8)實(shí)施拆遷的方式。

二、關(guān)于申請(qǐng)拆遷許可證需提供的材料

建設(shè)單位申請(qǐng)拆遷許可證時(shí)，應(yīng)當(dāng)提供《細(xì)則》第十二條第二款規(guī)定的文件，還需要提供下列材料：

1、拆遷人的身份證明文件;

2、拆遷基地綜合情況表;

3、自行拆遷的，應(yīng)當(dāng)提供本單位工作員取得的上海市房屋拆遷工作人員上崗證;委托拆遷的，應(yīng)當(dāng)提供拆遷委托合同、拆遷實(shí)施單位資格證書(shū);

4、標(biāo)明拆遷范圍的1/500地形圖一份，以及拆遷范圍1/500空白地形圖一式四份。

以出讓方式取得土地使用權(quán)的建設(shè)單位提交《上海市國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》的，可以作為提交《細(xì)則》第十二條第二款(一)、(二)、(三)項(xiàng)規(guī)定的有關(guān)文件。

除重大市政建設(shè)項(xiàng)目外，拆遷基地跨兩個(gè)以上的區(qū)、縣時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)分別向所在地區(qū)、縣房地局提供所需材料。

三、關(guān)于拆除房管部門(mén)依法代管房屋應(yīng)事先征求意見(jiàn)的程序

拆除房管部門(mén)依法代管房屋的，建設(shè)單位在申請(qǐng)房屋拆遷許可證前，應(yīng)當(dāng)書(shū)面征求上海市人民政府落實(shí)私房政策領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室的意見(jiàn)。

四、關(guān)于房屋拆遷范圍的劃定

區(qū)、縣房地局核發(fā)房屋拆遷許可證時(shí)，應(yīng)當(dāng)附地形圖并統(tǒng)一用藍(lán)線(xiàn)劃定具體的拆遷范圍，并蓋上區(qū)、縣房地局公章。所劃范圍應(yīng)當(dāng)依據(jù)規(guī)劃管理部門(mén)核發(fā)的建設(shè)用地規(guī)劃許可證和土地管理部門(mén)核發(fā)的用地批準(zhǔn)文件確定。由于規(guī)劃紅線(xiàn)穿越，影響房屋連接體安全或者使用功能，經(jīng)區(qū)、縣房地局審核確須一并拆除的，可以在劃定拆遷范圍時(shí)一并劃入，但超出用地批準(zhǔn)范圍的土地，拆遷人不得占用。

五、關(guān)于房屋拆遷裁決受理時(shí)間的計(jì)算

《細(xì)則》第二十四條中所指的裁決申請(qǐng)，是指符合受理要件的申請(qǐng)。申請(qǐng)房屋拆遷裁決的資料不全的，裁決機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)告知申請(qǐng)人補(bǔ)齊，收到申請(qǐng)的時(shí)間從申請(qǐng)人補(bǔ)齊資料之日起開(kāi)始計(jì)算。

六、關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓

《細(xì)則》第二十九條中建設(shè)項(xiàng)目在拆遷期限內(nèi)發(fā)生轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑧?yīng)當(dāng)經(jīng)區(qū)、縣房地局同意，是指建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓前，拆遷人應(yīng)當(dāng)將拆遷基地的拆遷實(shí)施情況、補(bǔ)償安置協(xié)議及裁決的履行情況報(bào)拆遷管理部門(mén);有意受讓建設(shè)項(xiàng)目的單位應(yīng)當(dāng)提供補(bǔ)償安置資金存款證明及安置用房證明，先行征得拆遷管理部門(mén)同意。轉(zhuǎn)讓人與受讓人在轉(zhuǎn)讓建設(shè)項(xiàng)目后，應(yīng)當(dāng)?shù)皆税l(fā)房屋拆遷許可證的部門(mén)辦理房屋拆遷許可證的變更手續(xù)。

七、關(guān)于拆遷居住和非居住兼用房屋的補(bǔ)償安置

拆除居住和非居住兼用的房屋，補(bǔ)拆遷人或房屋承租人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)模梢园凑站幼∮媒ㄖ娣e和非居住用建筑面積分別計(jì)算貨幣補(bǔ)償款;被拆遷人或房屋承租人選擇價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)房屋調(diào)換的，應(yīng)當(dāng)按照上述貨幣補(bǔ)償款，用居住房屋進(jìn)行調(diào)換并結(jié)算差價(jià);被拆遷人或房屋承租人選擇面積標(biāo)準(zhǔn)房屋調(diào)換的，應(yīng)當(dāng)將居住用建筑面積和非居住用建筑面積合并計(jì)算為居住用建筑面積，進(jìn)行補(bǔ)償安置。

八、關(guān)于公有居住房屋承租人在本市的常住戶(hù)口已注銷(xiāo)的，補(bǔ)償安置協(xié)議簽訂主體的確定。

租用公房憑證中記載的公房承租人在本市常住戶(hù)口已注銷(xiāo)的，由按照《上海市房屋租賃條例》的規(guī)定可以繼續(xù)承租該公房的同住人簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議;同住人有多人的，應(yīng)協(xié)商確定簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議的代表。無(wú)同住人的，由按照《上海市房屋租賃條例》的規(guī)定可以繼續(xù)承租該公房的本市居民簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議。

九、關(guān)于同住人的界定

《細(xì)則》第五十四條中的同住人，是指在被拆遷居住房屋處有本市常住人口，拆遷許可證核發(fā)之日時(shí)在該房屋處已實(shí)際居住生活一年以上(特殊情況除外)，且本市無(wú)其他住房或者雖有其他住房但居住困難的人。結(jié)婚、出生可以不受上述居住一年和他處有無(wú)住房條件的限制。

十、關(guān)于房屋使用人的界定

《細(xì)則》中所指的房屋使用人，是指實(shí)際占用房屋的單位和個(gè)人。

十一、關(guān)于執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的私有出租居住住房屋的界定

《細(xì)則》中所稱(chēng)的執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的私有出租居住房屋，包括由房管部門(mén)代理經(jīng)租的私有居住房屋、落實(shí)私房政策后由房管部門(mén)代為經(jīng)租的居住房屋，以及1983年12月17日《城市私有房屋管理?xiàng)l例》實(shí)施前已經(jīng)建立租賃關(guān)系，執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)，且租賃關(guān)系延續(xù)至今的私有出租居住房屋。

拆遷執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的私有出租居住房屋，拆遷人應(yīng)當(dāng)以被拆遷人、房屋承租人提供的下列材料作為認(rèn)定依據(jù)：

1、當(dāng)時(shí)的房屋租賃協(xié)議;

在2001年11月1日以前租用公房憑證中已有記載的、用于居住并已計(jì)算收取租金的閣樓，高度在1.2米至1.7米的部分，按照實(shí)際居住面積的一半及上款規(guī)定的換算系數(shù)計(jì)算建筑面積;

1.7米以上的部分，按照實(shí)際居住面積及上款規(guī)定的換算系數(shù)計(jì)算建筑面積。其他情形的閣樓，不計(jì)算建筑面積。

十二、關(guān)于非居住房屋的界定

2、租金交納證明

3、1983年12月17日前，已有承租人戶(hù)口報(bào)在被拆除房屋內(nèi)的證明。

十三、關(guān)于被拆除房屋的建筑面積的認(rèn)定

房屋建筑面積，以房地產(chǎn)權(quán)證記載的建筑面積為準(zhǔn)。無(wú)房地產(chǎn)權(quán)證的，以相關(guān)批準(zhǔn)文件記載的建筑面積為準(zhǔn)，實(shí)際建筑面積小于相關(guān)批準(zhǔn)文件記載的建筑面積的，以實(shí)際建筑面積為準(zhǔn)。相關(guān)批準(zhǔn)文件未記載建筑面積，或者雖無(wú)批準(zhǔn)文件但在1981年以前已經(jīng)建造用于居住的房屋，以有資質(zhì)的房地產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)實(shí)地丈量的建筑面積為準(zhǔn)。

承租的公有非居住房屋，以房屋租賃合同記載的建設(shè)面積為準(zhǔn)。承租的公有居住房屋，以租用公房憑證所記載的建筑面積為準(zhǔn);租用公房憑證記載的是居住面積的，按下表所列的換算系數(shù)計(jì)算建筑面積：

房屋類(lèi)型公寓獨(dú)立住宅新里住宅新公房(有電梯成套)新公房(無(wú)電梯成套)新公房(無(wú)電梯不成套)“兩萬(wàn)戶(hù)”新公房舊里住宅簡(jiǎn)屋

換算系數(shù)2.061.831.822.001.981.941.651.541.25

《細(xì)則》中非居住房屋，按照下列規(guī)定予以認(rèn)定：

1、原始計(jì)劃為非居住房屋，延續(xù)至拆遷時(shí)仍作為非居住房屋作用的，可以認(rèn)定為非居住房屋;

2、公房承租人與所有人簽訂了公有非居住房屋租賃合同，建立了公有非居住房屋租賃關(guān)系的，可以認(rèn)定為非居住房屋。

3、房地產(chǎn)權(quán)證記載的權(quán)利人為單位，可以認(rèn)定為非居住房屋，但原始設(shè)計(jì)為居住房屋以及實(shí)際用作職工或者職工家庭居住使用的除外;

4、原始設(shè)計(jì)為居住房屋，經(jīng)市或區(qū)(縣)房地局批準(zhǔn)居住房屋改變?yōu)榉蔷幼∮猛镜模梢哉J(rèn)定為非居住房屋。但在2001年11月1日以前，已經(jīng)以居住房屋作為經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所并領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照的，可以認(rèn)定為非居住房屋：

在2001年11月1日以后，以居住房屋作為經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所并領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照，未經(jīng)市或區(qū)(縣)房地局批準(zhǔn)居住房屋改變?yōu)榉蔷幼∮猛镜模徽J(rèn)定為非居住房屋。

區(qū)、縣勞動(dòng)部門(mén)核發(fā)《非正規(guī)就業(yè)許可證》，以及區(qū)、縣民政部門(mén)或街道核發(fā)《社區(qū)服務(wù)證》的持證人所使用的居住房屋，不認(rèn)定為非居住房屋。

十四、關(guān)于停產(chǎn)、停業(yè)補(bǔ)償?shù)倪m用范圍和標(biāo)準(zhǔn)

《細(xì)則》第四十五條規(guī)定的因拆遷造成停產(chǎn)、停業(yè)適當(dāng)補(bǔ)償，是指拆遷非居住房屋中用于生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)的房屋，由拆遷人給予被拆遷人或者房屋承租人的適當(dāng)補(bǔ)償。補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)按被拆除房屋建筑面積每平方米300～400元，由拆遷當(dāng)事人協(xié)商確定。

十五、關(guān)于被拆遷人或者房屋承租人拒絕評(píng)估的處理

在房屋拆遷中，房屋所有人或承租人不提供相關(guān)資料、拒絕評(píng)估人員實(shí)地勘察，致使房屋評(píng)估無(wú)法正常進(jìn)行的，估價(jià)機(jī)構(gòu)可參照被拆除房屋同區(qū)域、同建筑類(lèi)型的房屋進(jìn)行評(píng)估。當(dāng)事人對(duì)房屋評(píng)估結(jié)果有異議的，可以按《細(xì)則》第五十三條的規(guī)定申請(qǐng)鑒定。

十六、關(guān)于委托評(píng)估的范圍

適用市場(chǎng)單價(jià)計(jì)算補(bǔ)償安置款，且被拆除居住房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)單價(jià)明顯低于最低補(bǔ)償單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的，可以不評(píng)估。

適用評(píng)估單位計(jì)算補(bǔ)償安置款的，應(yīng)當(dāng)評(píng)估;但拆遷當(dāng)事人協(xié)商一致的，可以不評(píng)估。

用于價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)房屋調(diào)換的安置房屋應(yīng)當(dāng)評(píng)估。

十七、新老政策銜接

2001年11月1日以后取得房屋拆遷許可證的拆遷基地，適用新《細(xì)則》。

2001年1月1日以前取得房屋拆遷許可證的拆遷基地，新老政策銜接按下列規(guī)定執(zhí)行：

1、補(bǔ)償安置方式和標(biāo)準(zhǔn)及拆遷私房的征詢(xún)意見(jiàn)程序適用老辦法。

2、拆遷當(dāng)事人簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議后，被拆遷人或者房屋承租人未按時(shí)搬遷的，不適用限遷、強(qiáng)遷，拆遷人應(yīng)當(dāng)通過(guò)民事訴訟程序解決糾紛。

3、作出裁決后，被拆遷人和房屋承租人未按時(shí)搬遷的，不適用限遷，區(qū)縣房地局應(yīng)當(dāng)直接申請(qǐng)區(qū)縣人民政府強(qiáng)制執(zhí)行。

4、11月1日前已經(jīng)受理裁決申請(qǐng)的，應(yīng)當(dāng)在本文下發(fā)之日起三十日內(nèi)作出裁決。

11月1日以后受理裁決申請(qǐng)的，適用新《細(xì)則》。

5、延長(zhǎng)拆遷期限、變更拆遷范圍、轉(zhuǎn)讓建設(shè)項(xiàng)目等其他程序，均適用新《細(xì)則》。

二○○一年十二月一日