(一)哪些買房手續(xù)最不該辦

1.父母為子女結(jié)婚購房未留憑據(jù)

在現(xiàn)實(shí)生活中，父母為子女結(jié)婚購房出資的現(xiàn)象普遍存在，為使這種善良的親情付出日后不致受傷害，父母在出資時(shí)保留必要的憑據(jù)是非常重要的。而這種憑據(jù)，視不同的情形，憑據(jù)所載明的內(nèi)容亦為不一。

根據(jù)《婚姻法解釋二》第22條之規(guī)定，父母為子女結(jié)婚購房出資，若是在婚前的出資，視為對(duì)自己子女的個(gè)人贈(zèng)與，有證據(jù)表明贈(zèng)與給雙方的除外;若是在婚后出資，則該出資視為對(duì)雙方的贈(zèng)與，有證據(jù)表明贈(zèng)與給一方的除外。為此，父母的出資根據(jù)其本身的意愿不同，應(yīng)保留不同的憑據(jù)內(nèi)容。一般有四種意思表示：一是父母在子女婚前購房出資，只贈(zèng)與給自己的子女一方，則保留出資證明即可，如付款發(fā)票、收款收據(jù)、錄音錄像、證人證言、銀行取款(轉(zhuǎn)賬)證明;二是父母在子女婚后購房出資，而子女與其配偶對(duì)該房屋的權(quán)利是按比例享有，父母只贈(zèng)與給自己子女一方的，除了保留上述出資證明外，還要有明確的贈(zèng)與給自己子女一方的合同，對(duì)方在贈(zèng)與合同上簽字的效力更佳;三是父母在子女婚后購房出資，該房屋屬于子女的夫妻共同財(cái)產(chǎn)，父母要求日后將出資返還的，父母應(yīng)要求子女出具借條，而借條的效力以子女的配偶簽字確認(rèn)為準(zhǔn);四是無論是在子女婚前或婚后購房出資，父母希望享有相應(yīng)的財(cái)產(chǎn)權(quán)利的，應(yīng)作為共同購房人。

2.以他人名義購房

在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，很多夫婦會(huì)出于各種條件使然，以他人的名義購房。此類財(cái)產(chǎn)的購置方式，在各種財(cái)產(chǎn)的持有風(fēng)險(xiǎn)中是最高的。根據(jù)現(xiàn)行《物權(quán)法》的規(guī)定，房屋所有權(quán)證是證明房屋產(chǎn)權(quán)的唯一合法憑證。對(duì)于意欲取得房屋所有權(quán)的夫婦而言，以他人名義購房，很容易導(dǎo)致“竹籃打水一場(chǎng)空，賠了夫人又折兵”。

特別是如經(jīng)濟(jì)適用房的購置，小產(chǎn)權(quán)房的購置，依據(jù)各地的住房政策，此類房屋只得由當(dāng)?shù)鼐用褓徺I。外地居民看中了房屋相對(duì)商品房而言低廉的價(jià)格，便想方設(shè)法找到符合購房資格的人代買，一旦發(fā)生婚姻關(guān)系爭(zhēng)議，離婚時(shí)無法進(jìn)行分割不說，大量的事例表明，名義購房人事后的反悔，侵占房屋不肯變更房屋產(chǎn)權(quán)或反倒要求實(shí)際購房人騰房的風(fēng)險(xiǎn)依然存在。

3.以子女名義購房

在現(xiàn)實(shí)生活條件下，很多夫婦基于子女的上學(xué)、就業(yè)的便利條件(買房可以上當(dāng)?shù)貞艏?，甚至以增加子女的擇偶成功系數(shù)，當(dāng)然，有的還會(huì)因不顯富為由，會(huì)以子女的名義購置房屋。促使采取此種情形購置房產(chǎn)的一個(gè)重要的誤區(qū)是以為以子女的名義買房，父母仍可以自由處置。

且不說隨著法制的不斷健全，戶籍管理逐漸完善，而讀書、求職的環(huán)境逐步寬松，戶籍對(duì)上學(xué)、就業(yè)的便利功能逐漸退出歷史的舞臺(tái)。單就權(quán)屬的確定來說，房屋所有權(quán)證是確定物權(quán)的唯一憑據(jù)，父母要自由處分子女名下的房屋在法律上根本行不通。為此，在房屋逐漸成為投資方式的今天，以子女名義購房無疑為自己的投資設(shè)下不必要的障礙。

4.婚前以一方名義購房未留憑據(jù)

先創(chuàng)業(yè)后成家，越來越成為時(shí)下年輕人的選擇。而基于社會(huì)競(jìng)爭(zhēng)壓力的激烈，婚前同居，共同創(chuàng)業(yè)，更為越來越多的戀人所認(rèn)同。婚前購置房產(chǎn)，即為共同創(chuàng)業(yè)的一個(gè)重要的目標(biāo)。

出于便利購房手續(xù)的辦理方便，如兩地分居，要以雙方的名義購房在實(shí)際的操作中會(huì)有諸多手續(xù)上的麻煩;或者是一方的收入相對(duì)較低，而另一方為主要的還款義務(wù)人，從尊重角度出發(fā)，以主要還款義務(wù)人為購買方;還有的，以對(duì)方名義買房作為愛心的表白。這些情形，從理性分析來看，當(dāng)然還考慮從事后的救濟(jì)角度來說，一些手續(xù)上的麻煩完全可以克服，或者是沒有必要。在愛情要考驗(yàn)越來越受到?jīng)_擊的今天，權(quán)利憑證的保留對(duì)于婚姻的維系來說同樣非常重要。

5.購二手房未及時(shí)過戶

二手房的交易相對(duì)期房來說，更為便捷。一是二手房本身的權(quán)利憑證是明確的，不存在商品房的開發(fā)中因開發(fā)商的相關(guān)報(bào)批手續(xù)不完備而導(dǎo)致房屋產(chǎn)權(quán)證無法辦理的風(fēng)險(xiǎn);二是二手房屬于現(xiàn)房，當(dāng)即就能交付使用;三是當(dāng)前的銀行放貸政策，對(duì)于現(xiàn)房的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估較小而價(jià)值明確，批貸手續(xù)相對(duì)便捷。為此，二手房交易的產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)，能夠在正常的工作日中辦理完畢。

由于未及時(shí)過戶，導(dǎo)致在離婚財(cái)產(chǎn)分割中因涉及第三者的權(quán)利而無法進(jìn)行分割。并且，現(xiàn)實(shí)中大量的案例表明，未及時(shí)過戶存在著簽訂購房合同的一方與產(chǎn)權(quán)人串通，惡意退房，導(dǎo)致配偶另一方的權(quán)利保護(hù)造成極大障礙，事后的救濟(jì)難以平衡實(shí)際的房屋增值損失。

(二)約定房屋分割應(yīng)注意什么

1.房屋地址準(zhǔn)確

婚姻財(cái)產(chǎn)約定中對(duì)于房屋權(quán)屬的分割，首先要明確的是房屋的地址坐落。若約定分配房屋的產(chǎn)權(quán)證還沒有頒發(fā)，只有與開發(fā)商簽訂的購房合同的，則婚姻財(cái)產(chǎn)約定中的地址描述要與購房合同上的地址描述一致;若產(chǎn)權(quán)證已頒發(fā)，則必須與產(chǎn)權(quán)登記證上的地址描述一致，并且加上房屋所有權(quán)登記證號(hào)。

地址描述不清，一個(gè)直接的后果就是協(xié)議約定不明確，給婚姻協(xié)議的效力確定帶來不必要的麻煩。特別是地名的規(guī)范相對(duì)滯后，如恰逢當(dāng)?shù)氐某鞘幸?guī)劃，原來的街道名稱、門牌號(hào)碼可能都將不復(fù)存在。因而，一個(gè)保險(xiǎn)的方式是，除了明確當(dāng)時(shí)的房屋所在街道、門牌號(hào)碼、具體院落樓層外，鄰居的產(chǎn)權(quán)人亦在協(xié)議上明確，對(duì)于日后的爭(zhēng)議還多了一個(gè)佐證。

2.產(chǎn)權(quán)比例要明確

夫妻間購置的房屋產(chǎn)權(quán)比例享有，若是在婚后購置，在沒有書面約定的情況下，一般是每人50%;可若房屋是婚前由一方或雙方共同購置，要想體現(xiàn)出資的不同，那么產(chǎn)權(quán)比例的明確約定是必要。即便房屋是在婚后購置，根據(jù)《婚姻法》第19條的規(guī)定，雙方亦可、以在婚姻財(cái)產(chǎn)約定中，對(duì)于各自所占的比例進(jìn)行清楚的約定。當(dāng)然，這種產(chǎn)權(quán)比例的約定，可以不與出資比例一致，只要夫妻雙方認(rèn)同即可。

對(duì)于房屋的婚姻財(cái)產(chǎn)約定的另一表現(xiàn)形式是，在購房合同中明確各自的產(chǎn)權(quán)比例。比如，雙方(無論是婚前，還是婚后)都作為購房合同的買方，在合同中附加上各自的產(chǎn)權(quán)比例。這樣，在開發(fā)商代為審辦產(chǎn)權(quán)證時(shí)，產(chǎn)權(quán)管理機(jī)關(guān)便會(huì)根據(jù)購房合同的約定，在產(chǎn)權(quán)證書上明確共有權(quán)人的產(chǎn)權(quán)比例。否則，產(chǎn)權(quán)證上雖注明了共有權(quán)人，但未明確產(chǎn)權(quán)比例時(shí)，只能認(rèn)定為每人一半。

3.離婚分配可定懲罰性約定

婚姻財(cái)產(chǎn)約定的功能，除涉及財(cái)產(chǎn)的享有規(guī)則外，還可以對(duì)婚姻的忠誠懲罰做出明確的約定。這種忠誠懲罰約定對(duì)于日后的過錯(cuò)追究，提供了一個(gè)明確的依據(jù)。

在現(xiàn)實(shí)的婚姻生活中，婚姻過錯(cuò)表現(xiàn)五花八門，傷害夫妻感情的事件以及損害后果各不相同。而《婚姻法》上規(guī)定的可追究過錯(cuò)責(zé)任賠償?shù)臈l件僅限于：重婚，有配偶者與他人同居，家庭暴力，虐待、遺棄家庭成員四種。這使得對(duì)于追究過錯(cuò)方責(zé)任的情形過于狹窄及懲罰性太輕，而實(shí)踐中也不易舉證。為便于夫妻雙方對(duì)忠誠性約定明確，在婚姻財(cái)產(chǎn)約定中，可以細(xì)化婚姻過錯(cuò)行為，并且對(duì)懲罰性后果予以明確，這樣在離婚責(zé)任追究時(shí)有據(jù)可依。

4.日期、署名不能少

一個(gè)完整的婚姻財(cái)產(chǎn)約定，除了約定的具體內(nèi)容外，夫妻雙方的簽字及日期填寫是必不可少的。否則，只能認(rèn)定為雙方的意思表示不完備，約定還未成立。

現(xiàn)實(shí)中大量的婚姻財(cái)產(chǎn)約定不規(guī)范，很多人以為協(xié)議系由一方親自書寫，自然是他的真實(shí)意思表示，日后發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，就可按該書具的“協(xié)議”執(zhí)行。其實(shí)不然。沒有署名的協(xié)議，最多只能認(rèn)定為一方或雙方曾就該事項(xiàng)做過商議，但最終未將商議的內(nèi)容進(jìn)行確認(rèn)，而不成立。沒有日期的協(xié)議，則會(huì)因協(xié)議的簽訂日期未明確，而導(dǎo)致協(xié)議仍未生效。

5.產(chǎn)權(quán)贈(zèng)與要過戶

婚姻財(cái)產(chǎn)約定中對(duì)于房屋權(quán)屬約定，常會(huì)出現(xiàn)一個(gè)問題是，房屋為一方的婚前財(cái)產(chǎn)而約定歸另一方所有，或共同所有。這種約定受法律保護(hù)，法源依據(jù)是《合同法》中的財(cái)產(chǎn)贈(zèng)與。但是，還應(yīng)該注意到，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的贈(zèng)與應(yīng)以產(chǎn)權(quán)過戶為準(zhǔn)。也即是說，婚姻財(cái)產(chǎn)約定中涉及一方婚前房屋約定為另一方所有，或共同所有時(shí)，應(yīng)及時(shí)到房屋管理部門辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)，否則，贈(zèng)與仍有可能隨時(shí)撤銷。

可能有人認(rèn)為，贈(zèng)與的房屋已實(shí)際交付使用，但我們要注意到，這種交付使用只是一種推定，并且是基于夫妻間共同生活的必然，而房屋產(chǎn)權(quán)證實(shí)際仍由一方保管。即便是產(chǎn)權(quán)證由另一方保管，那也是因婚姻生活中財(cái)產(chǎn)放置使然，從法律上來說，該產(chǎn)權(quán)證基于婚姻關(guān)系的人身依附性，并未脫離于對(duì)方的管理之下。

(三)房屋產(chǎn)權(quán)從什么地方把握

1.房屋產(chǎn)權(quán)歸屬

離婚財(cái)產(chǎn)分割時(shí)，涉及房屋的分割，首先要明確的便是爭(zhēng)議房屋的產(chǎn)權(quán)問題。也即該房屋的產(chǎn)權(quán)人是誰，是一方所有，還是雙方共同所有;該產(chǎn)權(quán)來源是一方或雙方婚前購置，還是婚后購置。由此，可以判斷該房屋屬于一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，還是雙方的夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

若該房屋是以他人名義購置或是以子女名義購置，則會(huì)因涉及案外人的權(quán)益，在訴訟中無法分割，必須待產(chǎn)權(quán)明晰后才能做處理。若是購買的商品房，產(chǎn)權(quán)證還未及時(shí)頒發(fā)，在雙方當(dāng)事無法協(xié)商一致的情況下，也必須待產(chǎn)權(quán)證頒發(fā)后再行處理。

假如房屋是公房，或是央產(chǎn)房、軍產(chǎn)房等政策性分房，則還要根據(jù)產(chǎn)權(quán)單位的分房政策酌情而定。

2.購房合同察看

在房屋的產(chǎn)權(quán)證未下發(fā)的情況下，在離婚財(cái)產(chǎn)分割中對(duì)于權(quán)利判定的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)是購房合同的簽訂。雖然說，在沒有產(chǎn)權(quán)證的情況下，僅有購房合同，若雙方無法對(duì)房屋的分割達(dá)成合意，法院無法做出處理。但是，購房合同的證據(jù)，可以作為追究一方轉(zhuǎn)移夫妻共同財(cái)產(chǎn)的重要憑證。

在現(xiàn)實(shí)生活中，由于房屋的巨大市場(chǎng)價(jià)值，基于夫妻矛盾等各種原因，隱匿、轉(zhuǎn)移夫妻共同財(cái)產(chǎn)的案件發(fā)生不少。有的雖以自己的名義簽訂了購房合同，但在實(shí)際申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)登記時(shí)，則可能會(huì)以他人的名義辦理。若有該房屋的原購房合同表明配偶另一方為購買人，而配偶并不知情的，則顯然是轉(zhuǎn)移夫妻共同財(cái)產(chǎn)的行為。配偶可以依此追究對(duì)方的賠償責(zé)任。

3.婚姻財(cái)產(chǎn)約定考量

2001年4月28日《婚姻法修正案》頒布實(shí)施后，婚姻財(cái)產(chǎn)約定的概念至今已深人人心。而由于婚姻財(cái)產(chǎn)約定的形式可以多樣，只要能證明系雙方對(duì)財(cái)產(chǎn)處置的真實(shí)意思表示即可。為此，在離婚財(cái)產(chǎn)分割時(shí)，還要考量的一個(gè)重要內(nèi)容便是雙方是否有婚姻財(cái)產(chǎn)約定。

而婚姻財(cái)產(chǎn)約定總是預(yù)先所做的設(shè)定，并且約定在夫妻間難免會(huì)有隨意性，這會(huì)使得財(cái)產(chǎn)約定并不完備，遺漏相關(guān)財(cái)產(chǎn)，或?qū)ω?cái)產(chǎn)約定不明確無法認(rèn)定其效力。因此，在離婚時(shí)，重新審定婚姻財(cái)產(chǎn)約定的效力尤為重要。

4.婚姻關(guān)系再審視

依法成立的婚姻，才存在著離婚的可能及必要。由于法律觀念的缺失，以及其他不正當(dāng)原因的使然，未婚同居，近親結(jié)婚，以欺詐手段騙取結(jié)婚登記的現(xiàn)象仍大量存在。為此，在辦理離婚手續(xù)時(shí)，對(duì)婚姻關(guān)系再審視仍屬必要。婚姻關(guān)系的有效與否，直接導(dǎo)致的后果是“婚后”獲得的財(cái)產(chǎn)是共同共有，還是一般共有。若婚姻有效，則婚后所得為夫妻共同財(cái)產(chǎn);若婚姻無效，則雙方的關(guān)系為同居關(guān)系，同居期間獲得的財(cái)產(chǎn)，各自名下歸各自所有，有證據(jù)證明對(duì)對(duì)方名下的財(cái)產(chǎn)享有權(quán)利的，依證據(jù)認(rèn)定。房屋的分割亦然。

重婚，未達(dá)法定婚齡，三代以內(nèi)旁系血親結(jié)婚，以及患有醫(yī)學(xué)上認(rèn)為不應(yīng)當(dāng)結(jié)婚的疾病的，婚姻無效。違背自己真實(shí)意愿，被強(qiáng)迫辦理結(jié)婚登記的，為可撤銷婚姻。為此，在離婚訴訟中，若對(duì)婚姻效力有異議的，法院會(huì)對(duì)本案中止審理，待婚姻關(guān)系明晰后再行審理。

5.子女撫養(yǎng)的優(yōu)利條件

照顧兒童利益原則，一直是離婚財(cái)產(chǎn)分割中的傾向性依據(jù)。為便于兒童的生活需要，直接撫養(yǎng)子女的一方，可以此為條件，要求在財(cái)產(chǎn)分割中對(duì)己方多做分割。

鄭州離婚律師根據(jù)此原則，房屋作為重要的生活資料，若撫養(yǎng)子女的一方無其他住房，則可要求在房屋分割時(shí)，對(duì)自己多做照顧。比如，兩套一大一小的房屋，大房屋可分給撫養(yǎng)小孩的一方，而無須對(duì)另一方作差價(jià)補(bǔ)償，或只作少量補(bǔ)償。